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OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

Tu Guía Virtual en la Notaría


TESTAMENTO VITAL

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DEBES OTORGAR TESTAMENTO VITAL

Tras las últimas novedades legislativas en torno al delicado asunto de la
Eutanasia y todo lo que la envuelve, al igual que os decíamos en su día en la
entrada “¿POR QUÉ TENGO QUE HACER TESTAMENTO?”, os recomendamos que hagáis:

TESTAMENTO VITAL

El Testamento Vital o su sinónimo DOCUMENTO DE VOLUNTADES ANTICIPADAS (DVA),
lleva muchos años conviviendo con nosotros pero, al igual que sucede con el
Testamento “patrimonial”, nos produce reparos, rechazos y hasta alergias, el
mero hecho de nombrarlo.



¿Por qué? Pues porque si ya nos producía “pereza” hablar de qué pasará con
nuestro patrimonio y, en cierto modo, con nuestros herederos, cuando muramos,
mejor no os cuento cuando se trata de hablar de qué va a pasar conmigo cuando
esté conectado a una máquina (si alguna vez lo llego a estar) que me mantenga
con vida “hasta nueva orden”, si tengo una enfermedad incurable, degenerativa,
etc.



El Testamento Vital, surge de la Ley Estatal 41/2002 de 14 de Noviembre, básica
reguladora de la autonomía del paciente y de derechos y obligaciones en materia
de información y documentación clínica, en la que se le denomina “INSTRUCCIONES
PREVIAS”, y está desarrollado en la legislación de las Comunidades Autónomas
bajo distintas denominaciones:

DOCUMENTO DE VOLUNTADES ANTICIPADAS, DECLARACIÓN DE VOLUNTAD VITAL ANTICIPADA,
INSTRUCCIONES PREVIAS.

En todas las regulaciones autonómicas parecen coincidir en la misma definición
para el Testamento Vital:

Escrito en el que la persona, mayor de edad (también caben emancipados), con
capacidad jurídica, y actuando libremente, da instrucciones de forma anticipada
sobre las actuaciones clínicas que se deben tener en cuenta para cuando se
encuentre en una situación en la que las circunstancias que concurran no le
permitan expresar libremente su voluntad.

Algo así como “decidir yo qué hacer conmigo antes de que otros lo hagan por mí”

Por tanto, el “testador” puede dar instrucciones sobre:

 * Su tratamiento médico.
 * Cómo proceder en caso de “situación crítica o irreversible”.
 * Medidas terapéuticas.
 * Cuidados paliativos.
 * Donación de órganos.
 * Decisiones sobre inhumación, incineración u otro destino de nuestro cuerpo
   tras el fallecimiento.
 * Nombramiento de Representante que haga cumplir su voluntad, etc.

Las distintas normativas autonómicas que regulan el Testamento Vital han
pretendido dotar de autonomía al paciente, mientras esté capacitado, para
decidir -«dentro de la Ley”- sobre el proceder del personal sanitario “cuando
llegue el momento”, evitando tomas de decisiones incómodas, traumáticas, y hasta
“injustas” a familiares del paciente, y reduciendo la presión sobre la
conciencia deontológica de los propios médicos.

En la práctica, el destino de dicha legislación venía a “dejar la puerta
abierta” a la autonomía del paciente a la hora de decidir “acabar» con su
sufrimiento, prevaleciendo su decisión sobre la voluntad del personal sanitario
y los familiares.

De hecho, la totalidad de supuestos con los que me he encontrado -no quiere
decir que no haya otros-, el otorgante del Testamento Vital o Documento de
Voluntades Anticipadas, ha pretendido evitar alargar su sufrimiento y/o la
prolongación de su vida de forma artificial.

Os invito a echar un vistazo al DECRETO 168/2004, de 10 de septiembre, del
Consell de la Generalitat, por el que se regula el Documento de Voluntades
Anticipadas y se crea el Registro Centralizado de Voluntades Anticipadas de la
Comunidad Valenciana.

Al final de dicho Texto, hay un ANEXO que contiene un MODELO DE TESTAMENTO
VITAL.

Tras la lectura del citado texto, podríamos pensar que, en la práctica, el
Testamento Vital o Documento de Voluntades Anticipadas es exclusivamente un
medio legal a utilizar por el paciente para poner punto y final a su vida en las
situaciones críticas establecidas en la legislación aplicable, “saltándose” o
“sorteando” el poder decisorio del personal sanitario, familiares, etc.

Pero NO, la normativa DOTA DE AUTONOMÍA AL PACIENTE PARA DECIDIR EN UN SENTIDO Y
EN EL CONTRARIO: nada impide que éste pueda dejar determinada expresamente su
voluntad.

Y es precisamente en este punto en el que nos encontramos con la reciente
Aprobación de la Ley Orgánica reguladora de la Eutanasia:

Las tornas han cambiado considerablemente, convirtiéndose el Testamento Vital
también en una vía a utilizar por todos aquellos que, por motivos éticos,
religiosos, morales, políticos, etc, no deseen que les resulte de aplicación
dicha normativa.

CONCLUSIONES

El Testamento Vital o Documento de Voluntades Anticipadas va a ver incrementado
su valor y uso de forma considerable, de ahora en adelante.

El Testamento Vital es un medio eficaz para dotar de cierta autonomía al
(potencial) paciente a la hora de decidir «qué camino quiere seguir».

El Documento de Voluntades Anticipadas reduce situaciones delicadas y
conflictivas entre el paciente, el personal sanitario y sus familiares.

Al igual que recomendábamos en el Post sobre la importancia de otorgar
Testamento….os aconsejamos otorgar Testamento Vital, bien ante Notario, o bien
en Documento Privado ante Testigos, de conformidad con lo establecido en cada
legislación autonómica.

No olvidéis inscribirlo en el Registro autonómico correspondiente, facilitando
al personal sanitario el acceso a su contenido.

No obstante lo anterior, «llevadlo bajo el brazo», bien vosotros o vuestros
representantes, en el momento del ingreso hospitalario.

Si no hay Testamento Vital, resultará de aplicación la legislación supletoria
vigente.

Os recordamos que es un documento revocable y modificable.

Un Testamento Vital posterior revoca al anterior.

Pero no olvidéis hacérselo saber al representante que hayáis nombrado en el
Testamento, así como su inscripción en el Registro de Documentos de Voluntades
Anticipadas competente.

Es cierto que, incluso la autonomía de la voluntad del propio paciente con
capacidad jurídica suficiente puede revocar el contenido del Testamento Vital,
pero aún así os recomendamos modificar dicho Testamento en caso de cambio de
parecer.

En cuanto a su redacción, hay un sinfín de opciones en función de la situación
personal del paciente y de sus convicciones, por lo que os recomendamos que en
cada caso particular os asesoréis debidamente por profesionales.

Hasta pronto

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Autor AdminPublicado el 28 diciembre, 202029 diciembre, 2020Categorías
UncategorisedEtiquetas Conferencia Episcopal, Documento de Voluntades
Anticipadas, Eutanasia, Instrucciones Previas, Ley de la Eutanasia, Notario,
Registro de Voluntades Anticipadas, Testamento, Testamento VitalDeja un
comentario en TESTAMENTO VITAL


¿SE PUEDE HACER TESTAMENTO SIN NOTARIO?

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ESPAÑA SE ENCUENTRA EN ESTADO DE ALARMA

NOS ATACA EL CORONAVIRUS

TODOS metidos en casa, durante al menos 15 días.

SÓLO podemos salir a la calle para cosas puntuales como: comprar comida, acudir
a la Farmacia, al Banco, al Médico, al Trabajo y, cómo no, para arrasar con el
Papel Higiénico y pasear al Perro.

¿Qué nos pasa con el papel higiénico?

¿Y las Notarías? ¿Permanecen abiertas o están cerradas?

Las Notarías están disponibles exclusivamente para asuntos urgentes -con algunas
sorprendentes excepciones- debiendo solicitar el interesado cita previa: por
tanto, mientras dure esta situación no puedes personarte por sorpresa para
firmar nada.

Dicho esto, y debido a la excepcional e inédita situación que estamos viviendo,
cada uno metido en su casa, algunos en solitario, otros acompañados por su
pareja, por su familia o por sus compañeros de piso, empieza nuestra
«maquinaria» a funcionar…



…y comienzan los MEMES y Vídeos Graciosos, algunos salen a la terraza a
curiosear, a aplaudir, y hasta a cantar, otros leen, otros ordenan 2 ó 3 veces
las dependencias de su casa, algunos juegan y estudian con sus hijos, entre
todos ellos unos padecen estoicamente el temido virus en sus casas, otros están
en cuarentena junto a ellos (pero no revueltos), otros volvemos a crear
contenido en nuestros blogs, etc, …..pero en medio de toda esa vorágine de
planes, tal vez cuando nos echamos en la cama para dormir o para relajarnos un
poco, nuestro cerebro sigue cavilando con otros asuntos: madre mía las noticias
del Telediario….¿cómo estarán mis padres…, mis hermanos, …mis hijos….mi
amigo….se habrán infectado?, lo habrán pasado ya? qué va a pasar con mi trabajo?
me van a despedir? me doy de baja de autónomo?, y si me pongo enfermo yo?, y si
no me recupero?, y si me tienen que hospitalizar?, y si…?

Y otro día sale aquella conversación, con tu marido, tu mujer, tus padres, tus
hijos,….. y comenzamos a hablar de esos temas en los que nunca «entramos»,
porque nos dan pereza, e incluso grima…surgen esas conversaciones del tipo:
«¿qué hacemos con la casa y con el apartamento si alguno de vosotros fallece,
papá? si muero yo toda la herencia es para vuestra madre, y si muere ella para
mí, y sólo cuando no estemos ninguno de los dos la herencia os la repartís como
queráis entre los 4 hermanos»

«Y ya está el lío armao»

Otros son mucho más organizados: «Tranquiiiiiilos, hemos dejado todos los
papeles ordenados en el escritorio de nuestra habitación: en el primer cajón,
están las escrituras de la casa, en el segundo las del apartamento; en el
tercero están todos los recibos que pagamos de luz, agua y gas, así como los
demás gastos de las casas y de los dos coches; y en el último cajón hemos dejado
un folio que firmamos ayer vuestro padre y yo, en el que indicamos que el
apartamento lo podrá utilizar Pepe los meses de junio y julio de los años pares,
Eduardo, los mismos meses de los años impares, Ana, igual Pepe, pero de los años
impares y María, igual que Eduardo, pero de los años pares. Ah! eso sí! El
apartamento y la casa son para el que quede vivo de nosotros dos…y luego cuando
muera el segundo os lo repartís todo por partes iguales»...



La situación de todos los que estamos recluidos en casa puede tornarse
preocupante si, finalmente, resulta que hemos sido contagiados y se produce un
empeoramiento tal en nuestro estado de salud que conlleva nuestra
hospitalización.

Obviamente, si ya tenéis otorgado Testamento ante Notario, tal y como ya os
indicamos en nuestra Entrada «¿Por qué tengo que hacer Testamento?, solamente
queda que os preocupéis por lo más importante, vuestra salud.

Pero entonces, ¿Se puede hacer Testamento sin Notario?

La respuesta es SÍ.

Efectivamente, hay algunos supuestos en los que se puede hacer Testamento sin
Notario, en concreto me voy a centrar en dos de ellos, adecuados a esta
excepcional situación de Estado de Alarma que estamos viviendo, que puede
alargarse mucho más de lo previsto inicialmente, dadas las últimas noticias.

Vaya por delante que estos Testamentos no debes considerarlos como una
alternativa al Testamento Notarial en circunstancias normales, sino que debes
hacer uso de ellos en circunstancias excepcionales. No pretendas hacer uso de
ellos para ahorrarte los 50-90€ que te pueda costar un Testamento otorgado ante
Notario ya que, para que dichos Testamos sean válidos deberán ser protocolizados
ante Notario tras tu fallecimiento; sin dicho requisito son papel mojado.

Primer Supuesto: El Testamento Ológrafo.-

DE TU PUÑO Y LETRA.

Coges un Folio y un bolígrafo; escribes el día, el mes y el año; y lo redactas
íntegramente tú, de tu puño y letra; y una vez lo has terminado, lo firmas.

No vale dictárselo a otro para que lo escriba por ti.

Debes ser mayor de edad.

Cada uno, de forma individual, redacta su testamento.

Ojo con los errores, cuanto más limpio mejor, aunque se admiten las tachaduras
cumpliendo ciertas formalidades, te recomiendo que si te equivocas lo escribas
todo de nuevo, con letra y contenidos claros.

Obviamente, el contenido debe ajustarse a lo dispuesto en la Legislación Civil
por lo que, no puedes disponer cosas imposibles en tu Testamento: por ejemplo,
en la legislación civil común, no puedes dárselo todo a tu consorte y que tus
hijos «pasen la mano por la pared», sin una causa legal que justifique la
desheredación. Por tanto, resulta conveniente que tengas, cuanto menos, algunas
nociones para redactarlo.

Ojo porque si nadie sabe de la existencia del Testamento Ológrafo más que tú es
probable que, por muy bien que lo hayas redactado, todo quede en NADA puesto que
nadie podrá hacer valer su existencia.

Por último, te recuerdo que hay 5 AÑOS de plazo desde el fallecimiento PARA SU
PROTOCOLIZACIÓN ANTE NOTARIO.

Segundo supuesto: El Testamento en Peligro Inminente de Muerte y en caso de
Epidemia.-

Aunque guardan mucho parecido, de hecho su regulación es correlativa, el primero
podríamos decir que es más «genérico» y el segundo es para un supuesto concreto,
el de epidemia, que ni que decir tiene, nos viene al pelo.

El caso del Testamento en Peligro Inminente de Muerte es, por ejemplo, el de un
enfermo terminal del que sabe le queda muy poco tiempo de vida; y en cuanto al
segundo, que hace unos meses habríamos tildado de «propio de una película
ciencia-ficción», ¿¿qué podemos decir?? pues lo de siempre: que la realidad
vuelve a superar a la ficción, valga la redundancia.

En el primer supuesto, harán falta 5 testigos y en el segundo, «menos habitual»,
sólo 3, bastando en éste último que los testigos sean mayores de 16 años.

La forma preferente de dichos Testamentos, será la escrita, aunque nada impide
que puedan utilizarse otros medios como la grabación de voz o vídeo, como en las
«pelis» americanas.


Quién no recuerda la escena del Testamento del «Gran despilfarro» del mítico
Richard Pryor…

Ahora bien, seamos serios, al igual que ocurre con el Testamento Ológrafo, deben
respetarse ciertos requisitos jurídicos no sólo en cuanto a la forma sino
también en cuanto al fondo, debiendo tener cierta idea acerca de si resulta
viable o no lo que se pretende plantear en nuestras últimas voluntades.

Por este motivo, si tienes la necesidad, ASESÓRATE BIEN con profesionales en la
materia: puedes consultar a nuestros colaboradores VALIÑO ABOGADOS , acerca de
este tipo de Testamentos.

Ojo porque ambos testamentos tienen «fecha de caducidad»: 2 meses desde que el
peligro inminente de muerte o la epidemia han finalizado.

Además, en caso de fallecimiento del testador en cualquiera de ambos supuestos,
la legislación civil sólo concede un plazo de tres meses para la protocolización
del Testamento ante Notario.

Insistimos: las fórmulas planteadas, especialmente, los supuestos identificados
en segundo lugar, no deben ser utilizadas para eludir la autorización Notarial,
puesto que todas ellas, para que resulten válidas, deberán ser «adveradas» y
«protocolizadas» ante Notario, siendo el coste de dichas protocolizaciones más
elevado que acudir a la Notaría a otorgar un Testamento e incluso, que acuda el
Notario al lugar en el que se halle el Testador.

Plantearos estas opciones como una «vía de escape» de naturaleza excepcional,
ante la imposibilidad de acudir a la Notaría o de que el propio Notario pueda
desplazarse porque la extraordinaria situación se lo impide.

Mucha suerte y ánimo a todos.

Si precisas soporte en la redacción, ponte en contacto con nosotros:

oficialdenotariaonline@gmail.com

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Autor AdminPublicado el 24 marzo, 202025 abril, 2020Categorías PÍLDORAS
NOTARIALESEtiquetas Corona virus, Epidemia, Pandemia, Testamento Corona Virus,
Testamento Epidemia, Testamento Estado de Alarma, Testamento Hospital,
Testamento Pandemia, Testamento sin Notario, Testamento Solo, Testamento
UrgenteDeja un comentario en ¿SE PUEDE HACER TESTAMENTO SIN NOTARIO?


CANCELACIÓN DE HIPOTECA

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Con mucha frecuencia me encuentro con operaciones de compraventa en las que los
vendedores se quedan muy sorprendidos cuando les digo que en la Nota Simple que
he solicitado al Registro de la Propiedad, figura una hipoteca que ya habían
amortizado hace años, debido a que jamás se llegó a formalizar la La Cancelación
de Hipoteca.



¿Cómo que tengo que hacer una Cancelación de Hipoteca?!! ¡Ese préstamo ya lo
pagué hace mil años!», «¡Esa deuda ya está cancelada!», «¡Buf, pero si eso ya
está más que liquidado!……, ¡si a mí el Banco me dijo que ya no les debía nada!…

Por supuesto, tienes razón: el Préstamo que en su día te concedió el Banco ya
está pagado y ya no le debes nada ….pero no es suficiente con eso ya que….



…El problema lo tienes con la HIPOTECA que constituiste a favor de aquel Banco
en garantía de tus obligaciones de pago:


NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA

Efectivamente, NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA , sigue anotada en el Registro
hasta que el propio Banco la CANCELE mediante escritura de CARTA DE PAGO Y
CANCELACIÓN DE HIPOTECA y ésta se inscriba luego en el mismo Registro de la
Propiedad.

Bueno, pero entonces, ¿qué tengo que hacer para cancelar la hipoteca? ¿Cómo se
Cancela una Hipoteca?

Lo hacemos en tres pasos:

1º) PRIMER PASO: «PÁGALA».



Obviamente, si quiero que desaparezca una hipoteca derivada de un préstamo que
en su día pedí, éste tiene que quedar íntegramente amortizado.

Ok, ya está pagado, el mes pasado terminé de pagar el último de los 300 plazos
mensuales de la hipoteca…Y AHORA…??:

2º) SEGUNDO PASO: DEMUÉSTRALO:

Después de amortizar el préstamo, aparte de celebrarlo por todo lo alto…



debes solicitar y obtener del mismo Banco, un CERTIFICADO DE SALDO CERO, o
CERTIFICADO DE DEUDA CERO, o CERTIFICADO DE AMORTIZACIÓN o CANCELACIÓN
ECONÓMICA.


Llámalo como quieras: todos las denominaciones significan lo mismo.

Sobre esto una «pequeña» advertencia:

PUEDEN COBRARTE POR EXPEDIRTE DICHO CERTIFICADO.









«Pueden» en este caso significa «posibilidad», no necesariamente «derecho», es
decir, que podría darse el caso que El Banco pretenda cobrarte entre 60 y 120
euros aproximadamente, por la emisión de dicho Certificado.

«Pero, entonces, ¿ pueden o no obligarme a pagar el Certificado de Cancelación
Económica?«:

DEPENDE DE SI LO «PACTASTE» O NO CUANDO FIRMASTE EL PRÉSTAMO CON EL BANCO que
ahora tiene que expedirte el Certificado.

Si no lo pactaste, si no aparece en la escritura de Préstamo Hipotecario que en
su día firmaste, o en otras escrituras de modificación posteriores, no tienes
porqué pagar por la expedición de dicho Certificado.

No cuela que te digan que «es la política o las condiciones del Banco», que «no
tienes cuenta en el Banco», que «son órdenes de arriba», que «siempre se hace
así»… NO TIENES POR QUÉ PAGAR NINGUNA COMISIÓN en ese supuesto.

Distinta es la situación de los préstamos actuales, que cuentan con un número de
folios similar al de las páginas amarillas, en cuya inmensidad suelen estar
previstos todos los casos habidos y por haber de cobro de comisiones, incluida
la comisión de formalización de la escritura de cancelación de hipoteca.

En este último caso, en principio sí que te tienen cogid@……y toca pasar por el
aro….

3º) TERCER PASO: FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE
HIPOTECA:

Una vez tenemos el Certificado de Saldo Cero expedido por el Banco, ya se puede
otorgar la escritura de Cancelación de Hipoteca en la Notaría.

¿Entonces tengo que ir a firmar a la Notaría para cancelar?

TÚ NO……, EL BANCO es el que tiene que acudir a la Notaría, representado por sus
apoderados para que estos firmen la escritura de Cancelación de Hipoteca: en
ella se describe el inmueble que fue hipotecado a favor del Banco, el Préstamo
que motivó dicha hipoteca, y los solicitantes de la cancelación (que en la
mayoría de los casos son los propios deudores) .

Una vez firmada la escritura de Carta de Pago y Cancelación de Hipoteca, hay que
inscribirla en el Registro de la Propiedad que le corresponda en función de la
ubicación del inmueble que fue hipotecado: por ejemplo, si se trata de una
vivienda que está en la Ciudad de Toledo, el Registro de la Propiedad competente
será uno de los 3 de Toledo.

Antes de presentarla en el Registro, la escritura debes «pasarla» por la Oficina
Liquidadora, al igual que el propio Registro, competente territorialmente.

En muchas ocasiones la Oficina Liquidadora está ubicada en las mismas
instalaciones del propio Registro de la Propiedad.

«O sea, que encima de que tuve que pagar una pasta en Impuestos cuando pedí el
Préstamo, ¿ahora también tengo que volver a tributar para que me inscriban la
cancelación?»

Tranqui…..no, de momento (no lo diré muy alto por si nos oyen) no hay que pagar
Impuestos por una escritura de Cancelación de Hipoteca, basta con cumplimentar
los impresos correspondientes pero con cuota a pagar CERO.

«Entonces….., en total ¿Cuánto me cuesta cancelar una hipoteca?, ¿es muy caro
cancelar una hipoteca?»

No es de los documentos más caros, pero al igual que en todos los documentos de
los llamados «con cuantía», su precio viene determinado por el valor que consta
en escritura: cuanto más elevado es el importe reseñado en la escritura, más
caro es su precio, que viene establecido en el Arancel Notarial.

«Pero, ¿el importe de qué hay que hacer constar en la escritura? ¿del préstamo
que he cancelado? ¿de lo que me quedaba por amortizar? ¿del valor del inmueble?»

NO, de la total responsabilidad de la Hipoteca, es decir, de la suma del Importe
del Préstamo/Crédito que en su día te concedieron, más los intereses ordinarios,
los de demora, las costas judiciales y los gastos extrajudiciales.

Por ejemplo:

Imagina que en su día pediste un préstamo de 100.000 € para comprar tu casa, que
tuviste que hipotecar para garantizar su devolución.

Pues bien, a ese importe que te prestaban, se añadió una cantidad para intereses
ordinarios y de demora, así como para costas y gastos que aproximadamente
estaría entre un 60% y un 80% del importe del préstamo.

La suma de todas esas cantidades (100.000€ + 60/80%) es la TOTAL RESPONSABILIDAD
HIPOTECARIA, por ejemplo, en total 160.000€.

Ésa es la cantidad que serviría de base arancelaria para calcular los honorarios
del Notario, del Registrador y, en su caso, de la Gestoría.

Muy bien, pero ¿cuánto me cuesta una cancelación?



Pues en este caso que nos ocupa el coste total aproximado estará por los 600€

¿Tanto cobra el Notario por una ( #$»!¥@$! ) cancelación de hipoteca?

Noooo…de ese importe la Notaría cobrará unos 150/200€, el Registro otros tantos,
y el Gestor, entre 150/200€.

!Pues a mí el otro día para una cancelación de hipoteca de 100.000€ la gestoría
me pidió 900€!

Puede que lo haya hecho porque no quiere pillarse los dedos con la provisión que
posteriormente te liquidará una vez finalice el trámite, o puede que los
honorarios de dicho gestor sean más elevados que los de otro, o puede ser que lo
que realmente cancelas es una hipoteca que afectaba a dos inmuebles (una
vivienda y un garaje por ejemplo), o puede ser que junto a dicha carga
hipotecaria se estén cancelando otras registrales de distinta naturaleza, etc.

Siguiendo con lo que estaba diciendo, si eres tú, el propio interesado, el
propio solicitante de la cancelación, el que se va a encargar de hacer los
trámites, los dos gastos de Notaría y Registro serán los únicos que tendrás que
afrontar.

Pero si decides tú (o un tercero decide por ti -el comprador o un Banco, por
ejemplo-) que es mejor que sea un Gestor el que se encargue de tramitar dicha
escritura, tendrás que sumarle también cierta cantidad que puede oscilar entre
los 120€ y los 250€.

Sobre qué hacer si el Banco no se anima a ir a la firmar a la Notaría os hablaré
en otra Entrada próxima.

Ah! que no se me olvide! también hay ocasiones en las que no se precisa que
comparezca el Banco a firmar ninguna escritura, ya os contaré…

Hasta la próxima.

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Autor AdminPublicado el 12 abril, 201912 abril, 2019Categorías PÍLDORAS
NOTARIALESEtiquetas Arancel Notarial, Banco, Cancelación, Cancelación de
Hipoteca, Certificado de Cancelación, Certificado de Cancelación Económica,
Certificado de Saldo Cero, gestoría, Nota Simple, Notario, Oficial de
NotaríaDeja un comentario en Cancelación de Hipoteca


¿POR QUÉ TENGO QUE HACER TESTAMENTO?

Share this… Twitter Whatsapp Facebook Google Linkedin Pinterest Email ¿Por qué
tengo que hacer Testamento? ¿Tengo que hacer Testamento? ¿Es conveniente que
haga Testamento? ¿Por qué tengo que hacer Testamento si no tengo hijos, ni
pareja y ya veremos si algún día me puedo comprar un piso…?. Hace unos días, un
lector de Oficial de Notaría … Continuar leyendo «¿Por qué tengo que hacer
Testamento?»

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> ¿Por qué tengo que hacer Testamento?

¿Tengo que hacer Testamento? ¿Es conveniente que haga Testamento? ¿Por qué tengo
que hacer Testamento si no tengo hijos, ni pareja y ya veremos si algún día me
puedo comprar un piso…?.

Hace unos días, un lector de Oficial de Notaría Online me preguntó acerca de la
necesidad de otorgar o no Testamento, teniendo en cuenta que él no tenía hijos
ni convivía ni estaba casado con nadie, y que tampoco contaba con absolutamente
nada de patrimonio, más allá de unos ahorrillos para lanzarse a la compra de su
casa.

Es una incómoda pregunta que, tarde o temprano (más tarde que temprano) solemos
 hacernos todos.

Muchos «no mueven ficha» mientras no le «ven las orejas al lobo», otros empiezan
a planteárselo con el nacimiento de su primer hij@, o  cuando éste se hace mayor
y se ennovia o se casa y comienzan las «tensiones» con la familia «política»;
otros con una separación o un divorcio, otros porque han sabido de alguien que
está en alguna de las situaciones anteriores….

> Lo cierto es que a nadie le gusta morirse, como para encima tener que estar
> pensando en cómo tiene que repartirse nuestro patrimonio el día en que ya no
> estemos entre  los vivos.

Hay muchas razones por las que debes otorgar testamento:

 * Porque te vas de vacaciones…



 * Porque tienes que coger un vuelo de negocios…o un tren…o un barco…



 * Porque te has apuntado al gimnasio, a un club hípico, a uno de triatlón…



 * Porque has discutido con uno de tus hij@s, o con varios…o con todos…o porque
   se han olvidado de ti, porque no te cuidan, porque te han metido en una
   residencia, o porque te han sacado de ella… y prefieres dejárselo todo a tus
   nietos…



 * Porque no tienes hijos…
 * Porque sólo tienes un herman@ con el que puedes contar para todo…
 * Porque te has vuelto a casar y en casa sois más que “Los Serrano”…


 * Porque vives sol@ y no tienes a nadie más que esa vecina que te cuida las 24
   horas del día, los 365 días del año…
 * Porque quieres entregar bienes concretos a personas determinadas…
 * Porque te preocupa pensar quién se haría cargo de tus hijos si tú no
   estuvieras…
 * Porque no quieres que tus hijos te echen de casa si un día tu espos@ ya no
   está…
 * Porque te preocupa que tus hijos dilapiden todo tu patrimonio por falta de
   madurez…
 * Porque temes que jamás lleguen a un acuerdo tus herederos…



Como puedes ver, hay muchas razones por las que debes hacer Testamento, siempre
en función de tus circunstancias personales.

 OTORGA TESTAMENTO SIEMPRE

Incluso aunque creas que no tienes absolutamente ningún motivo para hacerlo,
incluso aunque seas un solter@ empedernid@, aunque no tengas casi
patrimonio…nuestras circunstancias pueden cambiar en cuestión de minutos…qué
digo minutos!!, en cuestión de segundos!!

Si tienes dudas aún sobre si debes o no otorgar Testamento, aquí tienes otro
motivo:


> SU PRECIO



Un Testamento mondo y lirondo, sin demasiadas florituras que aumenten
considerablemente su extensión, HOY POR HOY ronda los 50 € de coste de arancel
Notarial en España: esto lo convierte, probablemente , en uno de los documentos
de más trascendencia jurídico-económica de los que se pueden otorgar en Notaría
teniendo en cuenta su bajo precio… ya que, con un «pequeño» documento, se pueden
evitar (o generar, por supuesto), un montón de problemas a los posibles
“aspirantes” a heredar nuestro patrimonio.

Más de uno de vosotros pensará: «a mí plim, todavía me sale más barato no
otorgarlo y que se busquen la vida mis herederos ya que yo, para entonces,
estaré criando malvas»…

CIERTO, lo más cómodo y barato para ti es no hacer nada, incluso aunque con ello
se puedan generar situaciones jurídicas y económicas “injustas” que en ningún
momento hubieras deseado a tus herederos legales, tanto para bien como para mal…

La primera consecuencia de fallecer sin testamento habiendo «interesados» en tu
herencia, se llama “ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS” O “DECLARACIÓN DE
HEREDEROS AB INTESTATO”.

Si tú no otorgas Testamento, ya se encarga “la Ley” de “otorgarlo” por ti, en el
Código Civil, en sus apartados que regulan la Sucesión Intestada.

En definitiva, que si no otorgas testamento serán tus herederos los que
determine el Código Civil, en función de tus circunstancias personales, por
medio del Acta de Declaración de Herederos.

El coste de una Declaración de Herederos, si se hace en Notaría, y es de las
“sencillas” (cuando el fallecido deja descendientes o ascendientes), está entre
los 200 y los 250 € aproximadamente.

Para las «Notariales» más complicadas (el fallecido no tiene descendientes ni
ascendientes, sino colaterales –por ejemplo hermanos), el coste se puede
incrementar hasta los 300/400€ en función de la complejidad de las
circunstancias personales.

Si no te encuentras en uno de los supuestos anteriores no te queda otra que
pasar por el Juzgado competente, lo que probablemente ralentice y encarezca
todavía más este tipo de documento y, por tanto, la partición de la herencia.

Decía antes que cuando alguien fallece sin testamento además de resultar más
caro, se pueden producir situaciones “injustas” para los posibles interesados en
su herencia.

Os pongo un ejemplo no poco frecuente:

MATRIMONIO DE MEDIANA EDAD CON HIJ@S EN EL QUE SÓLO TRABAJA (fuera de casa) ÉL Y
“TODO” ESTÁ A NOMBRE DE ÉL (por ejemplo la casa en la que viven).

Nunca se habían planteado la necesidad de hacer Testamento, porque “aún son muy
jóvenes”…o sí que se lo habían planteado pero les daba cosa hablar de morirse….o
simplemente ni habían caído en la cuenta…

Un mal día ÉL sufre un accidente y muere….¿¿¿quién hereda??? ¿Cuánto hereda cada
uno? Será todo para el que «se queda» de los dos…no??

Pues NO:  resulta que la HERENCIA se divide en tres partes o tercios que, en
caso de no haber otorgado Testamento,  corresponden:

EL TERCIO DE LEGÍTIMA: A LOS HIJOS.
EL TERCIO DE LIBRE DISPOSICIÓN: A LOS HIJOS TAMBIÉN.
EL TERCIO DE MEJORA: ADIVINA: efectivamente, también A LOS HIJOS…bueno, no, una
porción del tercio de mejora sería para la viuda, en función de la edad que
tuviera en el momento de fallecer su esposo (cuantos más años menos porción).

Por tanto, por no haber otorgado Testamento su esposo, en este supuesto la viuda
resultaría bastante perjudicada….

Y no os cuento en el supuesto de no estar casados…..CERO PATATERO.Alguno pensará
que tampoco sería tanta la diferencia si hubiera otorgado Testamento el marido.



Me temo que  sí, podría haber cambiado bastante la situación de la viuda, ya que
su marido le podría haber dado (legado) una tercera parte de su herencia (el
TERCIO DE LIBRE DISPOSICIÓN) o el USUFRUCTO VITALICIO DE TODOS SUS BIENES, 
podría haber establecido cláusulas para asegurarle a la viuda seguir viviendo en
la vivienda familiar, etc.

Por tanto, desde Oficial de Notaría Online insistimos en la conveniencia de
OTORGAR TESTAMENTO para evitar futuros desembolsos y quebraderos de cabeza
innecesarios.

> Así que ya sabes:
> Si quieres que tus herederos estén contentos
> No dejes para el final otorgar tu testamento.

Hasta Pronto

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Autor AdminPublicado el 20 enero, 20194 abril, 2019Categorías CONSULTAS,
PÍLDORAS NOTARIALESEtiquetas Deheredar, Herederos, Herencia, Legado, Legítima,
Notaría, Notario, Testador, Testamento, Viuda, ViudoDeja un comentario en ¿Por
qué tengo que hacer Testamento?


LA NOTA SIMPLE

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> La Nota Simple es este documento:



La Nota Simple la expide el Registro de la Propiedad y sirve para acreditar dos
cosas:

1) QUE LA ESCRITURA EN LA QUE APARECES COMO PROPIETARIO ESTÁ INSCRITA EN EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Es decir, para confirmar que eres tú, amigo VENDEDOR, quien consta en dicho
Registro como dueño del inmueble que vas a vender, y que no está a nombre de
otra persona.

> No son pocas las ocasiones en las que un vendedor no ha llevado a inscribir su
> compraventa o la herencia de sus padres al Registro de la Propiedad y, en
> consecuencia, no aparece como dueño en la Nota Simple.

ENTONCES, SI NO ESTÁ TODAVÍA A MI NOMBRE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, ¿NO
PUEDO VENDER?

Por supuesto que sí, pero hay que tomar una serie de precauciones antes para
garantizar al comprador la inscripción a su nombre.

¿QUÉ PRECAUCIONES?

> Retener dinero en concepto de Provisión de Fondos.



Del importe que hayáis pactado como precio habrá que restar una cantidad «X»
para provisionar la inscripción en el Registro de la Propiedad -y, en su caso,
el pago de Impuestos- del Título de Propiedad previo, que te acredita como
dueño.

De ese modo, primero se podrá inscribir esa escritura gracias a la cual eres
dueño y luego la siguiente, es decir, la compraventa en la que tú vendes al
comprador.

Os pongo un ejemplo:

Pedro compró su casa hace 20 años: pagó su precio, firmó en la Notaría, recogió
la escritura y la guardó bien segura en un cajón de su habitación, para no
perderla.

Ahora va a mudarse y se va a comprar otra, pero necesita primero vender la suya
para tener dinero para pagarla.  Ha llegado a un acuerdo con su amigo Pablo para
vendérsela por  100.000 €.

Han pedido cita con el Notario o con el Oficial de la Notaría para asegurarse de
que todo está en orden y así poner fecha de firma.

Pedro, que es muy responsable, lleva consigo toda la documentación: su D.N.I.,
el Recibo de Contribución, el Certificado de Gastos de Comunidad, el de
Eficiencia Energética y, cómo no, el Título de Propiedad impoluto, recién
sacadito de su cajón, después de 20 años.

En la reunión con el Oficial de la Notaría éste se percata de que la escritura
no está inscrita en el Registro de la Propiedad, porque no hay ningún cajetín ni
anotación que lo acredite.

¿Y AHORA QUÉ?



Lo único que hay que hacer en este caso, es inscribir la compraventa que firmó
 Pedro hace 20 años en el Registro de la Propiedad, previo paso por Oficinas
Liquidadoras.

El coste de dichos trámites se calcula en unos 1500€…

Por tanto, de los 100.000€ a recibir por Pedro, Pablo, le retendrá 1500 €, y le
dará la diferencia (98.500€).

¿Y qué hará Pablo con esos 1500€?

Se los entregará a un asesor o gestor administrativo para que realice el trámite
de la 1ª compraventa de Pedro hasta que se inscriba en el Registro. Y una vez
inscrita, liquidará cuentas el gestor con Pedro…sí….con Pedro…de tal modo que si
sobra algo de $ tras la tramitación, se lo devolverá a Pedro, y si falta, se lo
pedirá también a Pedro.

De este modo, el comprador, Pablo, se queda tranquilo porque tiene la garantía
de que el Título de Propiedad anterior se inscribirá a nombre de Pedro y así
luego podrá inscribir Pablo el suyo a su nombre.

¿Y no puede tramitar el título previo Pedro o Pablo y así nos ahorramos los
honorarios del gestor?

Por supuesto! pero entonces os va a tocar fiaros el uno del otro y, habiendo
dinero de por medio, no os lo aconsejo ya que:

 * Si el encargado de tramitarlo es Pedro el vendedor, Pablo tendrá que confiar
   en que su amigo -que ya ha cobrado el precio de venta- se encargará de hacer
   todos los trámites hasta inscribir el Título previo….¿y si no lo hace?, ¿y si
   tarda demasiado? ¿y si liquida mal los Impuestos?….recuerda, amigo
   comprador,  que en esto de las inscripciones en el Registro el tiempo corre
   siempre en tu contra…
 * Si el encargado de tramitarlo es el propio Pablo el comprador, el riesgo es
   menor puesto que éste es el principal interesado en que toda la gestión se
   efectúe rápida y correctamente, precisamente por lo dicho anteriormente.
   Pero, por un lado, la liquidación de los  1500 € no la estará efectuando un
   tercero independiente sino una de las partes y ello sin entrar a valorar,
   como en el caso anterior, los conocimientos de gestión documental que tenga
   Pablo.

Así que ya sabes:

> Si quieres un trámite garantizado,
> 
> confía en un asesor experimentado.

2)LA NOTA SIMPLE SIRVE TAMBIÉN PARA COMPROBAR SI EL INMUEBLE QUE VAS A VENDER
TIENE O NO TIENE CARGAS.

Las Cargas son la «guinda» de ese denso pastel llamado Compraventa que pueden
hacer que toda la operación se vaya al traste si no somos lo suficientemente
previsores.

Por lo general la Carga más habitual que podemos encontrar en la Nota Simple es
una HIPOTECA que, como sabes, supone poner tu casa (o cualquier otro inmueble)
en garantía del Préstamo que pediste para comprarla, o para reformarla…….



…o para ambas cosas y, ya de paso comprarte un coche e irte de viaje a Honolulu
con toda la familia (yo sobreviví a la Burbuja Inmobiliaria).

Además de una hipoteca nos podemos encontrar con otras cargas y anotaciones,
sobre las que hablaremos en otro momento, como la Condición Resolutoria, la
Certificación de Dominio y Cargas, el Embargo, un Arrendamiento, Afecciones
fiscales, Servidumbres, etc.



> La Nota Simple hay que mirarla con Lupa.

Algunas cargas, como un Embargo, saltan a la vista por su aparente gravedad,
pero otras que parecen inofensivas, como una Afección fiscal, pueden conllevar
también un riesgo, y nunca debemos tomárnoslas a la ligera.

Si en La Nota Simple no aparecen cargas, perfecto, se puede firmar la
compraventa sin problemas.

Pero….¿¿¿y si hay cargas??? 



Tranquilos…

La Solución es la misma que en el caso de que el vendedor no aparezca todavía en
el Registro como dueño: tomar Precauciones.

¿QUÉ PRECAUCIONES?

> > Retener dinero en concepto de Provisión de Fondos.

¿Pero cuánto dinero hay que retener? ¿ A quién hay que retenérselo?

¿Quién lo tramita? ¿Cuánto cuesta?

Pues, como diría  Pau Donés…..Depende….



Depende del tipo de carga, de su valor, de la cantidad adeudada, y un largo
etcétera que vamos a resolver con otro ejemplo similar de nuestros amigos Pedro
Vendedor y Pablo Comprador:

Resulta que cuando Pedro compró hace 20 años la casa que ahora va a vender, al
igual que la mayoría de los mortales, pidió un Préstamo a un Banco de 15
millones de pesetas (90.151,81€). En garantía de ese préstamo  tuvo que
hipotecar la casa que acababa de comprar.

Por fin, 15 años después, pagó «la última letra». Tan contento se puso que
recuerda perfectamente que organizó una cena con los amigos para celebrarlo.

Así que,  mientras el «aguafiestas» del  Oficial de la Notaría  le muestra la
Nota Simple del Registro en la que consta en el apartado CARGAS, la hipoteca de
los 90 y pico mil euros, Pedro no deja de repetir: «que le digo yo a usted
que ese préstamo ya está cancelado» y «yo no le debo nada a ese  Banco»….

> OJO: No es lo mismo AMORTIZAR todo el Préstamo que CANCELAR la Hipoteca en el
> Registro de la Propiedad.

Para cancelar la hipoteca, salvo excepciones, hace falta que se firme una
escritura de CANCELACIÓN DE HIPOTECA.

¿Quien la firma? Los representantes del Banco tendrán firmarla en la Notaría.

¿Quién la paga? Tú, Pedro Vendedor.

¿Y cuánto cuesta?….si pediste en su día 90.151,81€, y hoy ya está amortizado,
sólo tienes gastos de formalización e inscripción: unos 700 €.

¿Ese dineral me va a cobrar el Notario? No, ten en cuenta que con ese importe se
paga la Notaría, el Registro y al Gestor. No hay que pagar Impuestos…de
momento….

¿Y me puedo ahorrar al gestor?   Por supuesto (salvo que Pablo vaya a hipotecar
la casa que te compra), pero en ese caso volvemos al supuesto anterior -de
Título previo no inscrito- de tener que confiar en el otro contratante, por muy
amigo tuyo que sea…. 

> Con el dinero no se juega: no olvides que siempre es mejor seguir siendo amigo
> de tu amigo que pasar a ser su primo.

Por tanto, si el precio eran 100.000 € y la Cancelación de Hipoteca cuesta 700 €
= 99300€ recibirá Pedro Vendedor cuando venda a Pablo Comprador y los 700 € le
serán entregados al gestor para que tramite la Cancelación.

Vale, ¿Y qué documentación tengo que aportar?

Lo habitual es facilitarle al Notario o al  Oficial de la Notaría, el
Certificado original de que has pagado todo el préstamo, también llamado
«CERTIFICADO DE CANCELACIÓN» O «CERTIFICADO DE SALDO CERO».

¿Y quién me da ese Certificado? Te lo tiene que expedir el mismo Banco que va a
Cancelar la Hipoteca: en dicho Certificado de Saldo Cero tiene que constar que
el Préstamo Hipotecario  que afectaba a la finca registral que Pedro va a vender
ahora, ya está cancelado.

El Banco me pide 90 € por expedirme el Certificado, ¿tengo que pagárselo?

Sí, siempre que esté previsto en las condiciones del Préstamo Hipotecario que
firmaste en su día con ese Banco…ahí lo dejo…..

Hasta pronto….

 

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Autor AdminPublicado el 7 mayo, 201821 enero, 2019Categorías PÍLDORAS
NOTARIALESEtiquetas Burbuja Inmobiliaria, Cancelación, Cancelación de Hipoteca,
Cargas, Certificado de Cancelación, Certificado de Saldo Cero, Préstamo
Hipotecario, Provisión de Fondos, Registro de la Propiedad, Título de
PropiedadDeja un comentario en La Nota Simple


EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

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> El Certificado de Eficiencia Energética es….. este documento:



Nos viene impuesto por la Unión Europea y lo tenemos regulado en el Real Decreto
235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la
certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Y también en el  Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

En síntesis, con El Certificado de Eficiencia Energética, el Técnico competente,
«califica» con una letra -que va de la A a la G- a tu inmueble, en función de
su consumo de energía  que se estima necesario en condiciones normales de
funcionamiento y ocupación.

El Técnico competente comprobará, entre otras cosas,  la energía consumida en
calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente
sanitaria y la iluminación.

Si tras la visita, los colores de vuestro certificado son anaranjados,  

vuestro inmueble podrá venderse igualmente…

El único inconveniente que tiene El Certificado de Eficiencia Energética es,
simplemente, tener que pagarlo. Su precio medio  oscila entre los 120€ y los 250
€, pero OJO, siempre en función de las circunstancias del inmueble: metros
cuadrados, tipo de inmueble, ubicación, etc…por lo que, en ocasiones, las
variaciones al alza pueden ser considerables.



¿Quién debe conseguir El Certificado de Eficiencia Energética?

Pues quien tiene que aportar toda la documentación del inmueble que se va a
vender: TÚ, AMIGO VENDEDOR. 

¿Y si me niego a aportarlo? 

Si te niegas a aportar El Certificado de Eficiencia Energética te arriesgas a
una sanción pecuniaria prevista en la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios……y muy especialmente en el Real Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana…en cuyas Disposiciones Adicionales 12 y 13 se
regula las infracciones en relación con el El Certificado de Eficiencia
Energética y sus correspondientes sanciones.

> Las sanciones por no aportar El Certificado de Eficiencia Energética oscilan
> entre los 300 y los 6.000 euros.

Vale, y ¿cuándo tengo que obtener el Certificado de Eficiencia Energética?

Lo habitual es que lo facilites a la Notaría unos días antes de la firma, junto
con el resto de la documentación, pero 

1º) Si vas a firmar un contrato de arras, lo correcto es que ya para entonces lo
tengas preparado para poder acreditar su existencia.

2º) Aún te digo más, si lo vas anunciando por ahí, en los conocidos portales
inmobiliarios, en blogs, en inmobiliarias, en ese momento ya deberías tenerlo en
tu poder ya que también en este caso te podrían sancionar.



¿Y si lo que voy a vender es una plaza de garaje?

Para una plaza de garaje no hace falta El Certificado de Eficiencia Energética.

Tampoco hace falta en los siguientes casos:

 * Naves industriales.

 * Cuando el inmueble que se va a comprar vaya a ser objeto de reformas
   importantes o demolición.

 * Échale un vistazo al resto de supuestos del artículo 2 del Real Decreto
   235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para
   la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Entonces, si no hace falta para garajes, supongo que tampoco hará falta para
locales comerciales, ¿verdad?.

Pues SÍ, me temo que sí que es necesario El Certificado de Eficiencia
Energética para la venta de un LOCAL COMERCIAL.

¿Y si al final pactamos vendedor y comprador que, de momento no se vende el
inmueble, sino que firmamos un contrato de alquiler durante un tiempo hasta que
se decida a comprarlo?

La Ley que regula El Certificado de Eficiencia Energética no solo establece que
sea obligatorio para vender, sino también para alquilar, siendo igualmente ésta
una obligación del dueño del inmueble.

¿Y si nos hemos despistado el vendedor y/o el Técnico competente y por el motivo
X no contamos con El Certificado de Eficiencia Energética el día que acudimos a
la Notaría a firmar la compraventa? ¿Se negará el Notario a firmar?

El Notario hará la oportuna advertencia acerca de la necesidad de aportarlo, así
como de la posible sanción en caso de no hacerlo.

Y si finalmente conseguís El Certificado de Eficiencia Energética al poco de
firmarse la compraventa podéis incluso aportarlo para su incorporación posterior
en la escritura.

No obstante NO OLVIDES que es un documento que tiene una vigencia de 10 AÑOS, y
que debes entregárselo COMPLETO al comprador para que pueda seguir haciendo uso
del mismo.

Hasta pronto…

 

 

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Autor AdminPublicado el 1 mayo, 201821 enero, 2019Categorías PÍLDORAS
NOTARIALESEtiquetas Certificado de Eficiencia Energética, Comprador,
compraventa, Contrato de arras, Inmueble, VendedorDeja un comentario en El
Certificado de Eficiencia Energética


EL CERTIFICADO DE GASTOS DE COMUNIDAD

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> El Certificado de Gastos de Comunidad 

Otro documento a aportar en la escritura de Compraventa es El Certificado de
Gastos de Comunidad: si el inmueble que vas a vender está integrado en un
Edificio, por lo general, tendrás que pagar unos gastos periódicos
(trimestrales, mensuales, o como esté pactado en las Normas de Comunidad) por el
«disfrute» de las zonas y elementos comunes:



gastos de ascensor, ….

…de luz y agua de los portales o del garaje, el portero automático, jardín,
piscina, etc.



Y con El Certificado de Gastos de Comunidad acreditas tú, VENDEDOR, que estás al
corriente de dichos Gastos hasta la fecha del otorgamiento de la escritura.

Pero ojo porque El Certificado de Gastos de Comunidad también puede alertar de
que tienes alguna cantidad pendiente con la Comunidad de Propietarios, o que se
ha pactado alguna próxima derrama a pagar en las próximas semanas o meses….lo
cual puede hace recular al comprador en su interés por comprar o, simplemente,
complicar la Compraventa.

Así que, para evitar susceptibilidades:

1º) Solicítalo con tiempo al Administrador de la Finca, si es que tenéis a uno
contratado, para que puedas detectar cualquier incidencia tanto sobre el bien
que vas a vender como sobre el propio Certificado que te hayan expedido:
imagínate que el Secretario (cargo ejercido generalmente por el propio
Administrador) os expide una Certificación que presenta erratas en cuanto al
número de la puerta, y en lugar de la puerta 6ª resulta que figuras como dueñ@
de la puerta 7ª ; o supón que se hace constar que adeudas el último trimestre y
resulta que sí que estás al corriente pero, por el motivo que sea, todavía no
consta actualizado en la base de datos del Administrador.



Si dicho Certificado de Gastos de Comunidad te lo expiden con la suficiente
antelación, unos días antes de firmar la escritura, tienes tiempo de subsanarlo,
o de solventar problemas con la parte compradora, sin demasiados quebraderos de
cabeza.

Pero si tardas en pedirlo o si se demoran demasiado en entregártelo, cualquier
sorpresa de última hora puede perjudicar una compraventa, hasta el punto de
hacerla inviable o suspenderla con la consiguiente pérdida de tiempo y dinero
para todos los intervinientes en la operación: vendedor, comprador, banco,
asesor o abogado, gestor, oficial, Notario…

 

2º) Aporta el ORIGINAL firmado a la Notaría, si no puedes antes, al menos el día
de la firma: pero si te esperas al último día para llevar el original, envía
antes una copia del mismo para que el Oficial de Notaría encargado de preparar
la escritura, o el propio Notario,  puedan comprobar que todo está en orden o,
en caso contrario, puedan proponer soluciones frente a cualquier problema
inesperado.

Ten en cuenta que, aunque ya hayáis hablado comprador y vendedor acerca de
cualquier «problemilla sin importancia» que aparezca en el Certificado de Gastos
de Comunidad…..lo que hace un par de semanas no parecía tener importancia, el
día del otorgamiento de la escritura al comprador se le puede hacer una bola
muuuy grande, y convertirse en un problemón, más que nada porque ese día….., el
día D….la firma, tal vez el comprador/a…o su pareja, o los padres de ambos,
pueden caer en la cuenta de la trascendencia que tiene lo que van a firmar,
porque se van a dejar una pasta en la operación y, de pronto, dejan de quitarle
importancia a cosas que en realidad, la tienen.

> «envía antes una copia del mismo al Oficial de Notaría»

3º) ¿Y si no lo trae, pero me jura por Snoopy que está al corriente?

Entonces volvemos al supuesto similar que os comentaba cuando os hablaba de la
posibilidad de no aportar el vendedor el Recibo de Contribución: te toca fiarte
de lo que está manifestando con las consecuencias que ello puede suponer.


NO OLVIDES QUE EL PROPIO INMUEBLE PUEDE RESPONDER DE LAS DEUDAS DERIVADAS DE LOS
GASTOS DE COMUNIDAD. 

4º) ¿Sabías que desde las Notarías te pueden solicitar  El Certificado de Gastos
de Comunidad al Administrador de forma telemática?

Pues sí, es  algo relativamente novedoso, unos pocos años hace  que se implantó
en las Notarías la posibilidad de solicitar y obtener el propio Notario,  a
través del Sistema SIGNO El Certificado de Gastos de Comunidad.

Pero ….ni se te ocurra plantarte en la Notaría el día de la firma (tampoco el
día anterior) solicitando que te lo pidan a través de la indicada Plataforma
Notarial ya que, por muy majo, dispuesto y trabajador que sea el Oficial o
empleado de Notaría encargado de hacer la solicitud, ni siquiera el propio
Notario, pueden pedir para YA, El Certificado de Gastos de Comunidad…bueno
sí….pueden pedirlo…. y esperar sentados a recibirlo….



Tened en cuenta que la solicitud le llega al Administrador quien no tiene porqué
expedir de forma inmediata dicho Certificado. De hecho, la media de espera más
optimista fácilmente puede rondar los 2-3 días.

Por tanto, este servicio que ofrece el Notariado, requiere la misma antelación
que os comentaba en el punto 1º  para evitar problemas de última hora que
perjudiquen la operación.

Así que, ya sabes:

> Si quieres firmar con tranquilidad, 
> 
> aporta el Certificado de Comunidad.

Hasta pronto….

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Autor AdminPublicado el 27 abril, 201821 enero, 2019Categorías PÍLDORAS
NOTARIALESEtiquetas Administrador, Certificado de Gastos de Comunidad,
Comprador, compraventa, Inmueble, Notaría, Oficial de Notaría, PLATAFORMA SIGNO,
Secretario, SIGNO, VendedorDeja un comentario en El Certificado de Gastos de
Comunidad


EL RECIBO DE CONTRIBUCIÓN

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> El Recibo de Contribución

Cuando en nuestra Píldora sobre la Compraventa enumeramos el Recibo de
Contribución, nos referimos al justificante de pago del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles, es decir, el Impuesto anual que, como sabéis, pagamos al Ayuntamiento
competente-salvo excepciones y con carácter general- por el hecho de ser
propietarios de un inmueble.

Para más info aquí os pego un enlace de la web Noticias Jurídicas con la
legislación aplicable:



¿Quién  tiene que aportar el Recibo de Contribución?

El vendedor debe ser quien acredite que está al corriente de los pagos del IBI.

Pero, si he vendido mi casa y ya no voy a vivir en ella ¿Por qué tengo que ser
yo el que lo pague?

Porque tú eres el que aparece como titular del inmueble a fecha 1 de enero, por
tanto, en principio tú eres el que debe pagarlo.



¿Pero todo año? ¿Aunque lo venda a principios de año?

SÍ… pero NO.

Si no decís nada al respecto en los pactos de la escritura -ni tampoco en las
arras-, y te limitas, como vendedor, a acreditar que has pagado el Impuesto de
Bienes Inmuebles y punto, el comprador… «se irá de rositas».

Pero si dices «esta boca es mía» puedes hacer una de estas dos cosas:

Opción A) Lo ideal: pactar con el comprador un prorrateo de pagos, en función de
los días en los que has estado en la casa hasta el día de la firma de la
escritura de Compraventa.

Opción B) En defecto de lo anterior, que sepas, amigo vendedor que, una vez
hayas pagado el IBI, puedes reclamar al comprador la parte proporcional de lo
que has abonado y que no te correspondía.

Es decir, puedes pedirle que pague todo el período desde que firmáis la
escritura de compraventa hasta el final del año en curso.

Todo con una sencilla regla de tres para sacar el Porcentaje en un pequeño
ejemplo:

Si has pagado, como vendedor, un importe de IBI de 600€ y firmáis la Compraventa
un  6 de abril,  hasta dicha fecha, incluida, habrán transcurrido 96 días y por
tanto:

365 días ————– 600€

96 días —————-  157,80€

Por tanto,  157,80 € es la cantidad que te correspondería pagar a ti, vendedor,
como dueño de la casa hasta la firma de la escritura.

Y 600€ -157,80 € = 442,20 € es el importe que le correspondería pagar al
comprador por el resto del año.

¿Y si el vendedor no aporta el Recibo de Contribución porque aún no le ha sido
notificado o porque se le ha traspapelado? ¿Se puede firmar?

Si no le ha sido notificado, lo correcto es que al menos aporte el
correspondiente al ejercicio anterior, es decir, el del año pasado.

Y si no aporta ninguno, SÍ que se puede firmar, pero el Notario lo advertirá en
la escritura, y el comprador deberá aceptar los riesgos que ello conlleva, lo
que no os recomiendo. No obstante, el Notario por medio de la Plataforma SIGNO 
puede verificar directamente con algunos Ayuntamientos (OJO, no todos), si el
inmueble está al corriente de pagos de Recibos de Contribución.

Si no está al corriente de pago, , se puede otorgar la escritura de Compraventa,
recomendando, como solución, que se le descuente al vendedor del importe que
tenga que recibir.

Ejemplito:

Si la casa vale 100.000 € y el IBI que se adeuda son 2500 € = se le pagarían
97.500 € (o incluso algo menos si pactáis el precio del pequeño quebradero de
cabeza que supone tramitar dichos pagos pendientes del Recibo de Contribución).

Por último, es importante que aportéis el Recibo de Contribución, además, para
facilitar al Notario, y a sus empleados, la obtención del Certificado Catastral
Descriptivo y Gráfico,  e incluso, para que evitar que por parte de las Oficinas
Liquidadoras de las Consejerías de Hacienda os «giren una Liquidación
Complementaria».

Hasta pronto…

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Autor AdminPublicado el 23 abril, 201821 enero, 2019Categorías PÍLDORAS
NOTARIALESEtiquetas Comprador, compraventa, IBI, Impuesto sobre Bienes
Inmuebles, Notario, PLATAFORMA SIGNO, Recibo de Contribución, SIGNO,
VendedorDeja un comentario en El Recibo de Contribución


EL TÍTULO DE PROPIEDAD

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> El Título de Propiedad

El Título de Propiedad es el documento que te acredita como propietario del bien
que vas a vender (en  el caso de la compraventa) .



Lo habitual es que el Título de Propiedad consista en una Copia Autorizada de
una escritura de Herencia o de Compraventa, o de otras menos conocidas para
todos como una Liquidación de Gananciales o una Extinción de Condominio.

También es posible que el Título de Propiedad sea un documento todavía menos
frecuente como, por ejemplo: una Sentencia Judicial, un Expediente, y hasta un
Documento Privado.

Lo correcto es que aportéis el Documento «ORIGINAL» que deberá llevar unidos los
cajetines de la Oficina Liquidadora y del Registro de la Propiedad competentes.



Si no podéis llevar el Título de Propiedad original a la Notaría antes de
empezar a preparar la escritura el Notario o el Oficial encargado, tampoco está
mal que lo llevéis el día de la firma y que antes se la adelantéis escaneada por
email, por fax, o por el medio que consideréis oportuno. De este modo se puede
«hacer camino» pidiendo la Nota Simple al Registro de la Propiedad desde la
propia Notaría para verificar que «todo está en orden».

Además, lo fetén es que, una vez firmada la Compraventa, el Notario lo haga
constar en la -ya vetusta- Copia Autorizada, con la fecha y su nombre de Notario
autorizante. De este modo, el Título de Propiedad queda inutilizado.

Hasta aquí, lo ideal, lo correcto….y ahora hablemos de la cruda realidad: en la
práctica, resulta habitual que no se aporte el original inscrito -porque se ha
perdido o traspapelado-, sino una fotocopia o, como mucho, una copia simple de
la escritura.

Con todo, la Notaría pedirá SIEMPRE, -salvo expresa renuncia de los compradores
(lo cual en este último caso sería jugar a la Ruleta Rusa)-, Nota Simple al
Registro de la Propiedad competente, entre otras cosas, para comprobar que el
inmueble que va a ser objeto de Compraventa, está a nombre de los vendedores,
además de la comprobación de cargas sobre el inmueble.

¿Y qué ocurre si tengo la Copia Autorizada y no veo ningún cajetín, ni impresos,
ni nada que acredite que está inscrito a mi nombre?

Tranqui….como te he dicho, la Notaría verificará primero, por si acaso, si
finalmente está inscrita, con la petición de Nota Simple….y si no lo está….hay
que inscribirla en el Registro de la Propiedad antes de inscribir la otra…

Entonces….¿¿¿no se puede hacer la venta???

¡¡¡Me «vence» el contrato de arras!!!



Tranqui 2: No pasa nada, se pueden tramitar «en cola», de forma sucesiva, lo
único que hay que ser precavidos para asegurar la inscripción y, en su caso, el
pago previo de Impuestos, reteniendo parte del precio, como ya veremos en otro
Post.

Por lo tanto,

> Si quieres firmar con total seguridad,
> 
> no olvides llevar el Título de Propiedad.

 

Hasta pronto…

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Autor AdminPublicado el 20 abril, 201821 enero, 2019Categorías PÍLDORAS
NOTARIALESEtiquetas compraventa, Oficial de Notaría, Registro de la Propiedad,
Título de Propiedad, VendedorDeja un comentario en El Título de Propiedad


LOS DOCUMENTOS IDENTIFICATIVOS

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> Los Documentos Identificativos

Cuando hablábamos de Los Documentos Identificativos en la 1ª Píldora Notarial
sobre la documentación que tenían que aportar tanto del comprador como del
vendedor en la  Compraventa de inmuebles urbanos nos referíamos fundamentalmente
al Documento Nacional de Identidad (D.N.I.) o  al Número de Identificación de
Extranjeros (N.I.E.).

1) En cuanto al D.N.I., ya sabéis que se trata del Documento Identificativo de
uso más habitual, pero eso sí, un aviso importante: No vale aparecer por la
Notaría con el DNI de cuando tomasteis la Comunión. NO vayáis a FIRMAR con el
D.N.I. CADUCADO.

Hasta hace bien poco, se daba cierto margen a que uno se personara de esa guisa
en la Notaría, pero en la actualidad, se ha incrementado considerablemente esta
exigencia a la hora de otorgar un documento Notarial, entre otras razones,
debido a la nueva obligación del Notario de Digitalizar los D.N.I., a través del
Sistema Integrado de Gestión del Notariado (SIGNO).

 * ¿Y las personas «mayores»? Si comparecen en la Notaría con el D.N.I. con
   validez permanente pueden, en caso contrario se lo tienen que renovar.

 

 * ¿Y si me presento con el Permiso de Conducir? NO, no te presentes con el
   Permiso de Conducir que tampoco tiene validez en Notaría.
 * ¿Y si me conoce el Notario? PUES SÍ, si te conoce el Notario  SÍ que puedes
   firmar, porque él da fe de conocimiento de que tú eres quien dices ser.

 

 * Incluso cabe la posibilidad, si se te olvidó, o no pudiste aportar el
   DOCUMENTO DE IDENTIDAD  que comparezcas en Notaría con dos Testigos de
   Conocimiento.

Ojo, porque estas dos últimas opciones, aunque admisibles, chocarán con la
obligación que tiene el Notario Digitalizar los D.N.I., a través del Sistema
Integrado de Gestión del Notariado (SIGNO), y ya tenemos el «lío armao».



2) Y en lo que se refiere al N.I.E.:

Es el utilizado en la mayoría de las ocasiones por extranjeros que, bien no son
residentes, o bien no concurren en ellos las circunstancias suficientes para
obtener el D.N.I..

Puede darse también el caso de algún Español que, por circunstancias
excepcionales como la de vivir en el extranjero desde hace muchos años, no tiene
D.N.I. y tiene que solicitar un N.I.E..

Dos advertencias sobre el N.I.E.:

– Por sí solo el N.I.E. NO sirve para identificarse, puesto que es un Documento
Identificativo de carácter Fiscal, DEBE ACOMPAÑARLE OTRO -CON FOTO– EN EL CUAL
SE IDENTIFIQUE al interesado.

Se admiten muchas opciones: el NIE en formato «HOJA VERDE COMUNITARIA» +
Pasaporte, o «idem» + Documento de Identidad del País respectivo; también están
los Permisos de Residencia que llevan el NIE incluido….                       
  

 * SIN EL N.I.E. PRÁCTICAMENTE NO PUEDES FIRMAR NADA: sólo documentos que no
   tengan trascendencia fiscal, por ejemplo, un Poder Especial -precisamente-
   para que te expidan el N.I.E.

Por tanto, NO PODRÁS FIRMAR una Compraventa, un Préstamo, una Herencia;
constituir una Sociedad, etc…

 

3) Aprovechamos para hacer un breve comentario acerca del  Código de
Identificación Fiscal (C.I.F.) para el caso de que, además, los comparecientes
actúen, en la compraventa, en nombre y representación de una persona jurídica,
como por ejemplo, una Sociedad.

NO hace falta que el apoderado comparezca en la Notaría con la Tarjeta con el
CIF. De hecho nunca se pide, ya que, bien en el nombramiento del cargo del
representante de dicha Sociedad, o bien en la consulta que desde las propias
Notarías se efectúa al Registro Mercantil, se puede averiguar perfectamente.

Importante: Cuando se trata de una empresa extranjera no puede firmar con el CIF
de su país, necesita obtener un NIE también, y  no sólo la empresa, el
Administrador, el Apoderado, en definitiva, quien la represente debe comparecer
con un NIE.

Y hasta aquí el Post sobre Los Documentos Identificativos.

ASÍ QUE YA SABES:

SI ERES  PERSONA DILIGENTE,

AL NOTARIO CON EL DNI VIGENTE.

Hasta pronto…

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Autor AdminPublicado el 19 abril, 201821 enero, 2019Categorías PÍLDORAS
NOTARIALESEtiquetas compraventa, DNI, Documento de Identidad, NIE, SIGNO,
SISTEMA SIGNO, VendedorDeja un comentario en Los Documentos Identificativos


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