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L'INVESTISSEMENT LOCATIF CLÉ EN MAIN, SANS INTERMÉDIAIRE, SANS TRAVAUX ET SANS
TRACAS.

Je souhaite investir


POURQUOI FAIRE DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF ?





EPARGNER SUR LE LONG TERME

L’immobilier vous oblige à épargner tous les mois sur un actif tangible pour les
études de vos enfants, votre retraite, sécuriser votre situation, l’achat de
votre résidence principale ou secondaire.




GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES

Avec l’investissement locatif, vous percevez des revenus pour compléter votre
baisse de salaire à la retraite ou pour partir en préretraite !




TRANSMETTRE SON PATRIMOINE

L’investissement locatif vous permet de léguer un patrimoine à vos enfants,
petits-enfants et même à vos arrière-petits-enfants avec une fiscalité
avantageuse.

NOS CLIENTS GÉNÈRENT UN CASH FLOW POSITIF DE 300 À 1 000€ PAR MOIS, MÊME EN
TENANT COMPTE DES MENSUALITÉS DE REMBOURSEMENT DE PRÊT


“


”


QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES MÉTHODES D’INVESTISSEMENT LOCATIF PROPOSÉES AUX
PARTICULIERS AUJOURD’HUI ?





ANCIEN RÉNOVÉ

Appartements ou maisons dans un mauvais état achetés via des PropTech.

Ces PropTech réalisent souvent les travaux elles-mêmes et rénovent
énergétiquement les biens du DPE F/G au D/E.




NEUF

Appartements ou maisons achetés “sur plan” (VEFA) via des cabinets de gestion de
patrimoine.

Ces biens ont de bonnes performances énergétiques (DPE : A, B et C) et ne
requièrent pas de travaux.


CHEZ GARNI, NOUS VOUS PROPOSONS UNE ALTERNATIVE PLUS RENTABLE ET MOINS RISQUÉE !





OCCASION

Nous orientons nos clients vers des logements construits entre 2010 et 2023
achetés directement auprès du vendeur.

Les biens ont la qualité du neuf (DPE : A, B et C) et la meilleure rentabilité
du marché grâce à une décote allant de 10 à 30 % à l’achat selon l’ANIL*. 

En résumé, il s’agit d’un investissement locatif clé en main, sans
intermédiaire, sans travaux, sans tracas .

*Agence Nationale de l’Information pour le Logement


COMPAREZ PAR VOUS-MÊME !



GARNI

CGP TRADITIONNEL

PROPTECH SPÉCIALISÉE

Type de biens Logement d'occasion Logement neuf Logement ancien Travaux Aucun
Aucun Rénovation énergétique DPE A, B et C A, B et C D et E (après travaux)
Délai d'opération Entre 3 et 5 mois Entre 12 et 36 mois Entre 3 et 12 mois
Intermédiaire Aucun Promoteur Agence immobilière Commission (+) (++) (+++) Frais
de notaire 9,5% 4,0% 9,5% Charges locatives Faible Faible Élevé Négociation avec
le vendeur Oui Non Non Décôte à la vente 0% 10 à 30% 10 à 30% si DPE E
Rentabilité locative Supérieur à 10% Inférieur à 4% Supérieur à 5% TRI*
Supérieur à 100% Négatif Inférieur à 2% Risques Bas Élevé Élevé

*Taux de Rendement Interne : taux qui prend en compte les flux de trésorerie
générés par un investissement sur une période donnée, ainsi que la valeur de
revente finale de cet investissement. Il prend en compte notamment le levier du
crédit. (cf F.A.Q.)


BÉNÉFICIEZ D’UN ACCOMPAGNEMENT CLÉ EN MAIN !



 * RECHERCHE DU BIEN
   
   
   Nous recherchons un appartement ou une maison parmi les biens qui sont
   actuellement en vente sur le marché.
   
   Ils doivent répondre aux critères suivants pour avoir la meilleure
   rentabilité possible : un bon emplacement, une superficie au m2 proportionnée
   à la typologie de l’appartement, un bon DPE (A, B et C) et pas de travaux.
   
   

 * NÉGOCIATION
   
   
   Contrairement à l’écrasante majorité des acteurs, nous ne passons pas par des
   agences immobilières pour trouver des biens.
   
   Cela nous évite d’ajouter une commission qui diminuerait la rentabilité de
   votre investissement.
   
   En tant qu'acteur indépendant, nous défendons ainsi vos intérêts
   contrairement à une agence immobilière qui défend les intérêts du vendeur !
   
   

 * FINANCEMENT
   
   
   Nous analysons votre profil et sélectionnons le courtier le plus compétent
   pour vous obtenir le financement optimal.
   
   

 * AMEUBLEMENT
   
   
   En collaboration avec des architectes d'intérieur et des entreprises
   d'ameublement renommées, nous concevons des packs design et fonctionnels,
   parfaitement adaptés à votre bien.
   
   De la livraison à l'installation, en passant par la réception des meubles,
   nous nous occupons de tout pour vous garantir une location sans vacance.
   
   

 * GESTION LOCATIVE
   
   
   Nous confions la recherche d’un locataire et la gestion de votre
   investissement aux professionnels les plus qualifiées du secteur. Nous
   suivons régulièrement l'avancée de votre projet pour vérifier que toutes les
   actions sont bien menées.
   
   

 * DÉCLARATION D'IMPÔTS
   
   
   Nous avons sélectionné un cabinet d’expertise-comptable pour la déclaration
   d'impôt de tous nos clients. La réussite de votre opération repose en grande
   partie sur l’absence d'impôts sur vos revenus locatifs et de la déclaration
   de votre bien en LMNP.
   
   

 * SERVICE APRÈS-VENTE
   
   
   Après l’entrée du premier locataire, nos relations ne s'arrêtent pas là. Vous
   pouvez nous contacter à tout moment si vous avez la moindre question ou si
   vous voulez préparer votre prochaine opération.
   
   

Je souhaite investir

Découvrez notre équipe


 * PAUL MILH
   
   CO-FONDATEUR & GÉRANT


 * VICTOR LE BARBIER
   
   CO-FONDATEUR & GROWTH PM


 FAQ

 * Qu'est-ce qu'un garni ?
   
   
   Un garni est une location meublée.
   
   Historiquement, il s’agissait d’un établissement offrant des prestations
   hôtelières. Il servait de résidence principale provisoire le temps de trouver
   une résidence permanente à Paris pour les provinciaux.
   
   

 * Est-ce que Garni est un professionnel de l’immobilier ?
   
   
   Oui, nous avons une carte de transaction et une assurance à responsabilité
   civile professionnelle.
   
   

 * Qui est mon interlocuteur chez Garni ?
   
   
   Chaque client est accompagné par un seul interlocuteur du début jusqu’à la
   fin de l’opération immobilière.
   
   

 * Quelles sont les étapes sur lesquelles Garni intervient ?
   
   
   Garni vous accompagne sur la recherche du bien, la négociation, le
   financement, le notaire, l’ameublement, la mise en location, la gestion
   locative, la déclaration d'impôts et le service après vente.
   
   Garni délègue certaines étapes de l’opération à des professionnels
   (courtiers, notaires, entreprises d’ameublement…) reconnus dans leur domaine
   et se place en chef d’orchestre.
   
   

 * Suis-je obligé d'être accompagné sur l'ensemble de vos services ?
   
   
   Vous avez la possibilité de prendre en charge votre financement, de vous
   occuper du notaire, de gérer la location et l'achat des meubles par
   vous-même.
   
   Cependant, nous vous recommandons de ne pas le faire si vous débutez dans
   l'investissement immobilier, car le risque d'imprévus est important.
   
   Nous pouvons bénéficier de tarifs avantageux auprès de partenaires experts et
   dignes de confiance, et nous n'appliquons aucune commission sur leur travail.
   Ces mises en relation font partie intégrante de notre service
   d'accompagnement.
   
   

 * Est-ce que Garni fait de la rénovation énergétique ?
   
   
   Nous avons fait le choix de ne pas faire de rénovation énergétique et de
   cibler uniquement des biens avec un DPE A, B ou C. En effet, les gros travaux
   constituent une variable et un risque trop important dans la performance d’un
   investissement locatif à court et moyen terme.
   
   Tous les acteurs qui proposent aujourd’hui cette solution, mettent une partie
   de leur clients en danger en leur livrant des biens avec un DPE E qui seront
   interdits à la location en 2034.
   
   Avec notre approche, nous arrivons à atteindre une bien meilleure rentabilité
   nette.
   
   
   
   

 * Quels sont les honoraires de Garni ?
   
   
   Les honoraires de Garni sont de 10 % TTC du prix net vendeur en dessous de
   150 000 € et de 6 % TTC au-dessus de 150 000 € sachant que nous allons
   rarement au-dessus de 300 000 € d'investissement global.
   
   Ils sont déductibles et participent à alimenter le déficit foncier pour ne
   pas payer d'impôts sur les loyers.
   
   

 * Est-ce que Garni se rémunère sur les partenaires qu’il recommande ?
   
   
   Non, nous ne nous rémunérons pas lorsque nous vous recommandons à un
   partenaire pour être totalement indépendant dans notre conseil.
   
   

 * Est-ce que Garni passe par des agences immobilières ?
   
   
   Non, Garni ne passe pas par des agences immobilières. Nous adressons une
   offre directement au vendeur. Cela nous permet de mieux négocier que l’agence
   qui défend les intérêts du vendeur. Enfin, cela accroît considérablement la
   rentabilité nette de votre investissement car il n’y a pas de commissions
   intermédiaires. Nous sommes actuellement la seule entreprise à offrir cette
   solution.
   
   

 * Puis-je choisir moi-même le bien ?
   
   
   Nous sélectionnons des investissements répondant à un cahier des charges très
   strict afin de vous garantir la meilleure rentabilité nette du marché. Chaque
   bien est minutieusement évalué selon des critères tels que la superficie
   optimisée, le prix maîtrisé, la performance énergétique, l'état général,
   l'emplacement, et bien d'autres aspects techniques. Cette approche requiert
   une expertise et une expérience que nous avons développées.
   
   De plus, notre travail inclut la négociation du prix de votre bien pour vous.
   Cela peut s'avérer être un défi de taille, surtout lorsque l'on débute dans
   l'immobilier locatif !
   
   En choisissant de travailler avec nous, vous bénéficiez justement de cette
   expertise et vous épargnez la peine de gérer l'intégralité de l'opération par
   vous-même.
   
   

 * Dans quelles villes investir ?
   
   
   Nous chassons dans les 10 plus grandes villes de France : Marseille, Lyon,
   Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Lille et Paris.
   
   Notre choix se porte essentiellement sur les villes de plus de 200 000
   habitants avec un bassin d’emploi stable et une tension immobilière forte. Il
   est impossible aujourd’hui de prédire quelle ville prendra plus de valeur
   qu’une autre. Aucun algorithme, aucune intelligence artificielle ou devin ne
   peut réaliser cet exploit malheureusement. Aucun professionnel de
   l’immobilier ne vous dira le contraire. Nous ne faisons qu’observer des
   tendances de long terme.
   
   Il n’est donc pas plus intéressant d’investir dans une ville plutôt qu’une
   autre. C’est l’emplacement dans la ville et la nature même de l’opération qui
   feront le succès et la revalorisation du bien. Le choix de la ville se fera
   en fonction de votre budget et des opportunités à un instant T.
   
   

 * Puis-je financer l’achat de mes meubles ?
   
   
   Oui, les meubles sont finançables par nos partenaires bancaires.
   
   

 * Puis-je visiter le bien immobilier ?
   
   
   Absolument ! Le bien vous appartient après tout.
   
   Cependant, sachez que notre service est conçu de manière à ce que vous n'ayez
   même pas besoin de le visiter.
   
   

 * Comment faire si je souhaite revendre le bien ?
   
   
   Il faut absolument que vous nous appeliez ! La revente est une étape majeure
   dans la réussite de votre opération. On s’occupe donc de revendre votre bien
   au meilleur prix !
   
   

 * Pourquoi un bien neuf se décôte-t'il ?
   
   
   Lors du premier changement de propriétaire, le bien neuf subit une
   dépréciation de 10 à 20%, en raison de divers facteurs :
   
    * la TVA de 20% incluse dans le prix d'achat,
   
    * l'augmentation des prix des terrains constructibles en ville due à leur
      rareté,
   
    * les coûts de construction croissants,
   
    * une commission de commercialisation significative représentant environ 10%
      du prix d'achat,
   
    * la spéculation immobilière stimulée par les récentes lois de
      défiscalisation (Pinel, Duflot, Scellier...).
   
   
   
   

 * Qu’est-ce que la rentabilité locative brute ?
   
   
   La rentabilité brute est un indicateur financier qui permet de mesurer la
   performance d'un investissement immobilier locatif. Elle se calcule en
   rapportant le revenu locatif annuel au prix d'achat du bien immobilier.
   
   Rentabilité brute = (Loyer mensuel x 12) / Prix d'achat x 100
   
   

 * Qu’est-ce que la rentabilité locative nette ?
   
   
   La rentabilité locative nette est un indicateur financier qui permet de
   mesurer la performance d'un investissement immobilier locatif en tenant
   compte de toutes les charges et impôts.
   
   Rentabilité locative nette = ((Loyer annuel - Frais de Gestion - Charges de
   Copropriété - Autres Dépenses - Taxe Foncière - Impôts) / Coût total
   d'acquisition) x 100
   
   

 * Qu'est-ce que le TRI ?
   
   
   Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur financier qui aide à la
   décision en matière d’investissement.
   
   Dans son calcul, le TRI prend en compte tous les flux financiers concernant
   un investissement sur un an, pour aboutir à un taux moyen de rendement sur
   l'année. Il permet simplement à l'investisseur de se projeter et d'anticiper
   également les différents scénarios possibles en cas de revente, et la
   potentielle plus value.
   
   Son calcul tient également compte de l’effet de levier du crédit en fonction
   de l’apport personnel de départ. Il compare donc plusieurs investissements
   entre eux. Plus le TRI est élevé, plus le projet immobilier est intéressant.
   
   TRI = (Valeur finale/Montant investi) ^ (1/n) – 1
   
   

 * Qu’est-ce qu’un VEFA ?
   
   
   Le Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est un contrat de vente qui
   permet d'acheter un bien immobilier neuf avant sa construction ou en cours de
   construction
   
   



Termes et conditions Nous contacter



Garni est une Société à responsabilité limitée au capital de 1.000 euros, dont
le siège social est situé 40 Cours Pasteur 33000 Bordeaux, inscrit au Registre
du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le n° 953612850, représentée par
Monsieur Paul MILH en sa qualité de Gérant, titulaire de la carte
professionnelle mention « transaction sur Immeuble et fonds de commerce » et «
non détention de fonds - absence de garantie financière » n°
CPI33012023000000125, délivrée par la CCI de Bordeaux-Gironde et assurée en
responsabilité civile professionnelle par MMA IARD - 14 boulevard Marie et
Alexandre Oyon 72030 LE MANS CEDEX 9 - police n° 148824053.



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