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* ホーム * 不動産コラム * 専門家コラム * 総研について * お問合せ 検索 * HOME * 不動産コラム * 【投資の極意 第60回】キャップレートで見る投資への熱量変化 不動産コラム 【投資の極意 第60回】キャップレートで見る投資への熱量変化 タグキャップレート,投資の極意 2023.06.15 この度、一般財団法人 日本不動産研究所より「不動産投資家調査」が発表されました。 この度発表されたデータでは、プロパティごと、地域ごとで異なる結果となりました。まずはプロパティ別で見ていきましょう。 目次 [非表示] * 1 キャップレートの低下は投資熱の高さのあらわれ * 2 プロパティごとにコロナ禍の回復状況が異なるキャップレート * 3 地方でも投資熱が高まる賃貸住宅 * 4 今後も積極的な投資が期待される不動産市場 キャップレートの低下は投資熱の高さのあらわれ まず、キャップレートについて復習しておきましょう。 キャップレートは、期待利回りのことを言い、「調査時点で、該当エリアで不動産投資を行う際、どのくらいの利回りを期待するか」を不動産投資の専門家にアンケート調査し、それをまとめたものです。 賃料は、もちろん経済状況や不動産市況の影響を多少は受けますが、短期間でそれほど大きな動きをしません。 そのため、キャップレートの低下は、賃料が一定とすれば一般的には価格上昇を意味します。また同じように、キャップレートが低下するということは、利回りがたとえ低くてもそのプロパティ、そのエリアに、投資をしたいということを示しています。 つまり、キャップレートは、「不動産投資への熱量」を数値化したものと言ってもいいかもしれません。 プロパティごとにコロナ禍の回復状況が異なるキャップレート プロパティ別 キャップレートの変化(東京) 出典:一般財団法人 日本不動産研究所「不動産投資家調査」 上のグラフは、東京エリアのプロパティ別のキャップレート推移です。 今回(2023年4月調査)、キャップレートが減少したのは、賃貸住宅と商業施設でした。賃貸住宅は、ワンルーム、ファミリータイプともに下落し、調査開始以来、最も低い水準となっています。 賃貸住宅は、新型コロナウイルス感染拡大により、暫く横ばいで投資家の「様子見」の状況が見られましたが、2021年10月調査から、再び下落傾向になりました。 また、今回下落した商業施設ですが、コロナ禍後に上昇しその後、2年半の間横ばいが続いていましたが、今回の調査でコロナ禍前の水準に戻った状況です。 商業施設は、銀座地区(中央区の銀座中央通り沿い)の築年数5年未満の高級ブランド品小売業を想定しています。 新型コロナウイルス感染拡大に伴う行動制限が緩和されたこと、秋以降の水際対策緩和による訪日外国人客の増加などにより、百貨店でも売り上げが好調で、売上連動型の賃料を採用することが多い商業施設での不動産投資も、安定した利回りが実現できる見込みが出てきたと言えます。 ただ、東京以外の他のエリアの商業施設ではまだまだ横ばいの状況が続いています。商業施設と同様の要因で、ホテルもコロナ後、キャップレートが上昇しましたが、前回調査でようやく下落しました。ただ、コロナ禍前の水準には未だ至っていません。 参考:一般財団法人 日本不動産研究所「第48回 不動産投資家調査 2023年4月現在」 地方でも投資熱が高まる賃貸住宅 エリア別 賃貸住宅(ワンルーム)キャップレート 次にエリア別に見ていきましょう。上のグラフは、コロナ禍前の2019年からの推移を比較しています。 賃貸住宅の利回りはどのエリアでも基本的にはコロナ禍の影響を大きく受けることなく低下しているのが分かります。 2019年4月時点から2023年4月現在のキャップレートの増減を比較するとどのエリアも0.4~0.6ポイント減少しています。最も下落が大きかったのは、千葉と広島の0.6ポイントでした。 地価公示も、地方都市での上昇率が高いですが、投資家は都市部だけではなく地方都市での賃貸住宅投資にも意欲的な姿勢を見せているのが分かります。 今後も積極的な投資が期待される不動産市場 今後については、「新規投資を積極的に行う」という回答が96%で前回よりも1ポイント上昇しました。一方で、「当面、新規投資を控える」との回答はコロナ直後では18%でしたが、徐々にその割合は減少し、今回は前回調査より2ポイント減少し3%でした。 大規模な金融緩和継続を背景に、不動産投資の非常に積極的な投資姿勢が維持されています。 投資熱は今後さらに加速!? キャップレートで読み解く賃貸住宅の投資市場 首都圏の中古マンション市況は、暫く良好な状況が続いていましたが、2020年4月ごろは一時的に新型コロナウィルス感染拡大のため、成約件数は大きく落ち込みました。 しかし、その間に溜まっていた需要が一気に... -------------------------------------------------------------------------------- 収益不動産ONLINE編集部 収益不動産分野のシンクタンク「収益不動産総研」が運営しています。不動産投資に役立つあらゆる情報をお届けします。収益不動産をこれから購入する方、すでにお持ちの方が成功に近づくためのノウハウを提供しています。 -------------------------------------------------------------------------------- 収益性の高い高品質な一棟マンション・収益物件をお探しなら 関連記事 * 2021.10.12 2021年の基準地価が発表。 東京23区で地価下落率が最も高かった住宅地はどこ? * 2023.01.25 建築工事費の高騰はいつまで続くのか? 増加する住宅需要と世界的なインフレ傾向 * 2022.06.24 コロナ禍でも安定感が際立つ、レジデンシャル不動産投資のキャップレート * 2021.01.07 被相続人100人のうち約13人に相続税が課税 ~令和元年東京都における相続税の申告事績~ * 2023.01.17 相続税対策が必要なのは富裕層だけではない!? 課税対象被相続人と課税割合の推移 * 2021.04.28 不動産価格指数と地価公示で把握する、一棟収益不動産の価格動向 > ホームへ戻る * 検索 メルマガ登録 セミナー申込 RECOMMEND オススメの記事 * 不動産投資とキャップレートの考え方 | 賃貸住宅キャップレート低下が止まらない要因を分析 * 不動産投資に追い風は吹くのか!? 世界情勢から読み解く日本の金利政策 * ワンルームマンション賃料は不況でも下がりにくい!? 首都圏マンションの賃料動向 * 不動産売買取引でも本格導入。 IT重説の概要とメリット・デメリット * 不動産投資は東京一極集中!? 貸家新設住宅着工戸数に占める東京の割合 TAG 検索タグ * 投資の極意 * 不動産市況 * 吉崎誠二 * 投資の展望 * 不動産投資 * 賃貸需要 * 地価公示 * 東京一極集中 * 不動産の税金 * 相続税対策 * 住宅・土地統計調査 * 中古マンション * キャップレート * 住民基本台帳人口移動報告 * 貸家着工戸数 * 持ち家比率 * 山本祐紀 * 賃貸住宅 * 不動産の法律 * 空室リスク * ホーム * 不動産コラム * 専門家コラム * セミナー情報 * 総研について * お問合せ * プライバシーポリシー * 運営会社 * サイトマップ * 運営会社 Copyright c J-REX corporation All rights reserved. メルマガ登録 セミナー申込 Leave This Blank:Leave This Blank Too:Do Not Change This: メールアドレス: