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<p>Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:</p>
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<strong></strong> Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. <span class="comment-form-log-out"> ( <a href="javascript:HighlanderComments.doExternalLogout( 'wordpress' );">Salir</a> /
<a href="#" onclick="javascript:HighlanderComments.switchAccount();return false;">Cambiar</a> ) </span>
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<strong></strong> Estás comentando usando tu cuenta de Google. <span class="comment-form-log-out"> ( <a href="javascript:HighlanderComments.doExternalLogout( 'googleplus' );">Salir</a> /
<a href="#" onclick="javascript:HighlanderComments.switchAccount();return false;">Cambiar</a> ) </span>
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<strong></strong> Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. <span class="comment-form-log-out"> ( <a href="javascript:HighlanderComments.doExternalLogout( 'twitter' );">Salir</a> /
<a href="#" onclick="javascript:HighlanderComments.switchAccount();return false;">Cambiar</a> ) </span>
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<strong></strong> Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. <span class="comment-form-log-out"> ( <a href="javascript:HighlanderComments.doExternalLogout( 'facebook' );">Salir</a> /
<a href="#" onclick="javascript:HighlanderComments.switchAccount();return false;">Cambiar</a> ) </span>
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<p>Conectando a %s</p>
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if (typeof window.jQuery === 'function') {
// Use jQuery's `ready` if available.
// This solves some scheduling issues between this script and the main highlander script.
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Asociación hipotecados activos
Todo lo que debes saber de tu hipoteca, los bancos, el dinero y no te explican
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CUADERNO 2º.- LA MÁQUINA DE HACER DINERO
Publicado el 8 septiembre, 2015 por asociacionhipotecadosactivos
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1º? https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/curso-de-formacion-2/
INDICE
2.1 Los maquinistas.- 2.1.1. El Originador de hipotecas.- 2.1.2 El agregador.-
2.1.3 Corredores de Valores.- 2.1.4 Los inversionistas.-
2.2 Diferencias de Titulización en los Estados Unidos y España.- 2.2.1 El
Folleto de emisión, el Cedente.- 2.2.2 El auditor.- 2.2.3 La escritura de
Constitución del Fondo + el Anexo.- 2.2.4 La Agencia de rating.- 2.2.5 La
Sociedad Gestora.- 2.2.6 La Sociedad de Clearing.- 2.2.7 Las aseguradoras.-
2.2.8 Los inversores.-
2.3 Titulización hipotecaria España sin garantía del emisor.- 2.3.1
Participaciones hipotecarias.– 2.3.2 Bonos hipotecarios.- 2.3.3 Cédulas
hipotecarias,- 2.3.4 Certificados de transmisión de hipoteca.- 2.3.5 Los FTPYME
2.4 La máquina.-
2.5 Del FTH a los FTA.-
2.6 ¡Más madera hasta que reviente la caldera!.- 2.6.1 El desplome del sistema
financiero español.- 2.6.2 Emisiones de deuda, los CDO.- 2.6.3 Los Derivados y
el caos.-
2.1.- Los maquinistas.-
Con el fin de reconocer a los actores que intervienen en el proceso de
titulización es necesario recomponer los acontecimientos: los bancos y las cajas
de ahorro una vez que agotaron los depósitos de sus clientes, se dedicaron a
desconectar el mecanismo de alerta que impedía una expansión descontrolada. Éste
mecanismo consistía en una regulación del tratado de Basilea III que exigía a la
banca un capital social como mínimo del 8% de los activos en riesgo. La
expansión de las entidades bancarias estaba incentivada por los bonus y
complementos salariales de sus equipos directivos. Desconectado el mecanismo de
seguridad, la banca contó con la complicidad del Banco de España, que como
regulador tenía en sus funciones el haber impedido el desarrollo exponencial del
endeudamiento por vía de la titulización de sus activos de crédito. La
titulización no es mala cosa, lo que ha pervertido el sistema bancario ha sido
su dosis, que como exceso, ha resultado mortal. Los bancos (y las cajas) una vez
que concedían una hipoteca la empaquetaban en una emisión de bonos que la
Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) registraba como paso previo a
transferirla a un Fondo de Titulización. Quien redacta el Folleto que informa a
los posibles inversores y describe la naturaleza de la emisión de préstamos
hipotecarios que contiene es el banco (cedente) que junto con la Sociedad
Gestora suscriben la constitución del Fondo. La totalidad de la emisión se
deposita en una Cámara de Compensación que registra los cambios de titularidad
al efectuarse las operaciones de adquisición de los bonos por los inversores
(normalmente institucionales).
Existe unas diferencias de metodología entre la que se aplica en los Estados
Unidos (EE.UU.) y la aplicada en España (más adelante se pondrán de manifiesto).
En el mercado secundario anglosajón de titulización intervienen varios
participantes, cada uno de ellos con una función especifica. Hay cuatro
participantes principales en ese mercado: el originador de hipotecas, el
agregador, el agente de valores y el inversor.
2.1.1. El Originador de hipotecas.- 2.1.2 El agregador.- 2.1.3 Corredores de
Valores.- 2.1.4 Los inversionistas.-
2.1.1. El Originador de hipotecas
El originador de hipotecas es el primer eslabón de la cadena en el mercado
secundario de hipotecas. Los promotores de hipotecas son bancos y bancos
hipotecarios. Los bancos utilizan sus fuentes tradicionales de financiación para
cerrar los préstamos, los bancos hipotecarios suelen utilizar lo que se conoce
como “un almacén de línea” que no es más que la apertura de una cuenta donde el
cliente acumula ingresos hasta tener una cantidad suficiente para que se le
pueda otorgar un préstamo hipotecario. La mayoría de los bancos, y casi todos
los bancos hipotecarios, venden rápidamente las hipotecas recién originadas en
el mercado secundario. Sin embargo, dependiendo del tamaño de la entidad
financiera puede agregar las hipotecas durante un determinado período de tiempo
antes de vender todo el paquete. Existe el riesgo que si la hipoteca no se vende
simultáneamente en el mercado secundario, en el momento que se modifiquen los
tipos de interés, estos pueden cambiar, lo que cambia el valor de la hipoteca en
el mercado secundario y, en última instancia, el beneficio que el banco puede
hacer del préstamo hipotecario concedido. En general, los emisores de hipotecas
ganan dinero a través de las tasas que se cobran para originar una hipoteca y la
diferencia entre el tipo de interés determinado a un prestatario y la prima que
un mercado secundario va a pagar por ese tipo de interés. La adicción de la
banca al procedimiento de titulización les reportaba más beneficios adicionales
de los productos vinculados al préstamo hipotecario: seguros de todo tipo, altas
comisiones, domiciliaciones de nominas y un largo etcétera que mantenía al
cliente cautivo. Resumiendo, podemos decir que el Originador: es la entidad que
mantenía en balance los activos que se venderán al Fondo de Titulización o cuyo
riesgo se transferirá mediante la titulización. Puede haber originado ella misma
dichos activos (llevó a cabo la operación financiera que dio lugar al nacimiento
del activo) o haberlos adquirido a terceros. Por ejemplo, en el caso de una
titulización de préstamos hipotecarios realizada por una entidad de crédito, el
originador sería la entidad de crédito.
2.1.2 El agregador
El agregador, en el sistema norteamericano, es el siguiente eslabón en la línea
de los participantes del mercado secundario de hipotecas. Los agregadores son
grandes emisores de hipotecas con vínculos con empresas de Wall Street y las
empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac. Los
agregadores compran hipotecas recién otorgadas por los originadores antes
descritos. De manera similar los originadores y agregadores deben cubrir las
hipotecas en todo el trayecto: desde el momento en que se comprometen a adquirir
una hipoteca, a través del proceso de titulización, y hasta que los MBS – Ver:
1.2.- Productos financieros derivados de la titulización señalado como (3) (tal
como se conoce este tipo de producto financiero) se vende a un corredor de
valores. La cobertura de una hipoteca es una tarea compleja debido a
la propagación del riesgo. Los agregadores obtienen su beneficio por la
diferencia en el precio que pagan por las hipotecas y el precio al que puedan
vender los MBS respaldados por esas hipotecas supeditadas a la eficacia de la
cobertura.
2.1.3 Corredores de Valores
Después que un MBS se ha formado se vende a un corredor de valores. La mayoría
de las firmas de corretaje de Wall Street tienen divisiones comerciales de MBS.
Los distribuidores hacen todo tipo de productos financieros con los MBS, el
objetivo final es vender valores a los inversores. Estos corredores de valores
frecuentemente utilizan los MBS ya descritos para estructurar otro tipo de
producto: ABS y CDO en ofertas a la diversidad de clientes. Estas ofertas pueden
estar estructuradas para tener diferentes y definidas características mejorando
las calificaciones de crédito en comparación con los MBS subyacentes o préstamos
enteros. Los corredores de estos valores buscan un diferencial en el precio al
que se compran y venden MBS, y buscan obtener ganancias de arbitraje en la forma
en que estructuran ABS y CDO.
2.1.4. Los inversionistas
A través del mecanismo del Mercado llegaban las hipotecas reconvertidas en bonos
hipotecarios a las manos de los inversores ávidos de colocar su dinero en un
producto rentable y seguro. Existe una amplia variedad de derivados de una
hipoteca. Una hipoteca se la puede calificar como una corriente de flujos de
caja futuros. Estos flujos de caja son comprados y vendidos en el mercado
secundario de hipotecas en tramos y titulizados como: (MBS) parte de un valor
con respaldo hipotecario, (ABS) bonos de titulización y obligación hipotecaria y
obligación hipotecaria colateralizada (CMO) o la obligación de deuda garantizada
(CDO) de pago. El dinero de los inversores llegaba a los corredores de valores y
la cadena volvía a empezar a la inversa. El Originador de hipotecas (el banco)
de nuevo iniciaba otro ciclo al otorgar hipotecas con el mismo fin: emitir bonos
hipotecarios en una repetición constante. El mercado secundario de hipotecas era
inmenso y muy líquido. Por su magnitud y complejidad necesita toda una serie de
intervinientes para que el “producto” circule desde el punto de origen en el que
se hace efectivo el pago mensual de un prestatario, hasta que termine en manos
de un inversor. (ver: 2.2.8 Los inversores)
2.2 Diferencias de Titulización en los Estados Unidos y España
Expuesto el mecanismo básico por el que circula un préstamo con garantía
hipotecaria una vez que el banco emisor tituliza la deuda, conviene conocer las
diferencias de procedimiento y garantía entre la operativa en los Estados Unidos
y la aplicada en España, donde no existe una agencia estatal que garantice la
emisión de éste tipo de títulos. La Titulización hipotecaria en los EE.UU.
dispone de una triple garantía: El inversor en este tipo de productos está al
cubierto de las incidencias que se puedan producir, éstas se pusieron de
manifiesto en la crisis de las hipotecas subprime. Las autoridades de control
financiero tuvieron que intervenir las sociedades paraestatales Fannie Mae,
Freddie Mac y la aseguradora AIG. En el sistema norteamericano, el inversor
final disponía de una triple garantía para sus títulos, 1) el inmueble asociado
a la hipoteca, 2) el seguro contratado por posible impago de la hipoteca y 3) la
garantía estatal de Freddie Mac y Fannie Mae sobre los derechos de los valores
adquiridos, con lo que su inversión era realmente un valor de renta fija.
1.- Generación de la hipoteca: el banco originador (prestamista), concede al
interesado (prestatario) una hipoteca sobre su inmueble. El tipo de hipoteca
podía ser convencional (pudiendo el prestatario contratar un seguro ante el
posible impago de la misma) o hipoteca garantizada por una entidad pública, ya
fuera la Federal Housing Administrative (FHA) o el Departamento de Veteranos
(VA).
2.- Compra de la hipoteca: Freddie Mac o Fannie Mae compraban las hipotecas de
los bancos prestamistas con lo que el banco les traspasaba el riesgo hipotecario
y generaba cash flow para poder seguir concediendo hipotecas, perdiendo algo de
la rentabilidad de los cupones pero generando comisiones por seguir gestionando
el cobro de las hipotecas. En España no existe un Banco Hipotecario estatal que
recompre estos préstamos con garantía hipotecaria y emita Bonos del Estado para
financiarse. Más papistas que el Papa y más capitalistas que los
norteamericanos, se ha dejado que la banca privada se haga con todo el mercado
de la financiación de la vivienda.
3.- Titulización garantizada: Freddie Mac o Fannie Mae titulizaban éstos
préstamos en títulos pass through (participation certifícate) pasando los mismos
a cotizar en bolsa a disposición de inversores particulares e institucionales.
Ambas agencias estatales garantizaban el pago de los derechos hipotecarios
aunque el deudor falle en el cumplimiento de sus obligaciones. Lo dicho en el
párrafo anterior.
Titulización hipotecaria en los EE.UU.: El sistema garantista para el inversor
hizo que entrara en escena el efecto dominó al aumentar la morosidad y disminuir
el valor de los inmuebles muy por debajo de las hipotecas concedidas. Dichas
pérdidas debieron ser asumidas por las agencias estatales que aseguraban el
principal de los valores (Fannie Mae, Freddie Mac) y las compañías de seguros
que aseguraban los créditos y a dichas agencias estatales (AIG), con el rescate
estatal consiguiente.
2.2.1 El Folleto de emisión, el Cedente.- 2.2.2 El auditor.- 2.2.3 La escritura
de Constitución del Fondo + el Anexo.- 2.2.4 La Agencia de rating.- 2.2.5 La
Sociedad Gestora.- 2.2.6 La Sociedad de Clearing.- 2.2.7 Las aseguradoras.-
2.2.8 Los inversores
2.2.1 El Folleto de emisión, el Cedente
La titulización en España. Antes de la sofisticación financiera los bancos
concedían préstamos y crédito hasta el límite de sus posibilidades: su capital
social y los depósitos de sus clientes. Los préstamos pasaron de ser un depósito
de valor en manos de los bancos a un activo negociable. El “invento” cambió el
mundo financiero y la irrupción del ordenador y la globalización de los mercados
lo elevaron hacia la estratosfera. Veamos como funciona el sistema. Las
entidades financieras acumulan los préstamos hipotecarios y los empaquetan en
una relación expuesta en un folleto con las condiciones que se ofrecen las miles
de hipotecas que contiene. El folleto de emisión va dirigido a los inversores,
sobre todo a los extranjeros, y se registra en la Comisión Nacional del Mercado
de Valores (CNMV). A partir de ese momento las hipotecas dejan de existir
individualmente para convertirse en participaciones hipotecarias, partes
(trozos) del contenido de la emisión. Una emisión puede contener 20 o 30.000
préstamos hipotecarios. La participación se divide en bonos de 100.000 euros, y
la emisión varía su cuantía pero de 5.000 millones de euros hay muchas. Es
importante captar, por la trascendencia de este asunto, que lo que se coloca en
el mercado financiero es una participación de la emisión (un bono). Por ejemplo
en una emisión de 5.000 millones de euros un bono de 100.000 euros tiene una
participación minúscula del total del “paquete”. Al bonista se le transmite un
derecho sobre el bono que está respaldado por préstamos hipotecarios. Se promete
un tipo de interés (variable) en el folleto que puede ser, como ejemplo, Euribor
+ 0,25. Como se le transmite al inversor bonista el riesgo de impago la ley
española se pronuncia que también se debe de transmitir la garantía sujeta al
préstamo hipotecario. Este asunto lo remataremos más adelante. De momento
quédate con la copla que el bonista adquiere una parte alícuota de la emisión.
En una emisión de 100 millones de euros se divide en 1000 bonos de 100.000
euros.
Quienes gestionarán ésta participación hipotecaria en el mercado financiero será
un Fondo de Titulización, un ente sin personalidad jurídica creado por el propio
banco. Lo más relevante de esta intermediación es la que permite al banco sacar
de su balance contable éstos préstamos como activo en riesgo y así poder
soslayar las normas de Basilea III que especifican que los recursos propios
tienen que estar por encima del 8% del riesgo. Es de destacar que ésta operativa
de quitar del balance contable éstos préstamos susceptibles de impago, y con la
aportación de una garantía también susceptible de perder valor, soslayando las
normas de seguridad fijadas por Basilea III, ha sido el motivo del derrumbe de
la banca española con el consecuente descalabro de la economía en general y el
brutal incremento de la deuda soberana. Es decir, el mismo capital social ha
mantenido un creciente endeudamiento que se ha ocultado sacándolo de la vista,
al transferirlo, sin dejar constancia registral, al Fondo de Titulización. Es el
Fondo de Titulización, que actúa en una estructura de neto patrimonial, (sin
capital social, lo que tengo por lo que debo) quien recibe el importe de la
colocación de los bonos y lo traslada al cedente, que así se llama en el argot
financiero al banco que ha suscrito los préstamos.
En definitiva, el Folleto de emisión es un catálogo de ventas donde el banco
cedente magnifica las bondades de la materia prima que transforma: las hipotecas
que ha otorgado a sus clientes. Hay dos clases de Folletos de emisión, las
individuales y las mixtas. Los grandes bancos y cajas de ahorro, por el volumen
de hipotecas que concedían tenían la capacidad de “empaquetar” sus propias
hipotecas, no así pequeños bancos y cajas que tenían que agruparse en emisiones
mixtas.
2.2.2 El auditor
Junto con el Folleto de emisión se encuentra el informe del auditor, que viene a
corroborar todas y cada una de las excelencias que los responsables del banco
Cedente atribuyen a la materia prima con que ha sido elaborado el “paquete”,
sean préstamos con garantía hipotecaria u otro tipo de deuda. Todas y cada una
de las compañías auditoras del IBEX-35 (incluidos los bancos) han mentido de
forma evidente y descarada y su función se sitúa en el papel de cómplice
necesario. La ley le asigna una función específica a la figura del auditor, pero
la dependencia del auditado que es quien paga la fiesta dificulta, y mucho, la
labor encomendada. No se guardan ni las formas, se da la circunstancia que la
compañía auditora Deloitte (una de las cinco grandes) que no se percató de la
fulminante quiebra de Bankia, dió cobijo a los auditores de Arthur Andersen
cuando se la fulminó después de su complicidad en la estafa de Enron (una
compañía eléctrica norteamericana que quebró de la noche a la mañana). La
función auditora se prostituyó en todos los órdenes por lo que sería largo de
exponer sus más relevantes hazañas que han dejado a miles y miles de accionistas
con un palmo de narices y sin su dinero. Se hizo necesario separar la función
consultora de la auditora. No podía ser que la división consulting preparara
todos los recovecos y artimañas para esconder, en lugar seguro de no ser visto,
los trapos sucios del balance contable, que acto seguido la otra división, la
auditora, tenía que pasar a limpio.
No hay forma de colocar a las compañías auditoras en su sitio a pesar que la
independencia del auditor está ampliamente regulada en la legislación nacional e
internacional. Hay demasiado dinero en juego, una compañía auditora puede cobrar
mil veces más por callar que por hacer su trabajo. El auditor debe de alertar a
los accionistas de la marcha de la sociedad, éste es su trabajo. No obstante, se
ha llegado, en varias ocasiones, a una caída en picado de la solvencia de la
sociedad auditada sin que el perceptivo informe del auditor mencionara ninguna
salvedad relevante. El auditor, en el proceso de titulización, además de dar el
visto bueno al contenido del Folleto de emisión, debe de auditar el Fondo de
Titulización, que es el lugar por donde transita el dinero. No es éste el lugar
donde poner patas arriba a las compañías auditoras, tan solo acreditar que son
los cómplices necesarios de un sistema corrupto.
2.2.3 La escritura de Constitución del Fondo y el Anexo
Una vez editado el Folleto de emisión por el banco Cedente el siguiente eslabón
de la cadena es la constitución del Fondo de Titulización. La finalidad del
Fondo de Titulización, vinculado al banco emisor de los bonos, es servir como
comodín para ocultar en el balance contable de la entidad financiera que su
capital social no está acorde para asumir el riesgo de impago de los préstamos y
créditos hipotecarios que otorga. La desproporción puede llegar a ser 40 o 50
veces y las incidencias de morosidad actual lo transfieren a la quiebra. ¿Cómo
se ocultan los miles de millones de euros otorgados en hipotecas? Se sacan del
balance del banco y se llevan al Fondo de Titulización, que por no tener no
tiene personalidad jurídica, ni dirección postal, digamos que es un ente etéreo
que emite un folleto explicativo de las bondades del producto financiero sobre
hipotecas otorgadas. De ésta extraña forma los bancos han crecido
desaforadamente y su capital se ha quedado donde estaba o ha crecido muy poco.
El banco estructura un fondo cerrado de titulización hipotecaria de patrimonios
separados y cerrados y sin personalidad jurídica mediante escritura pública. Su
activo está formado por las participaciones hipotecarias agrupadas para el mismo
y su pasivo por los bonos de titulización hipotecaria a adquirir por los
inversores, de forma que el valor patrimonial neto sea cero. En el momento de la
adquisición de los bonos, el banco transmite sin garantías, (a diferencia de
EE.UU.) al bonista el riesgo de impago de la hipoteca, encargándose de seguir
gestionando el cobro de las mismas como “Administrador” del fondo y de la
Sociedad Gestora.
Escritura de constitución del FTA2015 por Blackstone
La constitución de un Fondo de Titulización requiere, como cualquier sociedad
mercantil, constituirla en presencia de notario, con la particularidad que no se
inscribe en el Registro Mercantil donde la constitución es pública. El sistema
le reserva un lugar más discreto: la Comisión Nacional del Mercado de Valores,
donde además se pretende que quede fuera de las miradas indiscretas al no
constar en su página web. Lo que se oculta no es solo la constitución del Fondo,
si no el Anexo que contiene la relación de préstamos hipotecarios. Llegar hasta
éste documento no es fácil ya que los préstamos que contienen son
identificables. Algunos bancos, con el consentimiento de los notarios, adjuntan
una relación con una letra tan minúscula que es imposible de leer y encima les
aplican técnicas informáticas que impiden su lectura. ¿Si todo fuera tan
transparente qué necesidad hay de ocultar los préstamos que venden? De eso
hablaremos más tarde.
Lo habitual en la operativa bancaria ha sido lo anteriormente expuesto: el banco
transfiere los préstamos hipotecarios a un Fondo de Titulización, bajo su misma
estructura, que actúa por el neto patrimonial (sin capital social) y es la
Sociedad Gestora que coloca en el mercado financiero participaciones de una
emisión concreta. Lo relevante de éste cambalache es la desaparición de los
préstamos otorgados del balance contable, lo que permitirá repetir una y otra
vez la operación con el mismo capital social. En definitiva el banco elimina los
riesgos derivados de la otorgación de miles de préstamos con garantía
hipotecaria y es el Fondo de titulización quien los mantiene en su balance
contable. Una vez culminada la operativa bancaria de transformar los préstamos
hipotecarios en bonos hipotecarios y colocados en el mercado financiero, el
banco recibe a través del fondo el dinero correspondiente, que lo utiliza para
incrementar su liquidez e inversiones. Simultáneamente a ésta operación de
titulización, el banco inicia una nueva concentración de préstamos hipotecarios
en un “paquete” y repite el camino antes descrito. Con este tipo de operaciones
el banco deja de ser dueño del préstamo, ya que lo es el bonista por
participación, y la entidad financiera asume el papel de gestor del cobro del
nominal más los intereses pactados en el folleto de emisión.
Como conclusión se puede decir lo siguiente: Lo más importante de este método de
“vender” los préstamos con garantía hipotecaria consiste en la triquiñuela de
hacer desaparecer del balance contable del banco el “paquete de hipotecas” que
se traslada al Fondo de Titulización, que se convierte en cómplice necesario
junto al regulador del sistema: el Banco de España, que en ningún momento da la
voz de alarma mientras desaparecen ingentes cantidades de activos en riesgo del
balance contable del banco permitiendo mantener el ratio de solvencia (ficticio)
respecto al capital social de la entidad.
2.2.4 La Agencia de rating
Las Agencias de calificación (Rating agencies): otorgan una determinada
calificación crediticia (rating) a los títulos emitidos. La gran mayoría de los
títulos (bonos o papel comercial) emitidos tienen una o más calificaciones
crediticias. Las agencias de calificación juegan un papel clave en éste mercado.
Hay fondos de inversión que tienen fijados en sus estatutos que sólo pueden
adquirir bonos con la calificación máxima de AAA. Por éste motivo, los bancos
Cedentes buscan la mejor clasificación para las hipotecas que agrupan como
subyacente del “paquete”. Los bonos de titulización, tras el pago de las
correspondientes comisiones de gestión y administración, les corresponde un
derecho preferente sobre los flujos de capital e intereses de los activos
financieros adquiridos (la cartera titulizada). Los bonos se emiten siguiendo un
determinado orden de prelación de los pagos. La estructura puede contener un
número indeterminado de tramos, cada uno con una calificación crediciticia. Los
primeros bonistas en cobrar corresponde al primer conjunto de tramos, denominado
preferente o sénior, que comprende las series de bonos de mejor calidad
crediticia y, por lo tanto, de mayor rating (normalmente AAA y AA). El siguiente
tramo, una vez satisfecho el anterior, le siguen los denominados tramos
intermedios o mezzanine, que están subordinados a los primeros. En la parte
inferior de la estructura, se encuentran los tramos de peor calidad crediticia,
a los que se denomina “de primeras pérdidas” o «tramo equity». Esta calificación
corresponde a alguna serie de bonos de baja calidad (por debajo de BB) y que
suele recomprar la entidad Originadora o Cedente. En definitiva, el tramo equity
hace frente al primer porcentaje de pérdidas de la cartera titulizada, y suele
ser retenido por el originador con el fin de conceder un nivel suficiente de
mejora crediticia a los siguientes tramos de la estructura, para que estos
obtengan un rating más elevado y puedan colocarse de una forma más atractiva
(menor coste) en los mercados.
2.2.5 La Sociedad Gestora
En esta comedia hay otro actor: la Sociedad de Gestora, controlada por el mismo
banco o disfrazada para disimular, y es quien se encarga de colocar en el
mercado financiero las participaciones hipotecarias en formato de bono
hipotecario y deja muy claro, en el papeleo, que transmite el riesgo al bonista,
a diferencia de la legislación anglosajona que no lo transmite. España es
diferente, el sistema de titulización anglosajón nunca permitiría que la
Sociedad Gestora del Fondo pertenezca al mismo banco Cedente de la emisión ya
que la función principal de esta sociedad es la de representar al bonista
inversor. La Sociedad Gestora es el único representante autorizado del Fondo
ante terceras partes y en cualquier procedimiento legal, de acuerdo con la ley.
En resumen: la Sociedad gestora de fondos de titulización (Trustee): garantiza
los derechos de los tenedores de los títulos emitidos. Se encarga de vigilar que
los pagos a los inversores se hagan adecuadamente, y de que se cumpla con la
documentación legal relativa a la titulización realizada. No puede añadir
riesgos adicionales a la operación. Solo existe en las jurisdicciones donde el
Fondo de Titulización no tiene personalidad jurídica.
UCI-19
En la carátula situada al margen se puede observar que la emisión corresponde al
Fondo de Titulización de Activos UCI 19 (19 corresponde con el número de
emisiones que la financiera Unión de Créditos Inmobiliarios –filial del Banco
Santander- ha emitido) por la titulización de 1.029 millones de euros, en cinco
emisiones de la A a la E con distintos tipos de rentabilidad según la solvencia
del tramo. Como esta emisión tiene fecha de 12 de marzo de 2009 cuando no había
ninguna posibilidad de colocarla en el Mercado financiero ellos mismos se
suscriben los bonos y para acabar de montar este circo se dice que esta
“Promovido y Administrado por Santander de Titulización S.G.F.T. S.A.” Lo que
dicen estas letras corresponde a Sociedad Gestora Fondo de Titulización, es
decir, el clásico “yo me lo guiso yo me lo como”. Ellos mismos se lo hacen todo
y traen de comparsa en este séquito a BNP Paribas para aparentar acompañamiento,
cuando los franceses, normalmente, se les adjudica la última serie con la peor
solvencia. Una propina por participar en este cortejo. Una vez disfrazado el
muñeco se le coloca al BCE que al momento les reintegra los 1.029 millones de
euros. Es en este tipo de operaciones que el Banco Santander ha recibido los
35.000 millones de euros a la chita callando. Mientras la operación de emisión
de bonos hipotecarios se “vende” a un tipo de interés cercano al 0% la
financiera UCI machaca a sus clientes con IRPH al 5% que al añadir la práctica
de anatocismo (no cobrar todos los intereses que corresponde y añadirlos al
capital) que incrementa el tipo de interés cercano al 10%. Esto es lo que hay,
una práctica usurera después de haber vendido el préstamo hipotecario.
Desde 2007 el mercado de la titulización esta muerto, no hay ningún inversor que
esté dispuesto a invertir en este tipo de producto financiero. A los bancos solo
les queda el recurso, a falta de compradores, de colocar los bonos al BCE y así
poder obtener liquidez. Ha sido el empacho, entre 2000 y 2007, de emisión de
bonos sin control en el mercado AIAF (donde se colocan estos productos) que han
llegado al caos. En conclusión, en España el 90% de los fondos de inversión los
gestionan los bancos a través de las Sociedades de Gestión de la que son
propietarios. Además, los bancos hacen las operaciones de sus gestoras a través
de sus propios broker (algo que en otros países está completamente prohibido) es
como poner al zorro a guardar las gallinas. Los Fondos, constituidos por el
banco, al carecer de personalidad jurídica precisan de una Sociedad Gestora que
les de el amparo jurídico y, en apariencia, cuide de representar los derechos de
los inversores. Todo acaba en un teatro: el banco Cedente, el Fondo de
Titulización y la Sociedad Gestora son todos lo mismo pero con diferente
disfraz. El inversionista es la victima. La Sociedad Gestora al administrar el
Fondo repizca todo el dinero que puede al comprar y vender acciones o bonos para
generar comisiones. Los partícipes del Fondo son expoliados por quienes tienen
que defender sus derechos. Estas son la Sociedades Gestoras de Fondos de
Titulización autorizadas por la CNMV.
EUROPEA DE TITULIZACION, S.A., S.G.F.T.
GESTICAIXA, S.G.F.T., S.A.
GESTION DE ACTIVOS TITULIZADOS, SGFT, S.A.
HAYA TITULIZACION, SGFT, S.A.
INTERMONEY TITULIZACION, S.G.F.T., S.A.
SANTANDER DE TITULIZACION, SGFT, S.A.
TITULIZACION DE ACTIVOS, S.A., S.G.F.T.
Si clicas sobre estos enlaces te llevan a la CNMV y si clicas en «Fondos
gestionados» te llevará a un relación de los Fondos que están vivos o los que ya
están liquidados.
2.2.6 La Sociedad de Clearing
El sistema de titulización no se hubiera podido llevar a cabo sin las Sociedades
de Clearing, cuanto menos la intervención de estas sociedades ha permitido su
internacionalización. Es posible que sea ésta la primera vez que llega a tu
conocimiento las Sociedades de Clearing, a pesar de ser el banco de los bancos.
Su existencia, si no oculta, pasa desapercibida. Adelanto de que se trata y que
función tiene: una sociedad de clearing es una cámara de compensación en el
sistema de las transferencias bancarias internacionales. En Europa está
implantada Euroclear fundada por JP Morgan y en España domina este mercado
Iberclear. Veamos lo que dice Wikipedia sobre Iberclear: “es el Depositario
Central de Valores español encargado del registro contable y de la compensación
y liquidación de los valores admitidos a negociación en las bolsas de valores
españolas”. Ahora veamos la evolución de este tipo de sociedades: se iniciaron
con la expansión de paraíso fiscal de Luxemburgo al aprovechar un pool de bancos
las posibilidades de desarrollo de una incipiente cámara de compensación
bancaria para transformarla en el mayor centro de transferencias internacionales
de dinero. ¿Qué actividad tiene una cámara de compensación? Consiste su
actividad en la compensación de saldos, es decir, es un procedimiento de
liquidación contable entre dos o más partes que son deudoras y acreedoras entre
si, y que permite liquidarlas por el saldo neto entre las partes. Para que la
cámara de compensación pueda compensar los saldos entre deudores y acreedores,
estos deben de disponer de una cuenta.
Las sociedades de clearing empezaron a funcionar a principios de los años
setenta en el entorno de una asociación de unos pocos bancos. Su función era una
necesidad al internacionalizarse las finanzas. Desde entonces los cheques no
viajan de banco a banco simplemente es una anotación en cuenta a través de los
sistemas informáticos. La globalización, básicamente, ha consistido en el
transito de los capitales que en las cámaras de compensación acaban engullidos
entre saldos y se les pierde la pista. Miles de millones de dólares y de todas
las divisas del mundo transitan ahora por estas cámaras de compensación sin
control alguno de los Estados. Los bancos son los dueños del sistema en un mundo
globalizado por las finanzas. El volumen que circula es astronómico la unidad de
referencia es el billón de dólares. Hay sociedades de clearing en Luxemburgo que
los depósitos en sus cuentas asciende a diez billones de euros, 47 veces el
presupuesto de Francia. Representan más de cien países y utilizan más de 15.000
cuentas. Con esto está dicho todo.
La expansión de la banca no hubiera sido posible sin sus operaciones de
intercambio de capitales transfronterizos. Necesitaban disponer de una sociedad
de confianza y de ese pool de bancos iniciales se fueron añadiendo otros hasta
formar una red mundial donde la cámara de compensación registra y garantiza las
operaciones. A diferencia de una bolsa, que reúne las distintas partes de una
transacción, la sociedad de clearing es una infraestructura aparentemente
pasiva, que se limita a anotar y garantizar la operación. Los títulos no cambian
de sitio, sólo cambia el nombre del propietario. Luxemburgo debe su encumbrada
plaza financiera a Leonora Roosevelt, esposa del presidente de los EE.UU.
Franking D. Roosevelt, por su amistad con la Gran Duquesa que influyó para que
los norteamericanos se decidieran por el Ducado como la extensión de facto del
“Estado 51 de la Unión”.
La desviación de capitales a través del clearig system permite la opacidad al
controlar, los propios bancos, las cámaras de compensación con listas no
publicadas. Aquí esta la clave: las listas no publicadas, las cámaras de
compensación actúan como los bancos suizos con el secreto bancario. Disponen de
cuentas de sus clientes (bancos de todo el mundo y sociedades financieras) que
se esconden con la intención que sirvan de refugio de capital más negro que el
betún. Todo habían sido ventajas, y prueba de ello es que han prosperado más de
la cuenta. No obstante, parece evidente que el clearing system como cámara de
compensación tiene adicionalmente otra función oculta, todo hace pensar que las
sociedades offshore tienen una función específica en la ocultación de capitales.
El papel de la sociedad de clearing en la titulización cumple como depósito, por
ejemplo de los bonos hipotecarios, una vez que la Sociedad Gestora los ha
depositado a la espera que un inversor decida adquirirlos. Lo dicho, los bonos
no cambian de sitio, tan sólo cambia la propiedad de los mismos a través de una
anotación contable.
2.2.7 Las aseguradoras
Este apartado correspondiente a las compañías aseguradoras es el más flojo de
todos los que componen el Curso de Formación, es un capitulo que por su
importancia requiere profundizar mucho más. Al parecer, la mayoría por no decir
todas las emisiones de bonos están aseguradas en caso de impago. El mercado
hipotecario español es un desastre de proporciones bíblicas por sus impagos ¿Qué
ocurre con las aseguradoras de estos riesgos? A pesar del desastre ninguna
aseguradora se siente lesionada. Quizás tenga algo que ver que en España los
bancos son los dueños de las aseguradoras y en Europa las aseguradoras son
dueñas de los bancos. Habrá que poner el ojo en este ámbito de los seguros.
Hemos visto en 2.2.4 La Agencia de rating los diferentes tramos de las series
titulizadas que se que se ofrecen a los inversores con diferentes vencimientos y
riesgos de crédito. Para mejorar el rating, el banco ofrece a la compañía de
seguros lo que se llama “sobrecolaterización” que no es más que emitir menos
valores (bonos) que el volumen de activos subyacentes. Este tipo de instrumento
(que una parte de los préstamos hipotecarios no se conviertan en bonos para
garantía de impagados) ha sido desarrollado por compañías aseguradoras
especializadas denominadas “monoline insurers”. El tenedor del bono tiene en sus
manos una emisión que se vincula a la propia “monoline”, pues al garantizarlo,
en caso de impago, la emisión adquiere un “rating” igual al que tiene asignado
la compañía aseguradora. Estas compañías, a cambio de una prima, consiguen, en
base a su propia buena calificación crediticia una buena calificación para su
asegurado.
2.2.8 Los inversores
Conviene añadir a 2.1.4. Los inversionistas lo siguiente: los inversores
(Investors): son los que finalmente adquieren los títulos emitidos. Estos asumen
un nivel de riesgo de crédito y perciben una rentabilidad distinta en función de
la subordinación de los títulos que están adquiriendo. La titulización puede
definirse inicialmente como un proceso mediante el que una entidad (cedente) es
capaz de transformar un conjunto de activos que mantiene en su balance en una o
más series de títulos que se colocan en el mercado. Este proceso suele
realizarse a través de un Fondo de Titulización interpuesto, que es el que emite
los títulos (bonos principalmente), cuya calidad crediticia no depende de las
características de la entidad cedente, sino que está directamente vinculada al
riesgo de crédito de la cartera subyacente. Por lo tanto, los impagos que se
produzcan en los activos que componen la cartera titulizada implican, primero,
la suspensión del pago de intereses de los bonos de titulización y,
posteriormente, su progresiva amortización. Ahora bien, la suspensión del pago
de intereses y la posterior amortización de los bonos no se producirá a prorrata
entre todos los tenederes de los mismos, sino de forma secuencial: una
característica clave de las titulizaciones es la estratificación del riesgo de
crédito. Así, las distintas series de bonos de titulización se emiten con una
determinada estructura de subordinación, creando una cascada de pagos que será
determinante a la hora de establecer en qué orden se absorben las pérdidas de la
cartera subyacente. Los distintos niveles o categorías de bonos emitidos
implican diferentes niveles de riesgo (y, por lo tanto, de rentabilidad), que
quedan reflejados también en las calificaciones que otorgan las agencias de
rating a dichos tramos.
Para adquirir estos productos financieros sustentados por un subyacente (la
materia prima que contiene la emisión) que consiste en deuda, existe en España
el mercado AIAF. Veamos lo que nos dice Wikipedia sobre este mercado: “AIAF
Mercado de Renta Fija S.A. es un mercado organizado de deuda (o renta fija) en
el que cotizan y se negocian los activos que las empresas de tipo industrial,
las entidades financieras y las Administraciones Públicas Territoriales emiten
para captar fondos para financiar su actividad. Su origen está en unas reuniones
celebradas a instancia del Banco de España en 1986, en las que se creó la
Asociación de Intermediarios de Activos Financieros. El mercado de pagarés de
empresa estaba teniendo un crecimiento desordenado, y la solvencia de algunas
emisiones era dudosa. Mediante esta Asociación, el Banco de España perseguía que
se autorregulase el mercado a través de sus principales participantes. Mejoró la
difusión de información y la transparencia, se creó una sociedad de compensación
y liquidación (Espaclear) y poco después se constituyó AIAF como mercado
organizado no oficial. Al tener comisiones más bajas que la Bolsa, pronto creció
su popularidad entre las principales entidades financieras y aumentó su volumen
de contratación”.
2.2.9 Otros actores
Completando a los actores principales, en la titulización nos encontramos con
los Garantes financieros (Financial guarantor): un tercero que aporta garantías
a determinados tramos de la titulización. El objetivo es disminuir el riesgo de
crédito de la estructura, bien con una garantía directa o bien siendo la
contraparte (el vendedor) de un derivado de crédito (típicamente, un CDS).
Normalmente se trata de grandes empresas de seguros internacionales (denominadas
monoline insurers). Existe principalmente en aquellas titulizaciones que desean
mejorar la calificación crediticia de determinados tramos.
Los Proveedores de liquidez (Liquidity providers): entidades que otorgan líneas
de crédito al fondo de titulización con el fin de garantizar la continuidad en
los pagos a los inversores. No cubren el riesgo de crédito ya que su función
consiste en cubrir posibles desfases de liquidez temporal. Los Proveedores de
liquidez se centran en las titulizaciones de papel comercial (ABCP) debido al
muy corto plazo de los títulos emitidos.
Los Gestores de activos (Asset manager): en determinadas titulizaciones de CDO
(collateralised debt obligations) existe una gestión dinámica de los activos
titulizados, es decir, un gestor selecciona la cesta inicial de activos que se
van a titulizar y posteriormente compra y vende activos que forman parte del
colateral de la emisión procurando obtener la máxima rentabilidad.
La Contraparte en derivados de tipo de interés y divisas (IRS-CRS
counterparties): en la mayor parte de titulizaciones, el fondo contrata con
terceros protección contra el riesgo de tipo de interés o de divisa mediante
permutas financieras. Suele tratarse de entidades financieras.
2.3 Titulización hipotecaria en España sin garantía del emisor
Los bancos (y cajas) españoles se han financiado abusando de la recolocación en
el mercado de sus hipotecas concedidas. Como conclusión podríamos decir que la
principal diferencia entre ambos sistemas, aparte de que los títulos españoles
no son pass-through, (no existe una empresa estatal que emita bonos de respaldo)
es que los derechos hipotecarios en España no están garantizados públicamente.
Esto hace en épocas de morosidad que puede superar el 10% como la actual, que
los interesados en inversiones inmobiliarias vía hipotecas prefieran las cédulas
hipotecarias como instrumento, ya que se respaldan por todas las hipotecas del
activo del banco. Por otra parte, se pone en evidencia una falta de intervención
por las Autoridades de control: sea el Banco de España o la Comisión Nacional
del Mercado de Valores. Nos vamos a centrar en las Participaciones Hipotecarias
y los Certificados de Transmisión Hipotecaria que son los que se utilizan
comúnmente para transmitir los prestamos con garantía hipotecaria desde los
bancos hasta los inversores institucionales. El banco Cedente transfiere el
riesgo al inversor bonista.
Los riesgos principales para el bonista son el impago de las hipotecas (que
disminuye el cash flow del fondo), la amortización anticipada de las mismas
(efecto generalmente amortiguado por la gran dimensión del fondo) y la situación
concursal del emisor (que por ahora no ha sucedido nunca en España). El Fondo de
Titulización es una de las diferencias sustanciales al compararlo con el sistema
norteamericano. No solo cambia la denominación que se le conoce como el
agregador y además, aparentemente, no se aprecia que esta vinculado al banco
emisor de los bonos. Por simplificar es un vehiculo de transito entre la
Sociedad Gestora y el Cedente. Su función consiste en colocar los préstamos con
garantía hipotecaria en el Mercado financiero previa una calificación de
solvencia prescrita por una de las agencias de rating
2.3.1 Participaciones hipotecarias.– 2.3.2 Bonos hipotecarios.- 2.3.3 Cédulas
hipotecarias,- 2.3.4 Certificados de transmisión de hipoteca.- 2.3.5 Los FTPYME
2.3.1 Participaciones hipotecarias
Este titulo puede llevar a confusión, en algunos textos aparecen como si fueran
una variante de los productos financieros titulizados y en otras interpretan que
es el genérico de estos productos. Me inclino por el genérico y separo en dos
tipos de titulización, por una parte lo que podríamos llamar la Titulización
ordinaria, que supone una transmisión real de los créditos por parte del
acreedor originario (aquí lo hemos llamado cedente u originador), a favor del
Fondo a cambio de un precio. Este interesado cambalache es la clave para
expansionar el banco sin que tenga relación con su capital social (saltarse la
norma de Basilea III). Los activos del banco, los préstamos otorgados, salen de
su balance para integrar el activo del Fondo. La cesión de los créditos conlleva
la transferencia no sólo de la titularidad, (sin quedar inscrita la garantía en
el Registro de la Propiedad) sino también del riesgo de impago que genera, y se
traslada a los suscriptores de los valores de renta fija que emite el fondo y
que constituyen su pasivo.
Por otra parte está la Titulización Sintética que cuesta entender ya que se
presta a que exista gato encerrado y al engaño colectivo. Veamos de que se
trata: no hay transferencia de los créditos por parte del banco que es acreedor
de los préstamos hipotecarios concedidos, que los conserva en su balance, sino
que tan sólo se transfiere el riesgo de impago, mediante la celebración de un
contrato de “derivado de crédito”, por el cual el fondo lo asume a cambio del
cobro de una prima. Vamos a ver, sigamos la cronología: el banco, en presencia
de notario, constituye un Fondo, luego quiere decir, que el Fondo es del banco.
Sigamos, si la titulización sintética no le traslada la “propiedad” del crédito
y tan solo consiste en trasladarle el riesgo a cambio de una prima, eso es lo
que hacen las compañías de seguros. El contrato de “derivado de crédito” no es
más que un auto seguro (ya que el Fondo hace de compañía de seguros). Esta es la
primera parte contratante de la primera parte (que diría Groucho Marx). En el
activo del Fondo tiene los contratos de “derivados de crédito” que proporcionan
un rédito (la prima que paga el banco por asegurar el riesgo de impago) y esto
es lo que se coloca entre los inversores que no es más que el reaseguro. Las
compañías de seguros cuando toman un riesgo lo reaseguran entre otras compañías
que comparten la prima y diluyen el riesgo (al repartirlo entre varios). Algo
así es como funciona la Titulización Sintética.
Para dejar zanjado el asunto, también se conoce como producto financiero las
Participaciones Hipotecarias cuando un banco “empaqueta” préstamos con garantía
hipotecaria, y como ya esta explicado trocean el “paquete” en partes iguales de
100.000 € de valor. De este modo, cada inversor que adquiera una participación
hipotecaria se convertirá en titular del crédito objeto de la hipoteca
únicamente en el porcentaje adquirido y, por ende, los rendimientos que se
obtengan con esta inversión se les abonarán en función de dicha participación.
Las Participaciones Hipotecarias se configuran como una cesión de crédito, no
obstante el Cedente conserva la administración así como la custodia de los
créditos. Son siempre a largo plazo, va paralelo, en el tiempo, al grueso de los
préstamos que contiene la emisión.
2.3.2 Bonos hipotecarios
Volvemos a lo mismo, al préstamo con garantía hipotecaria se le llama
“hipoteca”, a los títulos hipotecarios, en forma genérica se les llama bonos
hipotecarios. Estos bonos están asegurados (colaterizados) es decir, su
subyacente son bienes inmobiliarios que lo respaldan. Para el inversor, la
garantía recae en la solidez de la cartera de préstamos hipotecarios que se
exhiben en la emisión. En la caratula que se muestra al margen corresponde con
una emisión de Bonos hipotecarios por un total de 5.000 millones de €. RMBS se
refiere a hipotecas sobre inmuebles residenciales y el número 5 a que antes de
esta emisión el BBVA había emitido, con esta composición residencial otras
cuatro emisiones.
2.3.3 Cédulas hipotecarias
Las Cédulas Hipotecarias corren en paralelo con la Titulización Sintética
descrita en 2.3.1 Participaciones hipotecarias en la que no hay cesión de los
derechos de crédito por parte del Cedente que los conserva en su activo. Lo que
transfiere al Fondo de Titulización es el riesgo de impago. Para entender este
extraño cambalache, al bonista se le ofrece cédulas hipotecarias que tienen la
garantía que en caso de impago están respaldadas por todas las hipotecas que el
banco cedente tiene en su cartera. Dicho de otra manera, el banco cedente
solicita a los bonistas un préstamo con garantía hipotecaria sobre la cartera de
sus préstamos que constan en su balance contable. Estas emisiones una vez
colocadas en el mercado secundario (AIAF) se vuelven a “empaquetar” en
diferentes Fondos que acaban de nuevo en manos de otros inversores.
2.3.4 Certificados de transmisión de hipoteca
Sobre la modalidad conocida como Certificados de transmisión de hipoteca y su
aplicación no se ha extendido ya que se puede decir que son la Cenicienta de las
titulizaciones. Normalmente los Certificados de transmisión de hipoteca se
incluyen acompañados de otras titulizaciones, en los Folletos de emisión, para
colocarlas en el mercado financiero sin que se perciba en demasía su inclusión.
Se trata de préstamos (con garantía hipotecaria) que no cumplen con los
requisitos especificados para este tipo de productos. La condición básica que no
cumplen, es que el préstamo supera el 80% de la tasación. Hubo un momento que
los bancos y cajas estaban tan interesados en otorgar préstamos hipotecarios que
se lanzaron a incrementar, por la vía de los tasadores, el valor que se asignaba
al bien que iba a garantizar el préstamo. Contra más valor se le adjudicara a la
vivienda, local comercial, nave industrial o a un solar, mayor era la deuda y
mayor iba a ser la titulización. A todo esto hay que añadir que los bancos y
cajas ofrecieran préstamos al 100% del valor de la tasación y se lo colocaban al
primero que pasaba por la calle. Ver más adelante 2.6.3 Los Derivados y el caos.
¿Cómo los bancos y cajas soslayaban el impedimento de titulizar una hipoteca con
un préstamo al 100%? Ofreciendo a los inversores un seguro por el diferencial
del 20% que se excedía de la norma, es decir, la norma exigía un préstamo al 80%
de la tasación y les cubrían el 20% que tenía de exceso. Estos tipos tienen
soluciones para todo.
2.3.5 Los FTPYME
Los bancos españoles una vez que encararon la titulización del gran mercado de
la otorgación de préstamos con garantía hipotecaria a los particulares, RMBS (R=
residenciales) pusieron rumbo a las sociedades mercantiles que tanto les
colocaban productos como los CMBS (C= comerciales a corto plazo) como deuda en
formato CDO (a largo plazo). Las titulizaciones de préstamos a PYME comenzaron
en 1999 mediante la creación de un FTA denominado FTPYME, promovido por el
Ministerio de Economía para favorecer la financiación empresarial en España. A
través de estos fondos, el Tesoro avala parte de los bonos emitidos por fondos
de titulización que agrupen en su activo préstamos concedidos por entidades de
crédito a empresas no financieras, de las cuales un determinado porcentaje
tienen que ser PYME. Esto facilita y abarata la colocación en el mercado y
aumenta el atractivo de los bonos de titulización. Gracias a estos programas,
los préstamos a PYME constituyen el tercer instrumento más titulizado en España
(en torno al 12% de las emisiones, por detrás de préstamos hipotecarios y
cédulas hipotecarias titulizadas), creciendo desde 1999 a un ritmo moderado pero
constante. Orden de 28 de mayo de 1999, sobre los convenios de promoción de
fondos de titulización de activos para favorecer la financiación empresarial.
Actualmente no solo el Tesoro español proporciona avales a estos fondos. También
la Generalitat de Cataluña, a través de los programas FTGENCAT, avala algunas
series de las titulizaciones de préstamos concedidos a PYME.
2.4 La maquina.-
La oligarquía, en su loca carrera por forrarse a niveles estratosféricos, nos ha
inundado de deuda. Para que exista una deuda, debe de existir un deudor y en
consecuencia un acreedor, dicho así merece una explicación: el acreedor, para
poder esparcir deuda debe de tener el dinero suficiente para poder prestarlo.
Los acreedores, los bancos ¿Cómo consiguen el dinero? Aunque parezca increíble
la respuesta es ésta: fabricando moneda. ¿Cómo pueden fabricar moneda si la
facultad es exclusiva del Banco Central Europeo? La respuesta vuelve a ser de
Perogrullo: de facto se les permite, aunque no se le llame “fabricar moneda”
tiene los mismos efectos. Fabrican emisiones de deuda, como los préstamos
hipotecarios que “empaquetan” y los convierten en unos títulos que llaman bonos
por valor de 100.000€ cada uno y los venden en el mercado financiero. Esa
fabricación de moneda se llama titulización, y si esa maquina de fabricar moneda
no para de emitir bonos, la deuda se expande sobre la sociedad. Los efectos de
este descontrol de la banca, por hacerse grandes y que las cúpulas recibieran
comisiones super millonarias, nos ha llevado a donde estamos. Quienes tenían que
supervisar que la codicia tuviera una contención no lo hicieron, ahora unos y
otros se lavan las manos y los verdugos se disfrazan de victimas y todo queda en
que el populacho ha querido vivir por encima de sus posibilidades.
2.5 Del FTH a los FTA.-
La titulización, a pesar que para el gran público es una absoluta novedad, lleva
varios años funcionando en este país. Básicamente, en el mercado español, se
titulizan y se emiten títulos a largo plazo. La titulización a corto plazo ABCP
prácticamente no existe, por lo tanto, se trata de un mercado fundamentalmente
de ABS. Ver esquema (2) El modelo de titulización que han desarrollado las
entidades españolas ha venido determinado, en gran medida, por los diferentes
desarrollos normativos que se han introducido en las últimas décadas. Así,
fueron las carteras de préstamos hipotecarios las primeras en ser titulizadas en
1992, siguiendo la estela de otros países, por tratarse estos de activos
homogéneos y de elevada calidad crediticia. La Ley 2/81, del Mercado
Hipotecario, y el Real Decreto que posteriormente la desarrolló (RD 685/1982)
crearon y delimitaron la figura de las cédulas hipotecarias, los bonos
hipotecarios y las participaciones hipotecarias. Estos tres títulos hipotecarios
abrieron la puerta a las entidades de crédito para obtener financiación con base
en su cartera hipotecaria.
Diez años más tarde, la Ley 19/1992, de 7 de julio, permitía la titulización de
las Participaciones Hipotecarias (PH) establecidas en el RD 685/1982 y definía
la figura de los Fondos de Titulización Hipotecaria (FTH). Al permitir titulizar
las PH y no los préstamos hipotecarios directamente, se agilizaba enormemente el
proceso de titulización, puesto que, entre otras ventajas, no era necesaria la
comunicación al acreedor original ni modificar la escritura pública de la
hipoteca. A su vez, cada PH representaba un préstamo hipotecario de alta
calidad, con un importe menor al 80% del valor de tasación de la vivienda (Loan
to Value, LTV), entre otros requisitos mínimos establecidos en el RD 685/82. El
siguiente paso fue, a medida que los mercados crecieron y se hicieron más
maduros, permitir la titulización del resto de préstamos hipotecarios (aquellos
que no cumplían los requisitos de calidad mínima exigidos por el RD 685/82), así
como, posteriormente, la titulización de los activos no hipotecarios. Ello fue
posible con el RD 926/1998, que definió la figura de los Fondos de Titulización
de Activos (FTA) y que reguló el papel de las Sociedades Gestoras de Fondos de
Titulización (SGFT). Aunque la titulización siguió avanzando con fuerza en los
años siguientes, sobre todo la hipotecaria, esta puede considerarse escasa entre
1992 y 2000, año en que se inició verdaderamente el despegue de la titulización
de activos no hipotecarios, con las titulizaciones de préstamos a PYME, a
grandes empresas y a organismos públicos. Ver: 2.3.5 Los FTPYME
Los FTH. En definitiva los Fondos de Titulización Hipotecaria: tienen por objeto
créditos con garantía hipotecaria que deben de reunir los requisitos que
establece la Sección Segunda de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, reguladora del
Mercado Hipotecario.
Los FTA. Los Fondos de Titulización de Activos: contienen créditos adquiridos
que constituyen el activo del fondo y pueden tener cualquier origen, con o sin
garantía, presentes o futuros. No obstante, siempre que la operación no suponga
un fraude de ley, los créditos hipotecarios aptos para constituir un FTH pueden
ser cedidos a un FTA.
2.6 ¡Más madera hasta que reviente la caldera!.-
El invento de transformar un activo de valor que un banco tiene en su balance
contable (los préstamos con garantía hipotecaria que el prestatario debe al
banco) en un bono y que el BCE lo acepte a cambio de dinero cantante y sonante
que fabrica para ese trueque (tu me das bonos (deuda) y yo te doy dinero).
Entonces podemos deducir, como ya ha quedado acreditado en este Curso, que el
dinero proviene (se emite) de una deuda que alguien ha contraído. Para los
bancos no deja de ser un chollo la titulización, hasta que no se hundió el
mercado financiero colocaban deuda a sus clientes y la transformaban en bonos
que colocaban en el mercado AIAF. Un inversor, que podría ser otro banco,
adquiría parte de estos bonos y los agrupaba con los suyos y hacia una nueva
emisión. Otro banco volvía hacer lo mismo y tu hipoteca, en la parte alícuota
que le correspondía en la primera emisión, ha pasado duplicada a la segunda
emisión, y de nuevo pasó a una tercera y así a las vueltas que quieras. A este
invento le llaman Derivados (ver más adelante 2.6.3 Los Derivados y el caos)
nadie lo controla y cada uno de los bancos y toda la tropa que saquea a países
enteros con sus primas, bonus, comisiones y sueldazos sigue echando madera a la
caldera hasta que reviente.
La Sociedad Gestora Ahorro y Titulización llegó, en una emisión, hasta los
200.000 millones de euros (equivalente a todo la deuda griega) en cédulas
hipotecarias de las cajas de ahorro
El mundo mundial tiene un problema con los Derivados pero los españoles, siempre
por delante en lo peor, estamos adicionalmente contagiados por el cáncer de los
Derivados. Es evidente que nuestros políticos no nos han contado la verdad
respecto al dinero público regalado a los bancos. Nos han hecho creer que
oficialmente se ha entregado a los bancos entorno a los 40.000 millones de
euros, una mentira muy grande. Resulta que la mitad del mercado financiero
español estaba en manos de las cajas de ahorro. Todas las cajas de ahorro han
desaparecido del mapa, no ha quedado nada de estas instituciones abordadas por
los políticos, aun en el supuesto de que los Administradores (el Consejo de
Administración) de las cajas se hubieran llevado dinero a escondidas, ni
queriendo hunden todas las cajas. ¿Qué virus se puede haber infiltrado en estas
instituciones para que todas desaparezcan? Creo que el virus se llama
titulización. Para estas instituciones financieras sin accionistas a quienes
rendir cuentas y tan solo con la laxa supervisión del Banco de España, cuando
sus inspectores descubrían algo sus jefes miraban para otro lado ya que sabían
que iban a enfadar a la cúpula del partido político. Con esta mustia vigilancia
los Administradores de las cajas de ahorro se percataron que conceder hipotecas
y venderlas en el mercado financiero era un chollo, pero todavía era más chollo
tomar préstamos hipotecarios ya titulizados en emisiones anteriores y volver a
venderlos de nuevo ya que no existe un control que evite estas duplicidades (o
más de una). Se han dado los primeros pasos para investigar si fue este el
motivo del virus inoculado a las cajas de ahorro. La investigación se hace
apasionante dado el volumen que significa, pero lo tenemos que dejar aquí, tan
solo exponer que tenemos el problema con las ex cajas de ahorro.
2.6.1 El desplome del sistema financiero español.- 2.6.2 Emisiones de deuda, los
CDO.- 2.6.3 Los Derivados y el caos.-
2.6.1 El desplome del sistema financiero español
La expansión acelerada del universo de la banca proviene de la propensión a
escabullirse de la reglamentación y normativa legislada adaptándola a su
conveniencia. El aquelarre y desplome del sistema financiero español, se debe
en buena parte, a la desactivación del mecanismo de seguridad que consistía en
un equilibrio entre los activos en riesgo y el capital social de la entidad
financiera. La manipulación fraudulenta del mecanismo de seguridad, consiste en
burlar la información pública de la transmisión del crédito al no constar su
inscripción. De ahí todo el carrusel de incidencias en que la entidad financiera
se sitúa asumiendo el papel que le conviene en cada momento, desde ser el
organizador, el distribuidor del fondo de titulización, el gestor del cobro, y
por último el dueño del préstamo y su garantía. En cada uno de los papeles que
interpreta se adjudica una minuta. Nada se deja al azar, lo que interesa es el
oscurantismo que permita extraer del balance contable las operaciones de
préstamo con garantía hipotecaria y se transfieran a una emisión de un fondo de
titulización cuya metodología elimina la relación directa con los préstamos
hipotecarios que contiene. Esta desvinculación permite que los bonistas
desconozcan la mala vida que pueda llevar su inversión y a la vez no haya nadie
a quien notificar que la entidad gestora de cobro (según las especificaciones
del folleto de emisión) se adjudica el bien en garantía.
Nos tendría que sorprender que después de centenares de miles de ejecuciones
hipotecarias vinculadas a los bonos hipotecarios titularizados, así como a la
cédulas hipotecarias (estas permanecen en el balance contable del banco) en
manos de inversores internacionales, no eleven su grito al cielo reclamando su
fallida inversión a los bancos españoles originadores de este producto
financiero, que han prescindido de las más elementales cautelas al estimar la
solvencia del deudor. Es más que un indicio, que los inversores, sobre todo
bancos franceses y alemanes, permanezcan en el más absoluto silencio. Lo
que hace suponer que no tienen nada que reclamar. Deben de estar cobrando el
rendimiento de sus bonos hipotecarios de acuerdo con las condiciones de la
emisión. El dinero público supuestamente destinado a los bancos españoles, está
sosteniendo el cumplimiento pactado con los inversores. También se puede decir
que las “ayudas” a la banca se han dirigido a bancos foráneos que
se mantienen en pie gracias a los contribuyentes españoles. Las ejecuciones
hipotecarias se han convertido en una pandemia, donde el deudor tiene mermados
sus derechos frente a una entidad financiera que tuvo su interés en otorgar el
préstamo, ya que el sistema fraccionario con el que funciona la banca le
permitió colocarse en la condición de acreedor sin que de su caja saliera dinero
real. A la vez que se posiciona, en la metodología descrita hasta aquí por la
que se ve a una banca insaciable que dispone de un negocio lucrativo que provoca
cierta vergüenza por lo desaforado por la práctica de un milagro que supera al
de la multiplicación de los panes y los peces. Convendría conocer el papel que
representan en los juzgados las entidades financieras de las varias que se
acreditan. En definitiva, si es el dueño o no del crédito que ahora dice
ostentar.
2.6.2 Emisiones de deuda, los CDO
En el Cuaderno 1º de esta Segunda Parte ya se hizo una introducción (1.3 ¿Qué
son los CDO?) sobre los CDO: un CDO (Collaterized Debt Obligation) es un
conjunto de productos de deuda titulizados en un Fondo de Activos. Para
aclararlo definitivamente se puede decir que cuando el Fondo de titulización es
el propietario de la deuda subyacente, se denomina CDO líquidos. Por otro lado,
si el Fondo de titulización no adquiera la cartera de renta fija subyacente y
utiliza un derivado de crédito para transferir el riesgo de crédito de esa
cartera, estamos ante un CDO sintético. Ambos, CDO líquidos y sintéticos pueden
ser divididos en función de la motivación de la entidad que lo emite. Esta
motivación puede ser eliminar activos del balance (Balance Sheet Driven) . Este
video rematará la comprensión sobre los CDO
https://www.youtube.com/watch?v=8Q-Zs7s4CQc
2.6.3 Los Derivados y el caos
Uno de los actores del sistema de titulización son los arquitectos tasadores que
prestan sus servicios en las sociedades tasadoras que en esta crisis de deuda
han tenido un papel relevante. He preferido situar a los tasadores en este
epígrafe del caos ya que silenciosamente este colectivo ha contribuido al
monumental embrollo de la burbuja inmobiliaria. Sobre los tasadores recae la
responsabilidad de asignar una valoración a los bienes inmuebles susceptibles de
garantizar un préstamo con garantía hipotecaria. Las sociedades de tasación o
eran de propiedad colectiva de bancos y cajas o su influencia era total y
absoluta. El modelo que seguían los tasadores para llegar a formular un valor
era, el nada sofisticado, de averiguar a que precio se vendían los pisos si eran
pisos, o casas si eran casas, del entorno de las que iban a tasar (en áreas
urbanas alrededor de 100/200 metros de distancia). Nada más que incrementaran al
alza un pequeño porcentaje en el valor de la tasación del inmueble, cualquier
excusa era valida, permitía que el siguiente tasador tomara como referencia ese
precio y aplicara un incremento (siguiendo las instrucciones del banco que le
hacia el encargo) para así uno tras otro inflaban los precio de la vivienda.
¿Por qué el banco tenía interés en que se incrementara el precio de los
inmuebles? La titulización tenía la culpa, el banco o caja buscaba la materia
prima para una operación rentable. Pura lógica: con un kilo de harina un
panadero hace x panes, con dos kilos hace 2x. Tampoco le preocupaba en exceso la
solvencia del deudor ya que iba a transmitir el riesgo al inversor.
Manipular los precios es un delito, y los bancos y las cajas de ahorro se
dedicaron en cuerpo y alma, por el mecanismo de la tasación inducida, a que el
precio de la vivienda se fuera por las nubes. No tan solo se estafaba a los
compradores de vivienda si no también a los inversores que adquirían los
productos financieros derivados de las hipotecas. Nadie ha pedido cuentas a la
banca por este proceder donde la administración y el gobierno están implicados.
Lo que hoy tenemos tiene responsables con nombre y apellidos. Como hemos visto
en 2.5 Del FTH a los FTA en un principio eran Fondo de Titulización Hipotecaria
(FTH) que se alimentaban de préstamos hipotecarios y se pasó por ley a FTA donde
los bancos ya podían colocar en las emisiones toda clase de deuda, desde
descubiertos en cuenta, tarjetas impagadas, préstamos para automóviles y
cualquier cosa que fuera una deuda e incluso la chatarra que tenía por los
cajones. Todo valía con tal que se pudiera titulizar en el mercado secundario
AIAF que tragaba con todo. El principio básico de la banca era emitir deuda, los
controles se aflojaron ya que el gobierno de turno se percataba que el populacho
confundía riqueza con deuda por la apariencia de opulencia y la velocidad con la
que circulaba el dinero. El super consumo creaba más deuda y una mayor
circulación de dinero y todos parecían contentos hasta que el sueño se convirtió
en pesadilla. A la banca le faltó tiempo para echar la culpa (siempre es de un
tercero) a la burbuja inmobiliaria, la misma que ellos habían hinchado, en lugar
de asignarlo al empacho de la deuda.
Los inversores desaparecieron de la escena para adquirir nuevas titulizaciones
pero tenían en sus manos las antiguas que tenían vencimientos de pago
improrrogables y papá Estado les sacó, a los bancos, las castañas del fuego.
¿Cómo se lo montaron para que pasara desapercibido por el populacho? Se
disfrazan de emisiones que no van dirigidas al mercado AIAF, sin embargo se
titulan como emisiones No Participativas, (no se trocea en partes) es decir, que
la emisión va dirigida a un solo inversor que no se menciona. Este inversor
innombrado es el BCE, quien a cambio de supuesta deuda de clientes transformada
en bonos, el banco Cedente obtiene liquidez. Una vez más la solución llega de la
mano del gobierno de turno. El programa subterráneo de emisiones de Renta Fija
se infló como un globo para que los bancos y cajas de ahorro obtuvieran liquidez
del BCE para pagar las emisiones que vencen. El BCE no les da a los bancos el
dinero por el morro. Los bancos acudían a una subasta (al mejor postor) que
fijaba el precio al que se adjudican las emisiones de dinero. Hoy día se ha
suspendido la subasta por la barra libre y cada banco toma lo que pide y tiene
autorizado por el gobierno y vinculado al aval del Estado. Queda claro entonces,
que todo el dinero que se emite es deuda, y la garantía que cubre las emisiones
de dinero también están sostenidas por deuda. El sistema se retroalimenta, y
puede entrar en un bucle peligroso que conlleva a colapsar el sistema
financiero. Se emite dinero que es cubierto con la garantía de deuda a la que
hay que añadir los intereses con que va adosada, por lo que cada año hay que
emitir más dinero para que esté disponible para pagar los intereses. El pez que
se muerde la cola.
https://ataquealpoder.wordpress.com/2015/07/20/enterate-de-lo-que-la-troika-no-quiere-que-sepas-espana-ira-detras-de-grecia-2/
Por lo que nos hemos podido percatar el BCE emite dinero con la condición de que
un banco asuma una deuda. Hay un intercambio de dinero emitido por el BCE por la
aportación del banco de deuda de terceros (préstamos hipotecarios, créditos,
compra de vehículos etc, etc.) que se convierten en bonos que el BCE a su vez
los revierte en el mercado financiero. El sistema está descontrolado. No siempre
ha sido así, ni tampoco se podía desencadenar una explosión de deuda que
favoreciera a los acreedores que crean el dinero de la nada, mejor dicho, lo
crean al encontrar a una persona, sociedad mercantil, o Estado solvente al que
colocar una deuda. El sistema del patrón oro impedía la expansión de la deuda ya
que la relación comercial entre países se basaba en algo parecido al trueque.
Todo acabó en un engaño cuando se puso al descubierto que el Tesoro de los
EE.UU. no tenía suficiente oro en sus reservas como para poder cubrir los
billetes que su fabulosa maquina había impreso. Lo correcto hubiera sido
devaluar el dólar, si antes hacían falta 35 dólares para que el Tesoro de los
EE.UU. entregara una onza de oro, para equilibrar la situación serían necesarios
más dólares. Pero se tomó el atajo de desvincular la emisión de papel moneda de
las reservas de oro y como garantía se ofreció, a palo seco, la que ofrecía “el
Gobierno de los Estados Unidos”. No es de extrañar que cada dólar venga al mundo
con la célebre frase “In God We Trust” en Dios confiamos, ya que la garantía que
aporta el billete verde es de boquilla, de palabra y ya sabemos que las palabras
se las lleva el viento. Pero veamos los efectos secundarios de esta decisión.
Lo que tenía de bueno el patrón oro era el equilibrio que proporcionaba al
sistema capitalista. Podría tener otros inconvenientes, no obstante tenía la
suprema virtud de evitar el desmadre. La regla básica del patrón oro lo decía
todo: no era posible vender a un país que no comprara, de esta forma cada país
estaba obligado a mantener en equilibrio su balanza comercial. La regla era
simple, cada país vendía aquello que mejor producía, Colombia le vendía café a
Francia y esta le vendía a su vez champagne, cada producto tenía su precio y el
volumen de la mercancía ajustaba la transacción y tan solo se requería una
pequeña cantidad de oro para acabar de ajustar, del todo el equilibrio. Por esta
razón no existían grandes deudas, el sistema no lo permitía, en el fondo no
dejaba de ser un trueque que se ajustaba con una pequeña cantidad de oro. No
obstante, las sumas negativas de estas diferencias, entre los saldos de país a
país, podían acabar por desequilibrar su balanza comercial, es decir, que el
valor de las importaciones supera con creces a las exportaciones. Entonces
pasaba lo siguiente. Para ajustar su equilibrio comercial el país se veía
obligado a liquidar el saldo con oro que salía de sus reservas. Esta merma de
reservas afectaba al valor de la moneda por lo que se veía obligado a devaluarla
en la proporción que se había extinguido su
reserva de oro. La devaluación no era el fin del mundo si se tomaban las
adecuadas medidas. Al descender el valor de su moneda también descendían, en el
exterior, los precios de sus productos; el café colombiano, si fuera Colombia la
que se había visto obligada a devaluar su moneda, tenía la ventaja de ofrecer el
mismo café a menor precio. La lógica del mercado hacía que se vendiera más, y
por otra parte los colombianos reducían el consumo de champagne al resultar más
caro por la devaluación de su moneda por lo que se completaba la corrección. En
consecuencia, se ingresaban más divisas al vender más café y se gastaban menos
al dejar de comprar champagne. A través de este mecanismo la balanza comercial
se volvía a equilibrar y el país no quedaba endeudado. Conviene ver:
https://ataquealpoder.wordpress.com/2012/03/05/cuanto-mas-se-tarde-en-reaccionar-mas-dura-sera-la-caida-1/
RESUMEN AL CUADERNO 2º
Este cuaderno es un compendio del funcionamiento del sistema de tutilización que
empezó en Salomon Brothers, un pequeño banco de inversión de Wall Street, hasta
su introducción en España a finales de los 90 y de su explosión en 2007. Sobre
el Curso de Formación, este cuaderno es uno de sus pilares, lo que ha precedido
y los cuadernos que vienen después tienen su ramificación en este cuaderno 2º.
De la cesión inicial, por parte de los bancos y las cajas de ahorro, de las
hipotecas que concedían a través de los Fondos de Titulización Hipotecarios se
paso luego a constituir Fondos de Titulización de Activos cuya materia prima (el
subyacente) ya no eran hipotecas si no toda clase de deudas, desde la
financiación de un coche hasta un crédito personal o lo que fuera con tal que
sea deuda. La deuda que vendía la compraba otro y este otro se la vendía a otro
que se le ocurría titulizarla de nuevo añadiendo otras deudas que ya disponía al
adquirir otras deudas. Ese nuevo “paquete” titulizado con deudas viejas y nuevas
se volvía a colocar en el mercado y otro banco compraba una parte y añadía otras
deudas. Una deuda, titulizada, era derivada de otra y de otra y a ese engendro
lo llamaron Derivados. Este tipo de engaño colectivo invadió los mercados
financieros hasta que en 2007 el mercado se murió. Me recuerda a un chascarrillo
que me contaron: eran dos inversores de medio pelo y en su pueblo no había
demasiadas oportunidades de hacer negocio y pensando pensando se les ocurrió que
podían especular con el burro. Así lo hicieron, el que era dueño del burro se lo
vendió por 300€. No tardo mucho que el otro paisano se lo vendió al otro por
600€ y así de transacción en transacción llegaron a 6.000€ hasta que un fatídico
día cuando el burro va y se muere. El disgusto fue tremendo, sobretodo para el
que tenía el burro en la cuadra de su casa, que, entre sollozos, exclamo ¡Con
los buenos negocios que hemos hecho y va el asno y se nos muere!. Lo que unos
pierden otros lo ganan, con los Derivados ha pasado lo mismo.
Cada cuaderno incluye un video didáctico, en este Cuaderno 2º se enlaza con
https://www.youtube.com/watch?v=KgtZWpkRGVQ que contiene una charla sobre
titulización dada por el letrado José Ángel Gallegos de la PAH que colabora con
AHA
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