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INVESTIR DANS L'IMMOBILIER? VOICI LES PLACEMENTS À PRIVILÉGIER APRÈS LA
DISPARITION DU DISPOSITIF PINEL

Le dispositif de défiscalisation Pinel va disparaître au 1er janvier 2025, a
confirmé la ministre du Logement et de la Rénovation urbaine Valérie Létard.
Mais des solutions existent pour continuer à placer intelligemment son argent.


Par  Paul Lalevee
Date publication
Publié 04 novembre 2024 à 15h23
Temps de lecture
Lecture en 3 min
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Au sommaire
 * Denormandie, le principal remplaçant
 * Le dispositif Malraux, pour le futur des endroits protégés
 * Le démembrement temporaire, avec une belle rentabilité à la clé
 * L’investissement en résidences services, avec des rendements plus élevés

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réguliers, revalorisés avec les indices, hausse de la valeur en fonction de
l'emplacement...) vous attirent? Le dispositif Pinel, mis en place en 2014 par
la ministre du logement d'alors, va prendre fin le 31 décembre 2024. Il avait
été installé pour relancer le marché de l'immobilier, dans l'optique de
favoriser la construction de logements sur le territoire français. A la clé, une
importante réduction d'impôt. Jugée trop coûteuse pour les finances publiques,
cette niche fiscale va prendre fin dans quelques semaines. Mais il existe
plusieurs autres solutions de placement immobilier.


A lire aussi > Sofica, Girardin, Pinel outre-mer.... Ces placements qui
réduisent votre impôt


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DENORMANDIE, LE PRINCIPAL REMPLAÇANT

Le dispositif Denormandie ressemble en de nombreux points au Pinel . "Le gain
fiscal est le même qu'avec le Pinel initial (12% de réduction d'impôt sur 6 ans,
18% sur 9 ans)", explique Julien Lacour, gérant du cabinet en gestion de
patrimoine LCP Partners. Lancé en 2019, cet outil a pour l'heure été prolongé
jusqu'en 2027 par le gouvernement. Mais quelques différences existent. "Avec le
Denormandie, il faut investir sur des communes labellisées Action cœur de ville,
qui sont donc en difficulté au niveau des logements. Il faut également s'engager
à réaliser de lourds travaux (qui représentent au moins 25% du coût de
l'opération) tout en améliorant énergétiquement le logement", décrypte cet
expert de l'immobilier.




LE DISPOSITIF MALRAUX, POUR LE FUTUR DES ENDROITS PROTÉGÉS

Le dispositif Malraux est dédié à l'acquisition et à la rénovation des biens
situés dans des endroits protégés (lieux remarquables, comme les monuments
historiques, ou dans les anciennes zones ANRU (Agence Nationale pour la
Rénovation Urbaine). En contrepartie de travaux de restauration complets du
bâtiment, les investisseurs peuvent déduire jusqu'à 30% du montant des dépenses
de leurs revenus imposables. Lorsque les travaux de restauration portent sur un
local à usage d'habitation, l'immeuble doit être loué nu, pour ce même usage. La
durée du bail est de 9 ans. Les travaux doivent être suivis par un Architecte
des Bâtiments de France (ABF). Le montant des travaux est plafonné à 400 000 €
sur une période de 4 ans à compter de l'année de délivrance de l'autorisation de
travaux.


Le dispositif Malraux vise à soutenir la restauration des bâtiments remarquables
dans le but de sauvegarder le patrimoine architectural français, tout en
augmentant l'offre locative des centres-villes historiques.





LE DÉMEMBREMENT TEMPORAIRE, AVEC UNE BELLE RENTABILITÉ À LA CLÉ

Être propriétaire d'un appartement ou d'un immeuble tout en l'achetant à 60% de
sa valeur, et en laissant le contrôle à un usufruitier sur un temps donné. C'est
la possibilité laissée par le démembrement temporaire, une gestion de patrimoine
peu connue. Sur une période définie (souvent 15 ans), le nu-propriétaire ne
perçoit pas de loyer, après avoir acheté à moindre coût. Et à la fin de cette
période, le nu-propriétaire en récupère le contrôle total. Ce dispositif "permet
une belle rentabilité par la suite", juge Julien Lacour.



L’INVESTISSEMENT EN RÉSIDENCES SERVICES, AVEC DES RENDEMENTS PLUS ÉLEVÉS

Géré par un exploitant professionnel, l'investissement en résidences services
(résidences étudiantes, séniors, etc.) permet aux propriétaires de déléguer la
gestion locative tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. En effet, dans
cette situation, l'investisseur "peut récupérer la TVA de l'investissement et
réintégrer les amortissements dans le cadre de la plus-value (déduire des loyers
encaissés l'ensemble de vos charges de copropriété (intérêts du prêt,
assurances…), ainsi qu'une une quote-part du prix de l'appartement)", explique
Julien Lacour. De plus, les rendements locatifs sont souvent plus élevés que
dans le locatif classique. Mais il ne s'agit pas exactement d'un placement
immobilier, mais d'un placement hybride. On devient copropriétaire dans une
résidence que l'on loue sous le statut de LMNP (location meublée non
professionnelle). C'est donc un exploitant, avec lequel on signe un bail
commercial sur une certaine durée, qui gère toute la location.


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Paul Lalevee
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