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Immobilien-Bankengeprüft
Ihr zuverlässiges Portal für kostenfreie Immobilienbewertungen.

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VERKÄUFER UND KÄUFER VON IMMOBILIEN PROFITIEREN
VON EINER ORDNUNGSGEMÄSSEN BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG!

In welcher Höhe eine Bank eine Immobilienfinanzierung gewährt, hängt maßgeblich
vom sogenannten Beleihungswert ab. Was sich hinter diesem Wert verbirgt und wie
Sie die Immobilienbeleihung berechnen können, lesen Sie in unserem
Online-Ratgeber von www.Immobilien-Bankengeprueft.de.


IMMOBILIE BELEIHEN – WAS HEISST DAS?

„Beleihung“ ist ein Fachbegriff aus dem Finanzwesen, welcher die Absicherung der
Geldgeber gegen eventuelle Kreditausfälle bezeichnet. Demzufolge heißt eine
„Immobilie beleihen“, dass ein Haus oder auch eine Wohnung beim Darlehensgeber
als Sicherheit hinterlegt wird.

Der Hintergrund ist dabei folgender: Oftmals reicht einer Bank ein regelmäßiges
Einkommen allein nicht mehr aus, um ein Haus zu finanzieren. Deswegen dient die
Immobilie selbst als zusätzliche Sicherheit. Kommt es dann zur
Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers, kann die Bank im schlimmsten Fall das
finanzierte Objekt zwangsversteigern.




DIE BELEIHUNG WIRD IM GRUNDBUCH RECHTLICH ABGESICHERT

Die Immobilienbeleihung ist natürlich auch rechtlich abgesichert. Zu diesem
Zweck lässt sich die Bank nämlich als Gläubiger im Grundbuch der Immobilie
eintragen.

Die Kreditgeber legen meist großen Wert drauf, erstrangiger Gläubiger zu sein.
Das bedeutet: Entsprechend der Reihenfolge im Grundbuch wird der Erlös im Falle
einer Zahlungsunfähigkeit an alle Gläubiger verteilt. Bei einer erstrangigen
Grundschuld wird die Bank entsprechend als erste Partei berücksichtigt – die
Rede ist dann auch von einem 1a-Darlehen.


DAS GRUNDPRINZIP DER IMMOBILIENBELEIHUNG

Wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen, „beleihen“ Sie Ihr zukünftiges
Eigenheim und erhalten im Gegenzug einen Kredit von der Bank. Das bedeutet, dass
die Immobilie der Bank als Sicherheit dient. Können Sie Ihren Tilgungszahlungen
nicht mehr nachkommen, kann die Bank das Objekt verkaufen und so Ihre
Kreditschulden begleichen.


BELEIHUNGSWERT – DER IMMOBILIENWERT AUS SICHT DER BANK

Dient die Immobilie als Sicherheit, will die Bank natürlich sicherstellen, im
Falle eines späteren Wiederverkaufs keine Verluste zu haben. Deswegen ermittelt
das Kreditinstitut vor der Finanzierung den sogenannten Beleihungswert. Der
Beleihungswert entspricht in der Regel dem Verkaufswert, den die Bank jederzeit
durch den Erlös der Immobilie erzielen kann.

Die Bank steht bei der Berechnung des Beleihungswertes allerdings vor zwei
Herausforderungen: Einerseits unterliegen die Kaufpreise natürlichen
Marktschwankungen, sodass sich der Wert eines Objektes kaum langfristig
vorhersagen muss. Andererseits muss die Bank dennoch genau diesen Wert
abschätzen, da sich eine Baufinanzierung mitunter über Jahrzehnte erstreckt.


WIE BANKEN BEI DER BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG VORGEHEN

Um den Immobilien Beleihungswert ermitteln zu können, nutzen die Kreditgeber
eine einfache Formel:

Verkehrswert – Sicherheitsabschlag = Beleihungswert

Hierbei entspricht der Verkaufswert dem aktuellen Wert der Immobilie, welcher
beim Verkauf erzielt werden könnte. Davon zieht die Bank einen
Sicherheitsabschlag ab, um unter anderem die Marktschwankungen einzukalkulieren.
Der Abschlag liegt zwischen 10 und 20 Prozent.

Tipp: Die Kosten für die Beleihungswertermittlung muss die Bank selbst tragen!


BEHEILUNGSWERT: RECHENBEISPIEL DER IMMOBILIENBELEIHUNG

Nehmen wir für ein Rechenbeispiel an, dass ein Paar eine gemeinsame Wohnung für
500.000 Euro kaufen. Dafür steht Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro zur
Verfügung. Das bedeutet:

 * Beleihungswert: 500.000 Euro – 10 % Abschlag = 450.000 Euro
 * Beleihungsgrenze: 80 %
 * Kredithöhe: 450.000 Euro x 80 % = 360.000 Euro

Das Paar würde folglich einen Kredit über maximal 360.000 Euro erhalten.


DIE AUSWIRKUNG DER BELEIHUNGSGRENZE

Das obige Rechenbeispiel zeigt, wie sich Beleihungswert und Beleihungsgrenze auf
das benötigte Eigenkapital auswirken. Da ein Darlehen nur bis zu einer maximalen
Obergrenze gewährt wird, muss für den Kauf bei einer niedrigeren Grenze
entsprechend mehr Eigenkapital aufgebracht werden.

Wenn die Beleihungsgrenze zum Beispiel von 60 Prozent auf 80 Prozent gesteigert
werden soll, steigen damit in der Regel auch die Zinsen. Schließlich vergibt die
Bank nicht nur einen höheren Kredit, sondern geht durch die Erhöhung der
Obergrenze auch ein gleichzeitig höheres Risiko ein.

Genau dies ist auch der Grund, warum Vollfinanzierungen mit strengeren
Konditionen vergeben werden, als Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil.
Wie hoch die Beleihungsgrenze letztendlich ausfällt, hängt maßgeblich vom
Kreditinstitut und deren Auflagen ab.


VERHANDLUNGSGESCHICK: DEN BELEIHUNGSWERT VERBESSERN

Auch gegenüber Ihrer Bank können Sie versuchen, geschickt zu verhandeln. Denn
oftmals lässt sich so ein höherer Beleihungswert aushandeln oder Sie können die
Laufzeit verlängern oder gar die Zinsen drücken. Viel hängt dabei von Ihrer
Bonität ab – sind Sie entsprechend gut ausgestattet, können Sie sogar
Finanzierungen ohne Eigenkapital erhalten.

Außerdem ist es wichtig zu bedenken, dass verschiedene Banken mit
unterschiedlichen Auflagen arbeiten. Banken und Sparkassen beliehen
beispielsweise häufig nur bis zu 60 Prozent des Wertes, während Bausparkassen
häufig auch bis zu 80 Prozent beliehen.

Daher ist es ratsam, dass Sie sich vor einer Finanzierungsanfrage mit den
Konditionen und Bedingungen des jeweiligen Instituts vertraut machen. Und ganz
wichtig: Trauen Sie sich zu verhandeln, um so den bestmöglichen Deal
abzuschließen.

Hier unterstützen wir Sie von Immobilien-Bankengeprueft.de, damit der Verkäufer
den gewünschten und möglichst hohen Verkaufspreis für seine Immobilie erhält und
der Käufer diese Kosten aber auch die Nebenkosten der Kaufabwicklung sowie
notwendige Modernisierungs- oder Renovierungskosten in seinem
Finanzierungsangebot bereits mit berücksichtigt findet. Unser Ziel ist stets die
volle Zufriedenheit von Käufer und Verkäufer sowie eine sichere Abwicklung, ohne
spätere Probleme. Das garantiert Ihnen unsere Bewertung bzw. eine ergänzende
Zusatzbewertung in Form eine Gutachtens.

Gern stehen wir Ihnen hier bei Fragen beratend zur Seite.
Unsere Immobilien Hotline für Verkäufer und Käufer in Dresden lautet:Tel.
0351-20876725

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Der Wert einer Immobilie ist von verschiedenen Faktoren wie Lage, Größe, Alter
und Zustand abhängig und für Laien nur schwer realistisch einzuschätzen. Daher
kann es bei privaten Hausverkäufen leicht dazu kommen, dass der Verkaufspreis zu
hoch oder zu niedrig angesetzt wird. Mithilfe eines Experten, der Ihre Immobilie
professionell bewertet und Sie beim Verkauf unterstützt, können Sie Ihren
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Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen und lohnt es
sich, vor dem Verkauf noch einmal Geld in eine Sanierung zu investieren? Unsere
Fachpartner stehen Ihnen bei allen Fragen rund um die aktuellen Entwicklungen
auf dem Immobilienmarkt beratend zur Seite und geben Tipps zum Werterhalt und
der möglichen Wertsteigerung Ihrer Immobilie.



WAS IST EINE GRUNDSCHULD?


Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht und dient oftmals als Sicherheit bei
der Vergabe von Darlehen.

Mit der Grundschuld wird das Recht eines Besitzers von Grundstück oder
grundstücksähnlichem Eigentum (Immobilie) bezeichnet, diesen Besitz zu
monetarisieren. Sie ist ein Grundpfandrecht und dient oftmals als Sicherheit bei
der Vergabe von Darlehen. Die Grundschuld ist allerdings von der Hypothek
abzugrenzen.

BAUFINANZIERUNG UND GRUNDBUCH

Wer eine Immobilie baut und finanzieren will, bekommt in der Regel ein Darlehen
von der Bank mit der Voraussetzung, im Falle einer Insolvenz des
Darlehensnehmers per Zwangsvollstreckung die Immobilie einzulösen. Damit kann
der Rest der Tilgung abgewickelt werden. Dazu wird die Grundschuld, die das
Darlehen absichert, in das Grundbuch eingetragen. Darin sind die gesamten
Eigentumsverhältnisse, die auf einem Grundstück liegen, eingetragen. Es ist für
jeden, der ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, einsehbar und genießt
öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass bis zum Beweis des Gegenteils die
Angaben im Grundbuch rechtskräftige Wahrheit beanspruchen dürfen.

UNTERSCHIED ZWISCHEN GRUNDSCHULD UND HYPOTHEK

 * Im Vergleich zur Hypothek wird die Grundschuld gerne von Banken genutzt, um
   eine Baufinanzierung abzusichern. Der Vorteil für die Banken liegt in der
   Handhabung: Um aus einer Hypothek die Schulden zu Geld zu machen, muss die
   Bank juristisch vorgehen, um beweisen zu können, dass der Schuldner noch
   anderweitige Schulden zu bedienen hat. Bei Grundschulden ist dies einfacher.

 * Ein weiterer Unterschied zwischen diesen Grundpfandrechten besteht in der
   Flexibilität der Kredithöhe. Eine Hypothek ist an die Höhe des und an das
   Darlehen selbst gebunden: Ist es getilgt, kann sie - im Gegensatz zur
   Hypothek - nicht weiter verwendet werden. Die Hypothek wird dann zu einer
   Eigentümergrundschuld. Bei einer Grundschuld hingegen, kann der Besitzer
   sogar mehrere Forderungen bzw. Darlehen damit bedienen.

DIE GLOBALGRUNDSCHULD

Die Form der Globalgrundschuld oder Globalbelastung bezeichnet eine Spezialform
des Grundpfandrechts, einer Darlehensabsicherung durch Immobilien. Bei der
Globalgrundschuld tritt ein Sonderfall ein und das Grundpfandrecht lastet auf
mehreren Grundstücken, nicht nur auf einem. Falls der Sicherheitsfall eintreten
sollte, kann dann der Darlehensgeber/Gläubiger eine bis alle belasteten
Immobilien zur Deckung seiner Forderungen verwerten.

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