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GET /search

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[돈 불리기][위펀딩X어피티 부런치] ‘전세가율’ 한 번에 이해하기




‘전세가율’ 한 번에 이해하기

글, 위펀딩(by. 최예우 매니저)




📢 코너 소개: 부동산 투자의 대가 ‘위펀딩’과 함께하는 부동산 코너입니다. 독자님께 진짜 도움되는 부동산 소식, 부동산 정책 등을 위펀딩이
알맞게 준비해서 입 안에 쏘옥 넣어드릴게요!




👉 지난화 보러가기

 * 특례보금자리론 - 개념편
 * 특례보금자리론 - 실전편




요즘 전세 사기가 난리입니다. 부동산 시장이 차갑게 식으면서 갭투자 대상 ‘깡통빌라’의 전세보증금을 받지 못하는 경우가 많아졌어요.




도대체 무슨 일이 있었던 거야?




최근 몇 년간, 큼직한 전세 사기 사건이 있었습니다. 

 * 분양대행업자와 공모해 신축빌라 등을 대상으로 298억 원 상당의 임대차보증금을 조직적으로 갈취한 ‘세 모녀 전세 사기 사건’ 
 * 피해액 300억 원 이상인 대전 오피스텔 ‘깡통 전세 사기 사건’ 
 * 보증금 반환능력이 없는 무자력자를 바지 사장으로 활용하여 신축빌라를 대규모 매입, 높은 전세가로 보증금 수령 후 잠적 또는 고의
   부도한 ‘빌라왕 사태’ 




전세 사기는 임대인(집주인)이 전세보증금 돌려주기를 거부하거나, 돌려줄 능력이 없을 때 발생합니다. 그렇다면, 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이
충분한지가 중요하겠죠. 오늘은 이 내용과 관련된 개념인 ‘전세가율’에 대해 알아볼게요. 




전세가율이 뭐야?




전세가율이란 주택의 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 뜻합니다. 

 * 전세가율: (전세보증금) / (주택 매매가격) * 100




예를 들어, 주택의 매매가격이 10억 원이고 전세보증금이 9억 원이라면 전세가율은 90%입니다. 10억 원에 매매된 주택의 전세가격이 7억
원이라면, 전세가율은 70%입니다. 




전세가율이 왜 중요해?




매매가는 주택의 현재 사용가치에 미래 투자가치를 보여줍니다. 실수요와 가수요의 가치를 합친 가격이에요. 전세가는 여기서 주택의 현재 사용가치만
반영해요. 




정리하면 이렇습니다. 

 * 전세가: 주택의 현재 사용가치(집에서 사는 실수요자가 느끼는 실거주가치)
 * 매매가: 주택의 현재 사용가치 + 주택의 미래 투자가치(실수요 + 가수요) 




내가 사용하는 주택의 가치가 적절히 산정되었는지 알기 위해서 전세가율의 흐름을 고려해야 합니다. 




갭투자가 뭐야? 






갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 것을 말합니다. 보증금을 제외한 금액으로 집을 살 수 있어서, 상대적으로 적은 비용으로 부동산 자산을 얻을 수
있어요.




갭투자의 예를 들어 볼게요. 




등장인물

 * A: 주택을 사려는 사람(매수자)
 * B: 주택을 팔려고 하는 주인(매도자)
 * C: 주택의 전세 세입자




A는 B에게 총 10억 원을 주어야 주택을 살 수 있습니다. 그런데, B는 C가 전세로 살고 있어서 10억 원을 받더라도 C에게 전세보증금 9억
원은 돌려주어야 합니다. 결과적으로 B는 1억 원만 받으면 되는 상황인 거죠.




B는 A에게 1억 원만 받고, 기존에 전세보증금 지급 의무(9억 원)를 포함해 주택을 함께 양도를 할 수 있습니다. A 입장에서는 이 주택을
사는 과정에서 1억 원의 비용이 들었습니다. 




C에게 돌려줘야 할 9억 원의 전세보증금 지급 의무가 있지만, 이 지출은 미래에 일어날 일이죠. 그래서 실질적으로 주택을 사는데 당장 필요한
금액은 1억 원이에요.




갭투자는 왜 할까? 




위 예시에서 A는 나중에 주택을 팔 때 시세차익을 얻기 위해 갭투자를 했습니다. 주택 가격이 12억 원으로 뛴다면, A는 C에게 9억 원의
전세보증금을 돌려준다 해도, 초기 비용 1억 원을 제외한 2억 원의 시세차익을 얻을 수 있습니다. 




즉, 갭투자는 시세차익을 목적으로 주택을 매매가격과 전세금간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이에요.




왜 문제가 된 거야?




문제는 반대로 주택 가격이 하락해서 8억 원이 되는 상황입니다. 기존 전세계약 만료 후에 C가 계약연장을 하지 않고 이사를 갈 수도 있죠.
이때, A는 9억 원 전세금으로 세입자를 구하지 못하는 이상, 주택을 팔고도 1억 원이 부족해집니다.




즉, 주택을 사기 위해 들어가 초기 비용 1억 원과 팔고도 부족한 1억 원을 합해 총 2억 원의 갭투자 손실을 보게 되는 거예요.




그래서 전세가율을 확인해야 합니다




전세가율이 높다는 건 전세가와 매매가의 차이가 적다는 것을 뜻합니다. 전세가율이 높은 주택이 전세 사기에 노출될 가능성이 훨씬 큽니다.
전세가율이 높은 경우, 통상적으로 ‘깡통주택’이라고 부르기도 해요. 




다만, 전세가율이 높다고 해서 무조건 나쁘게 볼 수만은 없다는 시각도 있어요. 부동산 시장의 회복기에 해당될 경우 전세수요가 매매가 상승으로
이어지면서 전세가율이 높아지기도 합니다. 이런 경우에는 전세가율이 부동산 투자의 지표가 되기도 한답니다.  




다음 화에서는 전세 사기를 예방하기 위해서 나온 정부의 대책을 자세히 알아볼게요. 새로운 대책에 전세가율과 관련된 내용도 나오니까, 오늘
전세가율은 확실히 이해하고 넘어가 보세요!  




[위펀딩과 함께 부동산 공부하러 가기]




📌 이 글은 경제적 대가 없이 위펀딩과 협업으로 제작됐습니다.  



[위펀딩X어피티 부런치] 전세 사기 개선방안 쪽집게 정리 1탄 [위펀딩X어피티 부런치] 특례보금자리론 - 실전편
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