asociatii.thebros.net Open in urlscan Pro
89.42.218.189  Public Scan

Form analysis
0 forms found in the DOM

Text Content

 * Acasă
 * Caută în Lege
 * Blog
 * Contact
 * Forum

Menu
 * Acasă
 * Caută în Lege
 * Blog
 * Contact
 * Forum


TOT CE TREBUIE SĂ ȘTII DESPRE


ASOCIAȚII DE PROPRIETARI


DACĂ SUNTEȚI ÎN CĂUTAREA UNEI INFORMAȚII PRECISE, NU MAI TREBUIE SĂ NAVIGAȚI
PRINTR-UN STUFĂRIȘ DE INFORMAȚII.

Află mai multe



CE TREBUIE SĂ ȘTII DESPRE LEGEA ASOCTIAȚIILOR DE PROPRIETARI

Dacă sunteți în căutarea unei informații precise, nu mai trebuie să navigați
printr-un stufăriș de informații. Aici găsiți un ghid online complet , cu
informații structurate cu privire la Legea Asociațiilor de Proprietari nr.
196/2018 actualizată cu toate modificările aduse in 2022. Această platformă
online a fost creată de deputatul USR Alin Apostol pentru a vă oferi acces ușor
la o informare corectă și la obținerea unui răspuns rapid, fără să vă mai
irosiți timpul inutil.


CATEGORII:

 * DEFINIȚII
 * DREPTURI SI OBLIGAȚII
 * PREȘEDINTELE

Menu
 * DEFINIȚII
 * DREPTURI SI OBLIGAȚII
 * PREȘEDINTELE


ASOCIAȚIE

DEFINIȚII

Articolul 1
(1) Prezenta lege reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu
privire la:
a) înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din
cadrul condominiilor formate din cel puțin 3 unități de proprietate imobiliară;
b) administrarea, întreținerea și folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile
din condominii care au în structura lor locuințe sau spații cu altă destinație
decât aceea de locuință, aflate în proprietatea a cel puțin 3 persoane fizice
sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală și o cotă-parte
indiviză din proprietatea comună.
(2) Prezenta lege se aplică proprietarilor, chiriașilor, asociațiilor de
proprietari și asociațiilor de chiriași din condominii.

Legea 196/2018

Articolul 2
d) asociație de proprietari - formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a
proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea,
întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune,
menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea
obligațiilor de către toți proprietarii
Articolul 11
(1) Asociația de proprietari este forma juridică de organizare și de
reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu
personalitate juridică, fără scop lucrativ, înființată în condițiile prezentei
legi, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea,
reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a
imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți
proprietarii.

Asociație de proprietari

Articolul 45
Organele asociației de proprietari sunt:
a) adunarea generală;
b) comitetul executiv;
c) președintele;
d) cenzorul sau comisia de cenzori.

Organele asociației de proprietari

Articolul 50
Acordul de voință al asociației de proprietari se realizează:
a) în adunarea generală a asociației de proprietari sau
b) în baza declarațiilor scrise și semnate ale fiecărui proprietar.

Acordul de voință

Articolul 2
c) asociație de chiriași - formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a
chiriașilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în
raporturile cu proprietarii, precum și cu alte persoane juridice sau persoane
fizice

Asociație de chiriași

Articolul 2
r) proprietar al ansamblului rezidențial/dezvoltator al ansamblului rezidențial
- persoana juridică care efectuează toate operațiunile imobiliare în vederea
construirii, finalizarii și predării către beneficiari a unor locuințe, precum
și coordonarea surselor de finanțare necesare realizării acestor operațiuni

Proprietar al ansamblului rezidențial/dezvoltator al ansamblului rezidențial

Articolul 2
o) membru al asociației de proprietari - proprietarul semnatar al acordului de
asociere sau al unei cereri depuse la asociație

Membru al asociației de proprietari

DOCUMENTE

Articolul 2
a) acord de asociere - actul care consfințește decizia a cel puțin jumătate plus
unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia în condițiile
prezentei legi

Acord de asociere

Articolul 2
j) convenție individuală de facturare - act juridic încheiat între un furnizor
de servicii de utilități publice, asociația de proprietari și un proprietar
individual din condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de
utilități publice încheiat între un furnizor de servicii de utilități publice și
asociația de proprietari, prin care se stabilesc condițiile de furnizare,
utilizare, facturare și plată a serviciilor de utilități publice furnizate la
nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu

Convenție individuală de facturare

Articolul 2
v) statut - act cuprinzând ansamblul de dispoziții, adoptat de cel puțin
jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu, prin care se
reglementează scopul, structura și modul de organizare și funcționare a
asociației de proprietari, conform prevederilor prezentei legi

Statut

Articolul 2
u) regulament al condominiului - document de ordine interioară al asociației de
proprietari care conține totalitatea instrucțiunilor, normelor, regulilor care
stabilesc și asigură ordinea și buna funcționare a unui condominiu

Regulament al condominiului

Articolul 2
i) contract de administrare - acordul scris încheiat între o asociație de
proprietari și un administrator de condominii, care poate fi persoana fizică,
persoana fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate
administrarea condominiilor, în vederea prestării unor activități și
îndeplinirii unor obiective stabilite de asociația de proprietari, conform
legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros și se încheie
în formă scrisă

Contract de administrare

RELAȚIA CU ADMINISTRAȚIA LOCALĂ

Articolul 10
(1) Autoritățile administrației publice locale organizează în cadrul aparatului
de specialitate al primarului un compartiment specializat în sprijinirea,
îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari.
(2) Autoritățile administrației publice locale, prin compartimentele prevăzute
la alin. (1), asigură, la cerere, informarea asociațiilor și proprietarilor din
condominii cu privire la cadrul normativ privind organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari.
(3) Compartimentele prevăzute la alin. (1) informează asociațiile de proprietari
cu privire la interdicțiile prevăzute în regulamentul local de urbanism sau în
regulamentele de intervenție aferente zonelor de intervenție prioritară,
aplicabile condominiilor, stabilite în cadrul programelor multianuale destinate
creșterii calității arhitectural-ambientale a clădirilor, de reabilitare termică
și de reducere a riscului seismic al construcțiilor existente, precum și cu
privire la obligativitatea montării contoarelor pentru individualizarea
consumurilor la nivel de proprietate individuală, conform legislației în
vigoare.
(4) Compartimentele prevăzute la alin. (1) exercită controlul asupra activității
financiar-contabile din cadrul asociațiilor de proprietari, din oficiu ori la
solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociației de proprietari.
(5) La propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea și
controlul asociațiilor de proprietari din cadrul autorității administrației
publice locale, primarul, în baza unei hotărâri a consiliului local, atestă
persoanele fizice în vederea dobândirii calității de administrator de
condominii.
(6) Atestatul prevăzut la alin. (5) se emite în baza următoarelor documente:
a) certificatul de calificare profesională pentru ocupația de administrator de
condominii, conform prevederilor art. 2 lit. f);
b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin
hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracțiune de natură
economico-financiară;
c) cazierul fiscal.

Sprijin, indrumare, informare, control, atestare

PROCEDURI

Articolul 11
(1) Asociația de proprietari este forma juridică de organizare și de
reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu
personalitate juridică, fără scop lucrativ, înființată în condițiile prezentei
legi, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea,
reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a
imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți
proprietarii.
Articolul 12
Pentru realizarea scopului menționat la art. 11 alin. (1), asociația de
proprietari înființată în condițiile prezentei legi dobândește drepturi și își
asumă obligații față de terți, în ceea ce privește administrarea condominiului.
Articolul 13
(1) Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin
jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu.
Articolul 14
În cazul condominiilor din ansamblurile rezidențiale, proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezidențiale, în calitate de vânzători, trebuie să îi informeze la
momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la necesitatea constituirii
asociațiilor de proprietari, în condițiile prezentei legi.
Articolul 15
(1) Anterior constituirii asociației de proprietari, proprietarii unităților de
proprietate imobiliară din condominii se întrunesc pentru a hotărî cu privire la
înființarea asociației de proprietari sau, după caz, la reorganizarea asociației
de locatari în asociație de proprietari. Totodată, se hotărăște și cu privire la
persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere și
a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare
a adunării de constituire și la modalitatea de decontare a costurilor generate
de această acțiune. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un
proces-verbal care se semnează de toți cei prezenți.
(2) Cu cel puțin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de
constituire a asociației de proprietari, proprietarii se convoacă prin afișare
la avizier și prin tabel convocator. Tabelul convocator se semnează de cel puțin
cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.
(3) În cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociației de
proprietari se prezintă și se adoptă statutul asociației de proprietari, care
cuprinde cel puțin următoarele informații:
a) denumirea, sediul, durata de funcționare ale asociației de proprietari;
b) scopul asociației de proprietari, conform prevederilor legale;
c) structura veniturilor și a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale
în vigoare;
d) membrii asociației de proprietari, precum și drepturile și obligațiile
acestora;
e) structura organizatorică și modul de funcționare, cu respectarea prevederilor
prezentei legi;
f) repartizarea cheltuielilor asociației de proprietari, conform legii;
g) condițiile în care se dizolvă asociația de proprietari;
h) modalitatea de soluționare a litigiilor, relațiile contractuale,
penalizările, cazurile de urgență în care se permite, în condițiile legii,
accesul în proprietatea individuală al președintelui sau al unui membru al
comitetului executiv;
i) asigurarea, după caz, a unui spațiu de administrare special amenajat, unde se
va putea desfășura serviciul de administrare și în care pot fi păstrate în
siguranță documentele asociației.
(4) Statutul asociației de proprietari stabilește modul de organizare, regulile
generale de funcționare și atribuțiile asociației de proprietari, ale adunării
generale, ale comitetului executiv, cenzorului/comisiei de cenzori și
administratorului de condominii, denumit în continuare administrator, cu
respectarea prevederilor legale în vigoare.
Articolul 16
(1) Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociației de proprietari se
consemnează prin proces-verbal, înregistrat în registrul unic al asociației de
proprietari care cuprinde procesele-verbale ale adunării generale, comitetului
executiv și cenzorului/comisiei de cenzori, semnate de toți proprietarii care
și-au dat consimțământul. Procesul-verbal semnat de către proprietarii care au
hotărât, în condițiile art. 13 alin. (1), constituirea asociației de proprietari
constituie anexă la acordul de asociere.
(2) Proprietarii își dau consimțământul, de regulă, în adunarea proprietarilor
în vederea constituirii asociației de proprietari. În cazul proprietarilor
absenți, consimțământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal
prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc
adunarea de constituire, în condițiile art. 15.
Articolul 17
(1) Cererea pentru dobândirea personalității juridice a asociației de
proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al
adunării de constituire se depun și se înregistrează la judecătoria în a cărei
rază teritorială se află condominiul.
(2) Statutul și acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie să conțină:
a) adresa și individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de
proprietate;
b) numele și prenumele tuturor proprietarilor asociați;
c) descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea condominiului, structura
condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăți individuale structurate
pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spațiilor cu altă destinație
decât aceea de locuință, suprafața terenului aferent condominiului, numărul
cadastral sau topografic al imobilului și numărul de carte funciară, pentru
imobilele înscrise în evidențele de cadastru și carte funciară;
d) enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comună, precum și
regulile de folosință a părților comune potrivit prezentei legi;
e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
f) declarațiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informațiile
referitoare la suprafețele utile și construite în situația în care acestea
diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuințelor sau a
spațiilor cu altă destinație.
(4) Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în baza
încheierii judecătorului desemnat de președintele judecătoriei în a cărei
circumscripție teritorială se află condominiul.
(5) Încheierea se dă fără citarea părților și este executorie.
(6) Încheierea este supusă numai apelului în termen de 5 zile de la comunicare,
președintele asociației fiind obligat să informeze în scris toți proprietarii în
aceeași zi, prin afișare la avizier. Apelul se judecă cu citarea părților.
Articolul 19
(1) După dobândirea personalității juridice, asociația de proprietari se
înregistrează la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află
condominiul.
(2) După înființarea asociației de proprietari, aceasta se identifică prin
denumire, adresa condominiului, încheierea președintelui judecătoriei în a cărei
circumscripție teritorială se află condominiul sau orice alt document emis la
înființare în baza legii și prin codul de identificare fiscală al asociației.
Actele emise de către asociațiile de proprietari cuprind obligatoriu datele de
identificare.
(3) Toate asociațiile de proprietari sunt obligate să afișeze, la loc vizibil,
pe peretele exterior al imobilului, în imediata apropiere a căii de acces în
condominiu, sediul și denumirea asociației respective.

Infiintare

Articolul 17
(7) Înscrierea ulterioară în asociație a proprietarilor care nu au fost prezenți
la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari sau
care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după
caz, se face la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unui act adițional la
acordul de asociere. Prin grija președintelui asociației de proprietari, actele
adiționale se atașează dosarului de înființare a asociației, se păstrează la
sediul asociației și se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul
primăriei, la solicitarea acestora.
(8) Acordul de asociere și statutul asociației de proprietari, actualizate, se
depun de către președintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt
modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

Actualizare

Articolul 11
(2) Consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la
administrarea și gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a
tuturor proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz.

Consecințe neînființare

Articolul 18
Dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor
acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer judecătoriei în a cărei
circumscripție teritorială se află imobilul încetarea personalității juridice.

Desfiintare

Articolul 21
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere,
în cadrul adunării generale a asociației de proprietari este necesar acordul a
cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.
(2) Modificările și/sau completările trebuie să fie motivate și aprobate prin
hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari într-o ședință
convocată și desfășurată cu respectarea prevederilor statutului asociației de
proprietari și ale prezentei legi.
(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se
înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de
înființare, fără alte formalități.
(4) Modificările și/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere
fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile față de proprietarii
care nu sunt membri ai asociației de proprietari sau față de terți.

Modificare

Articolul 13
(2) În condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociații
de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condițiile în care
proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată și în
condițiile în care există branșamente separate pe fiecare scară sau tronson.
(3) Divizarea unei asociații de proprietari existente în două sau mai multe
asociații, pe scări sau tronsoane, se face numai în condițiile în care
proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată și în
condițiile în care există branșamente separate pe fiecare scară sau tronson, la
propunerea majorității proprietarilor din scara sau tronsonul respectiv, cu
acordul majorității proprietarilor din asociația ce urmează a se diviza.
(4) Dacă este cazul, asociațiile de proprietari înființate pe scări sau
tronsoane de clădire își reglementează între ele raporturile juridice cu privire
la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere.

Divizare

ASOCIATIE DE CHIRIASI

Articolul 23
Asociațiile de chiriași se constituie și se organizează în conformitate cu
prevederile Ordonanței Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociații și
fundații, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 246/2005, cu
modificările și completările ulterioare.
Articolul 24
(1) Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau juridice, destinate în
întregime închirierii, în care sunt constituite asociații de chiriași, pot să
încredințeze asociațiilor de chiriași administrarea părților comune din
condominiu.
(2) Administrarea părților comune conform prevederilor alin. (1) se face numai
în baza unui contract de dare în administrare semnat între proprietar și
asociația de chiriași, numai cu acordul majorității chiriașilor membri ai
asociației de chiriași.
Articolul 25
(1) Asociațiile de chiriași nu pot efectua modificări constructive în
condominiu, nu pot schimba destinația proprietății comune din condominiu, nu pot
înstrăina și nu pot închiria bunurile sau spațiile comune, fără acordul scris al
proprietarului, în condițiile legii.
(2) Asociațiile de chiriași desfășoară numai activitățile prevăzute în
contractul de dare în administrare.
Articolul 26
Darea în administrare a părților comune către asociațiile de chiriași nu aduce
nicio atingere drepturilor și obligațiilor titularului dreptului de proprietate,
conform legislației în vigoare.

Cadrul legal

RELATIA CU UTILITATI PUBLICE

Articolul 94
(1) Raporturile dintre furnizorii serviciilor de utilități publice și
asociațiile de proprietari - în calitate de consumatori colectivi sau
proprietari - în calitate de consumatori individuali, după caz, se stabilesc la
nivelul branșamentului, respectiv al racordului, în punctul de
delimitare/separare a instalațiilor între rețeaua publică de distribuție a
utilităților și rețeaua interioară a utilizatorului, respectiv a utilizatorului
colectiv sau a consumatorului individual, după caz.
(2) Calitatea de utilizator, titular al contractului de furnizare/prestare
servicii de utilități publice, revine:
a) asociației de proprietari, în cazul în care instalațiile aflate în
proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/ racordează la
instalațiile comune interioare ale condominiului aflate în proprietatea comună a
tuturor proprietarilor;
b) proprietarului, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau
administrarea furnizorului se branșează/ racordează direct la instalațiile
interioare individuale ale apartamentului sau spațiului cu altă destinație decât
cea de locuință ce aparțin proprietății individuale.

Contractarea și facturarea

Articolul 95
În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilități publice se
face de către furnizor cu respectarea dispozițiilor prezentei legi, într-unul
dintre următoarele două moduri:
a) facturarea în comun la nivel de asociație de proprietari, reprezentând
contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se
repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile
de repartizare stabilite prin prezenta lege și/sau prin legislația specifică
serviciului de utilitate publică respectiv;
b) facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea
serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară
din condominiu.

Tipuri de facturare

Articolul 96
(1) Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor se
face în baza:
a) convențiilor de facturare individuală, anexe la contractul de
furnizare/prestare încheiat cu asociația de proprietari; sau
b) contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat cu
fiecare proprietar.
(2) Facturarea individuală este permisă numai dacă determinarea consumului se
realizează prin intermediul contoarelor supuse controlului metrologic legal,
prevăzute la branșamentele condominiului în situația prevăzută la art. 95 lit.
a) ori la branșamentele proprietății individuale în situația prevăzută la art.
95 lit. b).
(3) Pentru serviciul public de alimentare cu apă și de canalizare se pot încheia
contracte individuale de furnizare/prestare între furnizor și proprietari fără a
fi necesară executarea racordurilor proprii individuale pentru evacuarea apelor
uzate și pluviale de la fiecare proprietate individuală, dacă sunt îndeplinite
cumulativ următoarele condiții:
a) există branșamente proprii individuale de alimentare cu apă realizate între
rețeaua publică și rețeaua interioară a fiecărei proprietăți individuale, dotate
cu aparate de măsură legale pentru determinarea consumurilor la nivel de
proprietate individuală;
b) furnizarea serviciului de alimentare cu apă, precum și prestarea serviciului
de canalizare se fac de către același operator;
c) toți proprietarii din condominiu au fost de acord, în scris, cu introducerea
în contractul individual de furnizare/prestare încheiat în nume propriu a
clauzei de sistare/întrerupere a serviciului de alimentare cu apă în caz de
neplată a contravalorii serviciului de canalizare;
d) soluția tehnică de realizare a branșamentelor proprii de alimentare cu apă,
precum și tipul de contoare achiziționate/montate de către proprietari au fost
avizate de către furnizor.
(4) Pentru serviciul public de alimentare cu energie termică, contractele
individuale de furnizare între furnizor și proprietari pot fi încheiate numai
dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
a) există branșamente proprii individuale de alimentare cu energie termică
realizate între rețeaua publică și rețeaua interioară a fiecărei proprietăți
individuale, dotate cu aparate de măsură legale pentru determinarea consumurilor
la nivel de proprietate individuală;
b) toți proprietarii din condominiu încheie contracte individuale de facturare;
c) soluția tehnică de realizare a branșamentelor proprii de alimentare cu
energie termică și tipul de contoare achiziționate/montate de către proprietar
au fost avizate de către furnizor;
d) citirea contoarelor individuale și defalcarea consumurilor individuale și
comune din condominiu se realizează de către o societate specializată, avizată
de autoritatea de reglementare competentă, cheltuielile cu citirea contoarelor
fiind suportate de către asociația de proprietari.
(5) Operatorii economici care furnizează/prestează servicii de utilități publice
către consumatorii alimentați/racordați printr-un branșament/racord comun au
obligația să asigure aceste servicii numai dacă la nivel de condominiu există o
asociație de proprietari constituită în condițiile legii care să aibă calitatea
de utilizator, titular de contract, sau dacă în termen de 180 de zile de la data
intrării în vigoare a prezentei legi se constituie asociații de proprietari
conform legii.
(6) Contractele de furnizare/prestare servicii de utilități publice în care
asociația de proprietari este titular de contract se încheie pentru toți
consumatorii din condominiu, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu
sunt semnatari ai acordului de asociere și nu au calitatea de membri ai
asociației de proprietari.
(7) Niciun proprietar nu poate să lezeze dreptul altui proprietar de a beneficia
de facturarea individuală și să afecteze furnizarea/prestarea serviciului pentru
întreg condominiul ca urmare a neachitării cotelor de contribuție ce îi revin la
cheltuielile asociației de proprietari.v

Facturare individuală

Articolul 97
(1) În situația în care asociația de proprietari este titulara contractului de
furnizare/prestare servicii de utilități publice, în vederea facturării
individuale, contractul de furnizare/prestare servicii de utilități publice este
însoțit de convenții de facturare individuală anexe la acesta. Convențiile de
facturare individuală se încheie în condițiile stabilite în legislația specifică
aplicabilă fiecărui serviciu de utilități publice.
(2) Furnizorul serviciilor de utilități publice încheie convenții de facturare
individuală pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu, în
conformitate cu legislația în vigoare.
(3) În baza convențiilor de facturare individuală, furnizorii emit facturi
individuale către toți proprietarii din condominiu care includ atât
contravaloarea consumului repartizat proprietății individuale, cât și
contravaloarea cotei-părți ce le revine din consumul comun.
(4) Convențiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare cu
apă și cu energie termică încheiate între furnizor și proprietarii din
condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la contractul de
furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației, se încheie în una dintre
următoarele condiții:
a) la propunerea furnizorului serviciilor de utilități publice, cu acordul scris
al tuturor proprietarilor din condominiu;
b) la solicitarea asociației de proprietari, în urma hotărârii adunării generale
cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu.
(5) În situațiile prevăzute la alin. (4) lit. b) furnizorii serviciilor de
utilități publice sunt obligați să dea curs solicitării asociației de
proprietari, iar proprietarii suportă toate costurile suplimentare generate de
facturarea individuală a respectivului serviciu. Costurile suplimentare se
includ în facturile lunare individuale.
(6) În funcție de modul de facturare practicat în condominiu, fiecare proprietar
are obligația să plătească asociației de proprietari, respectiv furnizorului
serviciilor de utilități publice, contravaloarea serviciilor aferente unității
de proprietate imobiliară.
(7) În baza contractelor individuale de furnizare/prestare servicii de utilități
publice sau în baza convențiilor individuale de facturare, anexe la contractul
de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației, pentru recuperarea
debitelor, furnizorii pot acționa direct împotriva proprietarilor restanțieri.

Convențiile de facturare individuală

Articolul 98
(1) Furnizorul serviciilor de utilități publice are dreptul de a acționa în
instanță proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale
emise în baza contractelor individuale sau a convențiilor individuale, după caz,
mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afișarea
listei, cu notificarea proprietarului restant cu cel puțin 7 zile înainte de
demararea procedurii de acțiune în instanță.
(2) Sentința dată în favoarea furnizorului serviciilor de utilități publice,
pentru sumele datorate, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor
la zi prin orice modalitate permisă de Legea nr. 134/2010, republicată, cu
modificările ulterioare.

În caz de neplată

Articolul 99
(1) Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile și
obligațiile cu privire la serviciul furnizat aparțin, pe de o parte,
furnizorului și, de cealaltă parte, proprietarului.
(2) În cazul contractelor încheiate între furnizorii serviciilor de utilități
publice și asociația de proprietari, în lipsa convențiilor individuale de
facturare, asociația de proprietari repartizează facturile către proprietari
prin lista de plată lunară, încasează și achită sumele reprezentând
contravaloarea consumului facturat și înștiințează furnizorul cu privire la
debitori.
(3) În cazul facturării individuale la nivel de proprietar, conform art. 95 lit.
b), furnizarea serviciilor de utilități publice la nivelul întregului condominiu
nu poate fi întreruptă/sistată temporar pentru neplata cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației de către unul sau mai mulți proprietari. Furnizarea
serviciilor comunitare de utilități publice poate fi întreruptă/sistată temporar
numai proprietarilor restanțieri, până la achitarea facturilor/sumelor restante,
în baza contractului de furnizare/ prestare încheiat la nivel individual,
respectiv a convenției individuale de facturare încheiată între furnizor și
proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la
contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației.
(4) În cazul facturării individuale la nivel de proprietar, conform art. 95 lit.
b), proprietățile individuale din condominii pot fi deconectate/debranșate de la
serviciile de utilități publice la cerere, în baza solicitării în scris a
proprietarilor acestora și cu respectarea prevederilor legale în vigoare, sau în
caz de neplată a sumelor datorate, în baza contractelor individuale sau a
convențiilor individuale de facturare anexate la contractul de
furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației, după caz.
(5) În cazul serviciilor de utilități publice care se facturează individual este
interzisă sistarea, limitarea sau întreruperea furnizării/prestării serviciului
la nivel de condominiu, pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulți
proprietari.
(6) Condominiile pot fi deconectate/debranșate de la serviciile de utilități
publice numai la cererea asociației de proprietari, în baza solicitării în scris
a tuturor proprietarilor din condominiu și cu respectarea prevederilor legale în
vigoare.
(7) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile de utilități publice
facturate individual la nivel de proprietar, furnizorul serviciului acționează
strict împotriva proprietarilor restanțieri, în baza contractului de
furnizare/prestare individual sau, după caz, a convenției individuale anexate la
contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației.

Contracte

Articolul 100
(1) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale au obligația să
asigure furnizarea/prestarea serviciilor de utilități publice către toți
utilizatorii din ansamblul rezidențial în baza contractelor de
furnizare/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele-cadru
elaborate de către autoritatea de reglementare competentă.
(2) În ansamblurile rezidențiale calitatea de utilizator, titular al
contractului de furnizare/prestare servicii de utilități publice, revine:
a) asociației de proprietari constituită la nivelul întregului ansamblu
rezidențial, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau
administrarea furnizorului se branșează/ racordează la instalațiile comune
interioare ale ansamblului rezidențial aflate în proprietatea comună a tuturor
proprietarilor din ansamblul rezidențial;
b) proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidențial, în cazul în care
instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se
branșează/racordează la instalațiile aflate în proprietatea
proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidențial;
c) asociației de proprietari constituită la nivelul unui condominiu de tip bloc,
în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea
furnizorului se branșează/ racordează la instalațiile comune interioare ale
condominiului de tip bloc aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor
din acel condominiu de tip bloc;
d) proprietarului, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau
administrarea furnizorului se branșează/ racordează direct la instalațiile
interioare ce aparțin proprietății individuale.
(3) În situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și b), asociația de proprietari
constituită la nivelul ansamblului rezidențial, respectiv
proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidențial predă autorității
administrației publice locale, în termen de 6 luni de la finalizarea lucrărilor
de construcții, cu titlu gratuit, rețelele comune și terenul aferent până la
branșamentele imobilelor din ansamblul rezidențial, în vederea preluării în
administrare și exploatare a acestor rețele de către furnizorul care asigură
aceste servicii în unitatea administrativ-teritorială respectivă. În cazul
asociaților de proprietari constituite la nivelul ansamblurilor rezidențiale,
decizia de predare în administrare se face cu acordul scris al tuturor
proprietarilor.
(4) În cazul ansamblurilor rezidențiale finalizate la data intrării în vigoare a
prezentei legi, proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidențial predă
autorității administrației publice locale, în termen de 3 luni de la intrarea în
vigoare a prezentei legi, cu titlu gratuit, rețelele comune și terenul aferent
până la branșamentele imobilelor din ansamblul rezidențial, în vederea preluării
în administrare și exploatare a acestor rețele de către furnizorul care asigură
aceste servicii în unitatea administrativ-teritorială respectivă.
(5) În situația prevăzută la alin. (2) lit. b), proprietarul/ dezvoltatorul
ansamblului rezidențial are obligația să asigure furnizarea/prestarea
serviciilor de utilități publice către toți utilizatorii din ansamblul
rezidențial în baza contractelor de furnizare/prestare întocmite cu respectarea
clauzelor din contractele-cadru elaborate de către autoritatea de reglementare
competentă.

Contractarea și facturarea în ansamblurile rezidențiale

Articolul 101
(1) Prețurile și tarifele practicate pentru furnizarea serviciilor de utilități
publice de către proprietarii/ dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale se
aprobă de către autoritatea de reglementare competentă. Aceștia au obligația să
țină evidența contabilă separată pentru fiecare serviciu de utilitate publică
furnizat/prestat.
(2) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale au obligația să
monteze la branșamentele imobilelor contoare de măsurare-înregistrare a
consumurilor, conform legislației în vigoare. Determinarea consumurilor care se
facturează se face numai prin metoda directă în baza indicațiilor contoarelor
montate la branșamentul fiecărui imobil din ansamblul rezidențial.
(3) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale care asigură
furnizarea serviciilor de utilități publice prin rețele private au aceleași
drepturi și obligații ca și operatorii care furnizează/ prestează servicii de
utilități publice prin intermediul rețelelor publice, fiindu-le aplicabile
sancțiunile din Legea serviciilor comunitare de utilități publice nr. 51/2006,
republicată, cu modificările și completările ulterioare, și din legislația
specifică serviciului furnizat/prestat.

Prețurile și tarifele


CONDOMINIU

DEFINIȚII

Articolul 2
h) condominiu - imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, în
care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și
locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de
proprietate comună
Articolul 3
(3) În sensul art. 2 lit. h), constituie condominiu:
a) clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există
proprietăți individuale și proprietăți comune;
b) clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul
clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună;
c) un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă
destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți
comune și proprietăți individuale.

Condominiu

Articolul 2
b) ansamblu rezidențial - imobilul format din teren pe care sunt amplasate
izolat, înșiruit sau cuplat locuințe sau locuințe și construcții cu altă
destinație, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale

Ansamblu rezidențial

Articolul 2
p) părți comune - părțile din clădire și/sau din terenul aferent acesteia care
nu sunt proprietăți individuale și sunt destinate folosinței tuturor
proprietarilor sau unora dintre aceștia, precum și alte bunuri care, potrivit
legii sau voinței părților, sunt în folosință comună. Părțile comune sunt bunuri
accesorii în raport cu proprietățile individuale, care constituie bunurile
principale. Toate părțile comune formează obiectul proprietății comune. Părțile
comune nu pot fi folosite decât în comun și sunt obiectul unui drept de
coproprietate forțată;
q) părti comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate -
cel puțin o instalație pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori
scări sau părți de construcție comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi
definite separat din punct de vedere fizic ca poziție și suprafață;

Părți comune

Articolul 2
t) proprietate individuală - locuința sau spațiul cu altă destinație decât aceea
de locuință, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activități,
deținută în proprietate exclusivă
Articolul 5
În cazul modificării suprafeței utile a unei proprietăți individuale, toate
cotele-părți indivize din condominiu se modifică proporțional.

Proprietate individuală

Articolul 2
w) unitate de proprietate imobiliară - proprietatea individuală, definită
conform lit. t), care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte
indiviză din proprietatea comună

Unitate de proprietate imobiliară

GENERALITĂȚI

Articolul 6
(3) Condominiile se identifică prin adresă poștală și, acolo unde există, prin
număr cadastral și număr de carte funciară.

Identificare

Articolul 6
(1) În vederea înscrierii condominiului se aplică prevederile art. 26 din Legea
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu
modificările și completările ulterioare.
(2) Înscrierea condominiului se face de către biroul de cadastru și publicitate
imobiliară în circumscripția căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui
proprietar din condominiu sau a asociației de proprietari.

Inscriere

REGULAMENT

Articolul 22
(1) Proprietarii din condominii trebuie să adopte un document scris cu privire
la regulile și condițiile de folosință a părților comune ale condominiului și
normele de conduită și bună vecinătate dintre proprietari, numit regulament al
condominiului.
(2) Regulamentul condominiului se inițiază de către președintele asociației sau
de către comitetul executiv al asociației de proprietari, se dezbate și se
adoptă în adunarea generală a asociației de proprietari cu acordul majorității
proprietarilor din condominiu și este adus la cunoștință, prin afișare la
avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, tuturor
proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare.
(3) Regulile de folosință a proprietății comune nu vor fi afectate de schimbarea
titularului dreptului de proprietate.
(4) Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restricție exercitării
drepturilor proprietarilor în afara celor care sunt justificate prin destinația
imobilului, așa cum este prevăzută în proiectul tehnic și cartea tehnică a
construcției.
(5) Toți proprietarii, precum și chiriașii din condominiu sau persoanele care
sunt găzduite pe perioadă determinată în condominiu sunt obligați să respecte
regulamentul condominiului. Responsabilitatea informării chiriașilor și a
persoanelor care tranzitează condominiul referitor la prevederile regulamentului
condominiului aparține proprietarului.
(6) În cazul nerespectării regulamentului condominiului de către unul dintre
proprietari sau chiriași, ceilalți proprietari pot sesiza președintele și/sau
comitetul executiv al asociației de proprietari cu privire la aceste nereguli.

Document scris cu privire la regulile și condițiile de folosință a părților
comune ale condominiului

UTILIZAREA PROPRIETATII

Articolul 34
(1) Utilizarea proprietății individuale este stabilită de proprietar în
conformitate cu destinația acesteia.
(2) Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale
individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la
autorizarea executării lucrărilor de construcții de către autoritatea
administrației publice competente, fără a pune în pericol integritatea
structurală a condominiului, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța
clădirii sau a altor proprietăți individuale, precum și buna funcționare a
instalațiilor aferente acestora.
(3) Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui
asociației de proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de
la încheierea lucrărilor și se introduc în cartea tehnică a construcției și în
baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu
noile suprafețe utile.

Modificare

PĂRTI COMUNE

Articolul 4
(3) Părțile comune din condominii și drepturile aferente acestora pot face
obiectul unei acțiuni de partaj numai atunci când aceste părți încetează a mai
fi destinate folosinței comune, în condițiile legii.
Articolul 35
(1) În cazul clădirilor cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație și
în cazul clădirilor multietajate constituie părți comune din condominiu, dacă
actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât
și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției,
pentru a asigura exploatarea normală a acesteia;
b) fundația, curțile, grădinile, căile de acces;
c) clădirea propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părțile de
canalizare aferente, care traversează proprietățile private;
d) corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;
e) locurile de trecere, scările și casa scărilor și coridoarele; pereții
perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune; subsolul;
coșurile de fum; holurile; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de
telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul
de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele
pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivnițele, boxele,
spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe
proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii;
crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura, structura
de rezistență; fațadele; acoperișul; terasele;
f) alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinței
părților, sunt în folosință comună.
(2) În cazul ansamblurilor rezidențiale formate din locuințe și/sau construcții
cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, constituie părți
comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:
a) curțile, grădinile, căile de acces;
b) elementele de echipament comun, inclusiv părțile de canalizare aferente, care
traversează proprietățile private;
c) corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;
d) locurile de trecere; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de
telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul
de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele
pluviale; rezervoarele de apă;
e) alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinței
părților, sunt în folosință comună.
Articolul 37
(1) Zidurile ce separă proprietățile individuale și/sau părțile comune dintr-un
condominiu sunt proprietate comună.
(2) Zidurile dintre proprietățile individuale, care nu fac parte din structura
de rezistență a condominiului, pot fi reamplasate cu acordul proprietarilor
apartamentelor sau spațiilor respective, în baza unei expertize tehnice și a
autorizației de construire, eliberate de autoritatea publică locală, în
conformitate cu legislația în vigoare, cu înștiințarea asociației de
proprietari.
(3) Zidurile dintre proprietățile individuale și proprietatea comună care nu fac
parte din structura de rezistență a condominiului pot fi reamplasate numai în
baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, cu acordul
tuturor proprietarilor din condominiu și a autorizației de construire, eliberate
de autoritatea administrației publice competente în conformitate cu legislația
în vigoare, numai dacă prin aceste modificări nu sunt lezate drepturile
celorlalți proprietari din condominiu.
(4) Proprietarii din condominii au obligația de a depune la președintele
asociației de proprietari fotocopii după autorizațiile de construire pentru
executarea lucrărilor, eliberate în condițiile legii, în scopul recalculării
suprafețelor utile și a suprafețelor construite.
Articolul 38
(1) Fiecare proprietar din condominiu poate folosi, în condițiile acordului de
asociere, atât spațiul care constituie bunul principal, cât și părțile comune,
fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără a schimba
destinația clădirii.
(2) Părțile comune pot fi utilizate de către terți, persoane fizice sau juridice
de drept public și/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a
asociației de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total
al proprietarilor din condominiu și cu acordul tuturor proprietarilor direct
afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință sau de
concesiune, semnat de președinte în numele asociației și avizat de
cenzor/comisia de cenzori.
Articolul 86
(1) Suprafața utilă a proprietăților individuale și cota-parte indiviză de
proprietate sunt cele înscrise în cartea funciară în baza unei documentații
cadastrale sau, în lipsă, cele din actul de proprietate.
(2) În cazul în care suma cotelor-părți indivize din actele de proprietate, care
sunt fracțiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea
care constituie condominiul, nu este egală cu 100%, președintele asociației de
proprietari este obligat să solicite întocmirea unei documentații cadastrale,
prin punerea la dispoziție a cărții tehnice a imobilului și cu respectarea
prevederilor în vigoare.

Generalitați

Articolul 35
(2) În cazul ansamblurilor rezidențiale formate din locuințe și/sau construcții
cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, constituie părți
comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:
a) curțile, grădinile, căile de acces;
b) elementele de echipament comun, inclusiv părțile de canalizare aferente, care
traversează proprietățile private;
c) corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;
d) locurile de trecere; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de
telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul
de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele
pluviale; rezervoarele de apă;
e) alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinței
părților, sunt în folosință comună.

Ansambluri

"Articolul 36
Schimbarea destinației proprietății comune este permisă cu îndeplinirea
cumulativă a următoarelor condiții:
a) numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți coproprietari;
b) numai dacă prin aceasta nu se împiedică folosirea în condiții normale a
condominiului de către toți proprietarii;
c) în baza acordului în scris al tuturor proprietarilor din condominiu;
d) după obținerea prealabilă a acordurilor, avizelor și autorizațiilor necesare
prevăzute de legislația în vigoare, emise în condițiile legii de
instituțiile/autoritățile abilitate în acest sens."

Schimbarea destinatiei

"Articolul 37
(5) Orice modificare a proprietății individuale care necesită emiterea unei
autorizații de construire/desființare, în conformitate cu legislația în vigoare,
se aduce la cunoștința asociației pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor
din cartea tehnică a construcției, prin depunerea în copie a actelor de
autorizare, a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a
planurilor din proiectul tehnic.
(6) Modificarea instalațiilor interioare ale condominiului aflate în proprietate
comună se realizează numai în condițiile legii, pe baza unui referat tehnic de
specialitate, emis de furnizorul utilității, în care se arată efectele
modificării instalației respective și a autorizației de construire. Pe baza
referatului tehnic, adunarea generală hotărăște, cu votul majorității a două
treimi din numărul membrilor asociației, asupra necesității și oportunității
efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a
energiei termice și a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic
menționat.
(7) În cazul în care unul sau mai mulți proprietari din condominiu doresc
modificarea instalațiilor de distribuție a gazelor și modificarea
caracteristicilor puterii termice a elementelor de încălzire în interiorul
proprietăților individuale, aceste lucrări se pot efectua numai în condițiile
legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul serviciului
de utilități publice, în care se arată efectele modificării instalației
respective. Pe baza referatului tehnic, comitetul executiv al asociației de
proprietari, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate,
decide asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de
condominiu, a energiei termice și a apei calde de consum, nu este necesar
referatul tehnic menționat.
Articolul 38
(1) Fiecare proprietar din condominiu poate folosi, în condițiile acordului de
asociere, atât spațiul care constituie bunul principal, cât și părțile comune,
fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără a schimba
destinația clădirii.
(2) Părțile comune pot fi utilizate de către terți, persoane fizice sau juridice
de drept public și/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a
asociației de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total
al proprietarilor din condominiu și cu acordul tuturor proprietarilor direct
afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință sau de
concesiune, semnat de președinte în numele asociației și avizat de
cenzor/comisia de cenzori.
Articolul 39
Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau
elemente de construcție ale condominiului, precum și amplasarea de mijloace
publicitare pe fațada și/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de
stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea se fac numai cu acordul a
două treimi din proprietarii membri ai asociației de proprietari, al tuturor
proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire, cu
respectarea legislației în vigoare."

Modificare

"Articolul 43
(1) Părțile comune pot fi atribuite proprietarilor în folosință exclusivă numai
dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți proprietari.
(2) Hotărârea de atribuire în folosință exclusivă se adoptă cu acordul tuturor
proprietarilor din condominiu și ai cotelor-părți indivize.
(3) Atribuirea în folosință exclusivă se face în baza unui contract încheiat
între asociația de proprietari și proprietarul căruia i se atribuie în folosință
exclusivă partea de proprietate comună.
(4) Contractul prevăzut la alin. (3) se încheie pe o perioadă de maximum 12 luni
și poate fi reînnoit numai cu acordul ambelor părți și cu respectarea
prevederilor prezentei legi.
(5) Veniturile obținute din atribuirea părților comune în folosință exclusivă
respectă prevederile art. 70 din prezenta lege."

Folosință exclusivă

"Articolul 44
(1) Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din
condominii se poate hotărî motivat cu acordul scris al tuturor proprietarilor
din condominiu.
(2) În cazul prevăzut la alin. (1) devin aplicabile dispozițiile privitoare la
coproprietatea obișnuită. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate
realiza numai cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu.
(3) Constatarea încetării destinației de folosință comună pentru părțile comune
se face prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari adoptată
în unanimitate de către proprietarii din condominiu.
(4) Imobilul, respectiv partea din condominiu care rezultă din încetarea
destinației folosinței comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară
pe baza documentației cadastrale întocmite în acest scop.
(5) Prevederile prezentului articol nu se aplică părților comune din condominiu
pentru care nu poate înceta destinația de folosință comună, întrucât poate
afecta buna funcționare a condominiului și pot fi lezate drepturile celorlalți
proprietari.
(6) Înscrierea în cartea funciară ca unitate individuală distinctă a părților de
folosință comună pentru care încetează această destinație, potrivit
dispozițiilor legale, implică parcurgerea următoarelor etape:
a) emiterea hotărârii adunării generale a asociației de proprietari prin care se
constată încetarea destinației de folosință comună;
b) recepția documentației cadastrale pentru recalcularea cotelor-părți indivize,
în vederea scoaterii din părțile de folosință comună;
c) încheierea actului în formă autentică prin care toți proprietarii din
condominiu își exprimă acordul pentru încetarea destinației de folosință comună
și pentru diminuarea corespunzătoare a cotelor-părți din proprietatea comună."

Incetare folosinta comuna

"Articolul 67
(1) Pentru realizarea lucrărilor de întreținere, reparații sau investiții
privind proprietatea comună, administratorul, ținând seama de preț, durata de
execuție și calitate, supune spre analiză și aprobare comitetului executiv
oferte ale operatorilor economici care satisfac cerințele asociației de
proprietari, conform legislației în vigoare."

Lucrari de intretinere

"Articolul 75
(4) Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a
contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea
unei părți din proprietatea comună.
(5) Prin excepție de la prevederile alin. (4), în baza hotărârii adunării
generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de
energie electrică pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care
locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și
la etajul 1 din clădirile fără mezanin.
Articolul 76
Stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine
fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac în conformitate cu
prevederile art. 48 alin. (5) coroborate cu prevederile art. 75 alin. (2)."

Repartizare cheltuieli

"Articolul 42
În cazul distrugerii în întregime sau parțială a condominiului, se aplică
prevederile art. 657 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările
ulterioare."

Distrugere

SCHIMBAREA DESTINATIEI

"Articolul 40
(1) Schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație
decât aceea de locuință, prezente în proiectul inițial al imobilului, se poate
face numai cu avizul scris al comitetului executiv și cu acordul scris,
prealabil, al proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan
orizontal și vertical, spațiul supus schimbării.
(2) Odată cu acordul menționat la alin. (1), proprietarii direct afectați cu
care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării și
proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinației locuinței sau
spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință semnează și o convenție cu
privire la declararea activității care se va desfășura în spațiul respectiv,
precum și numărul de persoane în funcție de care vor fi calculate cheltuielile
pe număr de persoane.
(3) O copie a convenției prevăzute la alin. (2) se înmânează președintelui
asociației de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.
Articolul 41
Anterior modificărilor constructive în cadrul proprietăților individuale,
proprietarii obțin avizele și autorizațiile așa cum sunt reglementate de
legislația în vigoare și au obligația să nu pună în pericol integritatea
structurală a condominiului sau a altor proprietăți individuale, precum și
sănătatea populației, conform legislației în vigoare."

Procedura

ADMINISTRARE

"Articolul 64
(1) Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice,
persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate
conform legii.
(2) Activitatea de administrare include activități de administrare tehnică și
întreținere a proprietății comune, de contabilitate și de casierie."

Structura


PARTICIPANȚI

DEFINIȚII

"Articolul 2
s) proprietar din condominiu/proprietar - persoana fizică sau juridică, titular
al unui drept de proprietate asupra a cel puțin o unitate de proprietate
imobiliară dintr-un condominiu"

Proprietar

"Articolul 2
m) locatar - persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de
locațiune, dobândește de la cealaltă parte, numită locator, dreptul de folosință
a unei locuințe sau unui spațiu cu altă destinație pentru o perioadă
determinată, în schimbul unui preț, denumit chirie"

Locatar

"Articolul 2
n) locator - persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de
locațiune, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unei
locuințe sau unui spațiu cu altă destinație pentru o perioadă determinată, în
schimbul unui preț, denumit chirie"

Locator

"Articolul 2
r) proprietar al ansamblului rezidențial/dezvoltator al ansamblului rezidențial
- persoana juridică care efectuează toate operațiunile imobiliare în vederea
construirii, finalizarii și predării către beneficiari a unor locuințe, precum
și coordonarea surselor de finanțare necesare realizării acestor operațiuni"

Proprietar al ansamblului rezidențial/dezvoltator al ansamblului rezidențial

"Articolul 2
o) membru al asociației de proprietari - proprietarul semnatar al acordului de
asociere sau al unei cereri depuse la asociație"

Membru al asociației de proprietari

"Articolul 2
r) proprietar al ansamblului rezidențial/dezvoltator al ansamblului rezidențial
- persoana juridică care efectuează toate operațiunile imobiliare în vederea
construirii, finalizarii și predării către beneficiari a unor locuințe, precum
și coordonarea surselor de finanțare necesare realizării acestor operațiuni"

Proprietar al ansamblului rezidențial/dezvoltator al ansamblului rezidențial

"Articolul 2
o) membru al asociației de proprietari - proprietarul semnatar al acordului de
asociere sau al unei cereri depuse la asociație"

Membru al asociației de proprietari

"Articolul 2
k) cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari - suma
corespunzătoare din cheltuielile asociației pe care fiecare proprietar din
condominiu este obligat să o plătească lunar, conform prevederilor prezentei
legi"

Cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari

"Articolul 2
l) cota-parte indiviză - cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată
procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca
raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor
utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma cotelor-părți
indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie
recalculate prin grija președintelui asociației de proprietari, conform
suprafețelor utile
Articolul 4
(2) Niciun act de dispoziție nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte
indiviză din coproprietatea forțată asupra părților comune ale condominiului,
decât odată cu înstrăinarea locuinței/spațiului cu altă destinație care
constituie bunul principal.
Articolul 5
În cazul modificării suprafeței utile a unei proprietăți individuale, toate
cotele-părți indivize din condominiu se modifică proporțional."

Cota-parte indiviză

"Articolul 7
În cazul unităților de proprietate imobiliară cu mai mult de un proprietar,
raporturile de coproprietate sunt reglementate potrivit dreptului comun."

Coproprietate

MEMBRII ASOCIATIEI

"Articolul 17
(9) Odată cu pierderea calității de proprietar în condominiu încetează statutul
de membru al respectivei asociații de proprietari."

Pierdere calitatii

ALTI PRORIETARI

"Articolul 9
(1) Autoritățile administrației publice centrale ori locale sau orice alte
instituții publice care dețin în proprietate locuințe sau spații cu altă
destinație decât aceea de locuință în condominii au aceleași drepturi și
obligații ca oricare alt proprietar din condominiu și au obligația să mandateze
persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociației de
proprietari.
(2) În cazul în care în condominiu sunt locuințe sau locuințe și spații cu altă
destinație decât cea de locuință, care aparțin domeniului public sau privat al
statului, persoana fizică/juridică care exercită unul dintre celelalte drepturi
reale asupra locuinței sau spațiului cu altă destinație decât cea de locuință,
decât dreptul de proprietate, poate, cu acordul proprietarului, reprezenta
statul în cadrul asociației de proprietari."

Autoritatea administratiei publice

DREPTURI

"Articolul 46
(1) La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de
proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenți un comitet executiv
format din președintele asociației de proprietari și un număr par de membri,
precum și un cenzor sau o comisie de cenzori și vor hotărî numărul membrilor
acestora și durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus
unu din numărul proprietarilor prezenți. Durata mandatelor nu poate fi mai mare
de 4 ani și pot fi reînnoite."

De a participa la adunarea de constituire

"Articolul 47
(4) Proprietarii sunt anunțați, prin afișare la avizier și pe bază de tabel
nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunțați, pe
baza tabelului nominal convocator, prin poștă cu scrisoare recomandată, cu
conținut declarat și confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a
asociației de proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită,
inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepția adunărilor
generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot
convoca, în condițiile prevăzute la alin. (3), cu cel puțin 3 zile înainte de
data stabilită."

De a fi înștiințați despre desfășurarea oricărei adunări generale

"Articolul 20
(1) Fiecare asociație de proprietari este obligată să dețină un singur cont
bancar.
(2) În vederea plății cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut la alin. (1) se
comunică tuturor proprietarilor prin afișare la avizier, odată cu lista de plată
a cheltuielilor asociației de proprietari.
(3) Prin datele de identificare ale contului bancar menționate la alin. (2) se
înțelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul,
sucursala și codul IBAN."

De a fi informați, la avizier, despre datele de identificare/conturile bancare

"Articolul 20
(2) În vederea plății cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut la alin. (1) se
comunică tuturor proprietarilor prin afișare la avizier, odată cu lista de plată
a cheltuielilor asociației de proprietari."

De a fi informați la avizier despre lista de plată

"Articolul 22
(2) Regulamentul condominiului se inițiază de către președintele asociației sau
de către comitetul executiv al asociației de proprietari, se dezbate și se
adoptă în adunarea generală a asociației de proprietari cu acordul majorității
proprietarilor din condominiu și este adus la cunoștință, prin afișare la
avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, tuturor
proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare."

De a fi informați despre regulamentul condominiului

De a sesiza cu privire la nerespectarea regulamentului condominiului

"Articolul 27
Toți proprietarii membri ai asociației de proprietari au dreptul să participe,
cu drept de vot, la adunarea generală a asociației de proprietari, să își
înscrie candidatura, să candideze, să aleagă și să fie aleși în structura
organizatorică a asociației de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a
fi ales, persoana în cauză trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu."

De a participa, cu drept de vot la adunarea generală, de a candida, a alege și a
fi aleși

"Articolul 28
(1) Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informați în legătură cu toate
aspectele ce privesc activitatea asociației, să solicite în scris și să
primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită
copii după documentele asociației de proprietari vor suporta costul de
multiplicare a acestora"

De a fi informați cu privire la desfășurarea activității asociației, să solicite
și să primească copii după orice document

"Articolul 28
(3) Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicații cu privire la
calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, după
caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată.
Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la
contestație în termen de 10 zile de la primirea acesteia"

De a primi explicații cu privire la calculul cotei de contribuție și de a
contesta

"Articolul 28
(3) Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicații cu privire la
calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, după
caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată.
Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la
contestație în termen de 10 zile de la primirea acesteia."

De a primi răspuns scris, în termen de 10 zile, la contestația adresată
președintelui

"Articolul 28
(4) În cazul în care președintele sau administratorul nu ia toate măsurile
necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile
sau la orice alt document al asociației de proprietari, conform legii,
proprietarii au dreptul de a notifica despre această comitetul executiv și
cenzorul/comisia de cenzori. În situația nesoluționării sau a soluționarii
necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 10 zile de la
depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevăzute la
art. 10."

De a se adresa primăriei în cazul refuzului emiterii unui răspuns la contestatie

"Articolul 29
(1) În cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea-credință și
sub orice formă, folosirea normală a condominiului, sau a unor părți componente,
potrivit destinației acestora, și creează prejudicii celorlalți proprietari,
proprietarii prejudiciați sau orice persoană care se consideră vătămată într-un
drept al său se poate adresa în scris președintelui, comitetului executiv al
asociației de proprietari și instituțiilor cu atribuții privind respectarea
ordinii și liniștii publice sau, după caz, instanțelor judecătorești."

De a se adresa președintelui atunci când un alt proprietar împiedică folosirea
normală a condominiului și crează prejudicii

"Articolul 29
(2) Dacă o hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari, o decizie a
comitetului executiv sau a președintelui este contrară prevederilor prezenței
legi sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau
orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său poate sesiza
cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevăzute la art. 10 sau, după caz,
poate solicita instanțelor judecătorești anularea în tot sau în parte a
hotărârii/deciziei și/sau repararea pagubei cauzate."

De a sesiza ilegalități cenzorului/comisiei de cenzori

"Articolul 29
(3) Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat
într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a
atribuțiilor de către președinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia
de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor
prevăzute la art. 10 sau, după caz, instanțelor judecătorești."

De a sesiza autoritățile locale sau instanțele judecătorești dacă se consideră
vătămat într-un drept al său

De a folosi spațiul bun personal fără a afecta drepturile celorlalți proprietari
și fără a schimba destinația clădirii

De a primi în folosință exclusivă părțile comune dacă nu sunt lezate drepturile
celorlalți proprietari

"Articolul 46
(2) Adunarea generală este alcătuită din toți proprietarii membri ai asociației
de proprietari."

De a face parte din adunarea generală

"Articolul 46
(4) Proprietarii sunt anunțați, prin afișare la avizier și pe bază de tabel
nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunțați, pe
baza tabelului nominal convocator, prin poștă cu scrisoare recomandată, cu
conținut declarat și confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a
asociației de proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită,
inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepția adunărilor
generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot
convoca, în condițiile prevăzute la alin. (3), cu cel puțin 3 zile înainte de
data stabilită."

De a fi informați asupra oricărei adunări generale

"Articolul 49
(3) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociației de
proprietari se au în vedere următoarele:
a) fiecare proprietar, membru al asociației, are dreptul la un vot pentru
unitatea sa de proprietate imobiliară;"

De a avea un vot pentru unitatea sa de proprietate

"Articolul 49
(3) b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare,
reabilitare și modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociației, are
o pondere egală cu cotă-parte indiviza din proprietatea comună"

De a vota cu privire la stabilirea fondurilor

"Articolul 49
(3) d) proprietarul, membru al asociației, poate fi reprezentat în adunarea
generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care
are o împuternicire scrisă și semnată de către proprietarul în numele căruia
votează"

De a fi reprezentat în adunarea generală de către o altă persoană

"Articolul 49
(3) e) un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult un
membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă și semnată de către
proprietarii în numele cărora votează. O copie a împuternicirii se atașează
procesului-verbal al sedinței;
f) președintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia
de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a
reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale; împuternicire scrisă
și semnată de către proprietarii în numele cărora votează. O copie a
împuternicirii se atașează procesului-verbal al sedinței;"

De a reprezenta un membru absent în adunarea generală

"Articolul 49
(5) Hotărârile adunărilor generale se consemnează, numai în timpul ședinței, în
registrul unic de procese-verbale al asociației de proprietari, se semnează de
către toți membrii prezenți ai adunării generale, de cenzor/comisia de cenzori
și se afișează la avizier."

De a consemna și semna procesul-verbal cu privire la hotărârile adunărilor
generale

"Articolul 49
(7) Procesul-verbal al sedinței, care descrie evenimentele în desfășurare,
hotărârile adoptate și rezultatele voturilor, va fi redactat de un membru al
asociației numit secretar al adunării generale prin votul majorității celor
prezenți. În termen de 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală,
procesul-verbal al adunării generale este adus la cunoștința tuturor
proprietarilor, prin grija președintelui asociației de proprietari, prin
afișarea unei fotocopii datate la avizierul asociației de proprietari."

De a fi informați la avizier asupra procesului-verbal

"Articolul 52
(1) Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau
acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să
prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau orice persoană care se
consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiție respectivă
hotărâre.
(2) Acționarea în justiție în conformitate cu prevederile alin. (1) nu întrerupe
executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea
acesteia."

De a ataca în justiție hotărârile adunărilor generale

De a plăti în contul asociației cotele lunare de contribuție

"Articolul 71
(4) Pentru încasarea fondului de reparații, administratorul eliberează chitanță
nominală separată.
Articolul 72
(4) Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează chitanță
nominală separată."

De a primi chitanță nominală separată la plata fondului de reparații/rulment

"Articolul 72
(5) Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de
proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează
altfel."

De a li se restitui fondul de rulment la transmiterea dreptului de proprietate

"Articolul 75
(5) Prin excepție de la prevederile alin. (4), în baza hotărârii adunării
generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de
energie electrică pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care
locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și
la etajul 1 din clădirile fără mezanin"

De a fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie
electrică pentru funcționarea ascensorului

"Articolul 77
(1) Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități
pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalitățile
nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica
numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca
suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat."

De a nu fi penalizați cu mai mult de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere a
plății

"Articolul 77
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile
calendaristice de la data afișării."

De a fi informați cu privire la termenul de plată a cotelor de contribuție

"Articolul 81
Orice proprietar are dreptul de a contracta, în nume și pe cheltuiala proprie,
lucrări de expertiză tehnică a proprietății sale individuale sau a proprietății
comune și/sau expertiză contabilă a cheltuielilor asociației de proprietari, cu
o persoană fizică sau juridică autorizată, conform legislației în vigoare."

De a contracta o expertiză contabilă

"Articolul 28
(3) Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicații cu privire la
calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, după
caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată.
Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la
contestație în termen de 10 zile de la primirea acesteia."

De a contesta lista de plată lunară

De a se înscrie ulterior în asociația de proprietari printr-o cerere scrisă

"Articolul 81
Orice proprietar are dreptul de a contracta, în nume și pe cheltuiala proprie,
lucrări de expertiză tehnică a proprietății sale individuale sau a proprietății
comune și/sau expertiză contabilă a cheltuielilor asociației de proprietari, cu
o persoană fizică sau juridică autorizată, conform legislației în vigoare."

De expertiza pe cheltuiala proprie

OBLIGATII

"Articolul 11
(2) Consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la
administrarea și gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a
tuturor proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz.
"

De a lua măsurile de organizare și funcționare cu privire la administrarea si
gestiunea proprietății comune

"Articolul 15
(1) Anterior constituirii asociației de proprietari, proprietarii unităților de
proprietate imobiliară din condominii se întrunesc pentru a hotărî cu privire la
înființarea asociației de proprietari sau, după caz, la reorganizarea asociației
de locatari în asociație de proprietari. Totodată, se hotărăște și cu privire la
persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere și
a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare
a adunării de constituire și la modalitatea de decontare a costurilor generate
de această acțiune. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un
proces-verbal care se semnează de toți cei prezenți"

De a se întruni cu privire la înființarea asociației de proprietari sau la
reorganizarea asociației de locatari în asociație de proprietari

"Articolul 22
(1) Proprietarii din condominii trebuie să adopte un document scris cu privire
la regulile și condițiile de folosință a părților comune ale condominiului și
normele de conduită și bună vecinătate dintre proprietari, numit regulament al
condominiului."

De a adopta regulamentul condominiului

"Articolul 22
(5) Toți proprietarii, precum și chiriașii din condominiu sau persoanele care
sunt găzduite pe perioadă determinată în condominiu sunt obligați să respecte
regulamentul condominiului. Responsabilitatea informării chiriașilor și a
persoanelor care tranzitează condominiul referitor la prevederile regulamentului
condominiului aparține proprietarului."

De a respecta regulamentul condominiului

"Articolul 22
(5) Toți proprietarii, precum și chiriașii din condominiu sau persoanele care
sunt găzduite pe perioadă determinată în condominiu sunt obligați să respecte
regulamentul condominiului. Responsabilitatea informării chiriașilor și a
persoanelor care tranzitează condominiul referitor la prevederile regulamentului
condominiului aparține proprietarului."

De a informa chiriașii și persoanele care tranzitează condominiul referitor la
regulamentul condominiului

"Articolul 28
(1) Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informați în legătură cu toate
aspectele ce privesc activitatea asociației, să solicite în scris și să
primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită
copii după documentele asociației de proprietari vor suporta costul de
multiplicare a acestora."

De a suporta costul de multiplicare al copiilor după documentele solicitate

"Articolul 30
(1) Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice
schimbare intervenită în structură și numărul membrilor familiei prin deces,
căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și
locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței.
(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de
la schimbarea intervenită, de la luarea în spațiu, respectiv de la semnarea
contractului de închiriere/comodat."

De a anunța schimbarea numărului de persoane

"Articolul 30
(3) În condițiile prezentei legi și cu respectarea prevederilor legislației în
vigoare privind calitatea în construcții, proprietarul este obligat să mențină
proprietatea sa individuală, locuință sau spațiu cu altă destinație decât aceea
de locuință, în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional, pe propria
cheltuială. Niciun proprietar, chiriaș sau angajat al asociației de proprietari
nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau
individuală a celorlalți proprietari din condominiu și nu poate afecta
funcționarea normală și întreținerea condominiului."

De a menține proprietatea sa individuală în stare bună pe propria cheltuială

"Articolul 30
(4) În cadrul proprietății individuale, proprietarul are obligația să păstreze
și să întrețină în stare de funcționare și siguranță spațiile interioare,
echipamentele și instalațiile din dotarea tehnică a proprietății individuale,
respectiv instalațiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie
electrică, gaz, apa, precum și altele de această natură, pe cheltuiala sa,
astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalți proprietari din condominiu."

De a păstra și a întreține în stare bună de funcționare și siguranță spațiile
interioare, pe cheltuiala sa

"Articolul 30
(5) Dacă proprietarul unei locuințe ori al unui spațiu cu altă destinație
provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau din proprietatea
individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are
obligația să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările
de reparații."

De a repara prejudiciul adus altuia

"Articolul 31
(1) Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al
asociației de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul
președintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului și
al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcții/reparații,
după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se
inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună,
la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac
excepție cazurile de urgență când termenul pentru preaviz este de 24 de ore.
(2) În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în
conformitate cu prevederile alin. (1), acesta răspunde civil și penal, după caz,
pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectați, în condițiile legii."

Să permită accesul în proprietatea sa individuală pentru lucrări de
construcții/reparații

"Articolul 32
(1) Proprietarii sunt obligați să ia măsuri pentru consolidarea și modernizarea
condominiului, modernizarea echipamentelor, instalațiilor și dotărilor aferente,
montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de
proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creșterii performanței
energetice, precum și reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei
condominiului pentru creșterea calității arhitectural-ambientale a acestuia,
potrivit prevederilor legale, în condițiile menținerii aspectului armonios și
unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervențiilor.
(2) În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate,
modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar pe întreg
condominiul, indiferent de numărul asociațiilor de proprietari constituite pe
scări sau tronsoane, în baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile
legii, de către arhitecți cu drept de semnătură și cu respectarea prevederilor
legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,
regimul monumentelor istorice și al zonelor protejate, reabilitare termică
pentru creșterea performanței energetice a clădirilor și reabilitarea
structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creșterea calității
arhitectural-ambientale a clădirilor.
(3) Înainte de modificarea aspectului fațadei condominiului, președintele
asociației de proprietari solicită, în scris, autorității administrației publice
locale toate informațiile și restricțiile referitoare la culoare, aspect,
materiale și altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau
prin regulamentele de intervenție aferente zonelor de intervenție prioritară
stabilite în cadrul programelor multianuale privind creșterea calității
arhitectural-ambientale a clădirilor.
(4) În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural,
lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică și
structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu,
cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului și a
caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
(5) Proprietarii construcțiilor, persoane fizice sau juridice, și asociațiile de
proprietari, precum și persoanele juridice care au în administrare construcții
încadrate în clasele de risc seismic și/sau afectate de seisme sunt obligați să
ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al
construcțiilor."

Să ia măsuri pentru consolidarea și modernizarea condominiului

"Articolul 33
(1) Proprietarii din condominii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu
altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați că la întocmirea actelor
de înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice.
(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităților de
proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din
următoarele condiții:
a) proprietarul prezintă o adeverință din partea asociației de proprietari, care
reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației de proprietari, iar în cazul neachitării integrale,
menționarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverința va avea
număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termenul de
valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverință se prezintă notarului
public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a
administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu precizarea
numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari. Prin
excepție, semnătura oricăruia dintre aceștia este suficientă, caz în care în
cuprinsul adeverinței se va menționa motivul lipsei celei de-a doua semnături.
În situația în care condominiul nu are constituită asociație de proprietari sau,
deși constituită, aceasta nu are președinte și administrator în funcție sau
plata cotelor de contribuție la cheltuielile comune ale asociației de
proprietari sau/și pentru utilitățile publice se face printr-o altă modalitate
agreată de proprietarii condominiului, înstrăinatorul va da o declarație pe
propria răspundere cu privire la acest aspect, declarație care va fi menționată
în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, și va prezenta notarului public
copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităților publice și/sau a
cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și/sau
cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi
pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;
b) în cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari sau către
furnizorii de utilități publice în cazul facturării individuale a serviciilor,
notarul public vă autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă
expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinatorului către asociația
de proprietari, precum și toate debitele către toți furnizorii de utilități
publice.
(3) Dispozițiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător și la pronunțarea unei
hotărâri judecătorești care ține loc de act de înstrăinare, prin care se
înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință
dintr-un condominium.
(4) Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea
prevederilor alin. (2) sunt anulabile.
5) La înstrăinarea proprietății, proprietarul este obligat să transmită către
dobânditor orice documente pe care le deține și care pot avea consecințe asupra
drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată,
inclusiv certificatul de performanță energetică aferent acesteia, întocmit în
condițiile legii. În actul de înstrăinare părțile vor declara în mod
corespunzător despre îndeplinirea acestor obligații.
(6) La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunțarea hotărârii
judecătorești ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după
caz, instanța de judecată ori executorul judecătoresc va menționa în act ca
noului proprietar îi revine obligația să prezinte președintelui asociației de
proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului
dreptului de proprietate, informațiile necesare, conform actelor de proprietate,
în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari pentru respectiva locuință sau pentru spațiile cu altă destinație
decât aceea de locuință, și datele de contact ale proprietarului.
(7) În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct,
abitație, precum și în cazul unor contracte de comodat pentru spațiile din
condominiu, obligația de plată a cotelor de întreținere revine proprietarului,
acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosință a spațiilor
respective contravaloarea acestora, în condițiile stabilite prin contractul de
închiriere/constituire/comodat.
(8) La solicitarea oricărui proprietar, președintele și/sau administratorul
sunt/este obligați/obligat să elibereze adeverința prevăzută la alin. (2) lit.
a) care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile
asociației de proprietari sau existența unor datorii către asociația de
proprietari sau către furnizorii de utilități publice, după caz, în termen de 3
zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.
"

Să facă dovadă plății la zi atunci când își înstrăinează locuințele sau spațiile

"Articolul 41
Anterior modificărilor constructive în cadrul proprietăților individuale,
proprietarii obțin avizele și autorizațiile așa cum sunt reglementate de
legislația în vigoare și au obligația să nu pună în pericol integritatea
structurală a condominiului sau a altor proprietăți individuale, precum și
sănătatea populației, conform legislației în vigoare."

Să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului

"Articolul 34
(3) Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui
asociației de proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de
la încheierea lucrărilor și se introduc în cartea tehnică a construcției și în
baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu
noile suprafețe utile."

Să comunice președintelui (în termen de 30 de zile) modificările suprafețelor
construite

Să participe la plata lucrărilor părților comune sau a elementelor transformate
sau create

"Articolul 71
(2) Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un
fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății
comune. Comitetul executiv fundamentează și prezintă adunării generale suma
anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparații, care
se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a
cheltuielilor asociației de proprietari. Fondul de reparații este utilizat numai
pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității
ambiental-arhitecturale a construcțiilor, precum și pentru repararea și
îmbunătățirea proprietății comune."

Să aprobe un fond de reparații anual

"Articolul 78
(2) Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în
instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv
90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la
avizier."

De a contribui la plata cheltuielilor comune

"Articolul 78
(2) Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în
instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv
90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la
avizier."

De a achita sumele regăsite în lista de plată

"Articolul 48
(4) Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii de
la data afișării acestora la loc vizibil, conform prevederilor prezentei legi,
inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea
generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de
proprietari."

De a se supune hotărârilor adunării generale

De a se supune deciziilor luate de comitetul executiv

De a transmite indexul consumului de apă

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
e) nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea
sau depășirea atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv,
cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;"

De a respecta statutul asociației

De a sprijini activitatea organelor de conducere

De a se informa

"Articolul 75
(4) Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a
contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea
unei părți din proprietatea comună.
(5) Prin excepție de la prevederile alin. (4), în baza hotărârii adunării
generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de
energie electrică pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care
locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și
la etajul 1 din clădirile fără mezanin."

De a realiza repartizarea cheltuielilor comune


ADUNARE GENERALĂ

TIPURI

"Articolul 46
(1) La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de
proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenți un comitet executiv
format din președintele asociației de proprietari și un număr par de membri,
precum și un cenzor sau o comisie de cenzori și vor hotărî numărul membrilor
acestora și durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus
unu din numărul proprietarilor prezenți. Durata mandatelor nu poate fi mai mare
de 4 ani și pot fi reînnoite
(2) Dacă dintre membrii asociației de proprietari nu se poate alege un cenzor,
atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru
angajarea unui cenzor din afara asociației de proprietari, persoana fizică cu
studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoana juridică cu
domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanță în
domeniul fiscal, pe bază de contract individual de muncă sau, după caz, contract
de prestări de servicii
(3) Structurile prevăzute la alin. (1) sunt obligatorii pentru asociațiile de
proprietari din condominiile cu mai mult de 10 unități de proprietate
imobiliară.
(4) La asociațiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10
unități de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăște în acest
sens, președintele asociației de proprietari poate îndeplini și funcția de
administrator și se constituie următoarele organe:
a) adunarea generală;
b) președintele;
c) cenzorul.
(5) Funcția de președinte, respectiv membru în comitetul executiv, este
incompatibilă cu funcția de cenzor sau membru în comisia de cenzori.
(6) Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcții de conducere, administrare
sau control din cadrul asociațiilor de proprietari persoanele înrudite până la
gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcții.
(7) Nu pot fi alese sau numite în funcție de conducere, administrare ori control
din cadrul asociațiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în
baza unor hotărâri judecătorești rămase definitive, pentru infracțiuni de natură
economico-financiară.
(8) Anterior alegerii sau numirii într-o funcție de conducere, administrare ori
control din cadrul asociațiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să
dovedească în adunarea generală respectarea prevederilor alin. (7), pe baza
cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare și, în cazul
administratorului și al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de
cenzori, și a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu.
(9) Prin excepție de la prevederile alin. (8), sub sancțiunea anulării hotărârii
de numire/alegerii într-o funcție de conducere, administrare ori control din
cadrul asociațiilor de proprietari, cazierul judiciar poate fi prezentat
comitetului executiv în termen de cel mult 5 zile de la data adunării generale."

De constituire a asociației

"Articolul 21
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere,
în cadrul adunării generale a asociației de proprietari este necesar acordul a
cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.
(2) Modificările și/sau completările trebuie să fie motivate și aprobate prin
hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari într-o ședință
convocată și desfășurată cu respectarea prevederilor statutului asociației de
proprietari și ale prezentei legi.
(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se
înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de
înființare, fără alte formalități.
(4) Modificările și/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere
fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile față de proprietarii
care nu sunt membri ai asociației de proprietari sau față de terți."

De modificare/completare statut

"Articolul 47
(1) După constituirea asociației de proprietari va avea loc cel puțin o dată pe
an, în primul trimestru, o întrunire a adunării generale a asociației de
proprietari. Responsabilitatea cu privire la convocarea anuală a cel puțin unei
adunări generale a asociației de proprietari aparține președintelui asociației
de proprietari și membrilor comitetului executiv."

Ordinară

"Articolul 47
(3) Adunarea generală ordinară se convoacă de către:
a) președintele asociației de proprietari sau comitetul executiv;
b) cel puțin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociației de proprietari.
(4) Proprietarii sunt anunțați, prin afișare la avizier și pe bază de tabel
nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunțați, pe
baza tabelului nominal convocator, prin poștă cu scrisoare recomandată, cu
conținut declarat și confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a
asociației de proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită,
inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepția adunărilor
generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot
convoca, în condițiile prevăzute la alin. (3), cu cel puțin 3 zile înainte de
data stabilită."

Extraordinară

CONVOCARE

"Articolul 47
(3) Adunarea generală ordinară se convoacă de către:
a) președintele asociației de proprietari sau comitetul executiv;
b) cel puțin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociației de
proprietari."

Poate fi convocată de către: președinte / comitet executiv / 20% din proprietari

"Articolul 47
(4) Proprietarii sunt anunțați, prin afișare la avizier și pe bază de tabel
nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunțați, pe
baza tabelului nominal convocator, prin poștă cu scrisoare recomandată, cu
conținut declarat și confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a
asociației de proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită,
inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepția adunărilor
generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot
convoca, în condițiile prevăzute la alin. (3), cu cel puțin 3 zile înainte de
data stabilită."

Condiții de convocare: afișare la avizier, tabel nominal, cu cel puțin 10 zile
înainte de data stabilită

ORDINEA DE ZI

"Articolul 47
(5) Propunerea de ordine de zi a adunării generale, semnată de președinte,
membrii comitetului executiv și de cenzor/comisia de cenzori, se aprobă și se
completează prin hotărâre a adunării generale."

Semnată de întreaga conducere, se aprobă și se completează prin hotărâre a
adunării generale

DESFĂȘURARE

"Articolul 47
(1) Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor
membri ai asociației de proprietari sunt prezenți personal sau prin
reprezentanți care au o împuternicire scrisă și semnată de către proprietarii în
numele cărora votează.
(2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus
unu din membrii asociației de proprietari, întrunirea adunării generale se
suspendă și se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei
convocări în condițiile prevăzute la art. 47.
(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovadă că toți membrii
asociației de proprietari au fost convocați pe bază de tabel convocator sau prin
poștă cu scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire,
și prin afișare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul
membrilor prezenți, prin votul majorității acestora
"

Cvorum

"Articolul 49
(6) În condițiile prevăzute la art. 28, cu cel puțin 3 zile înainte de adunarea
generală, proprietarii au acces la toate documentele referitoare la execuția
bugetară pe anul trecut și la proiectul de buget pe anul în curs, precum și la
orice alte documente necesare bunei desfășurări a adunării generale"

Acces la documente

"Articolul 49
(3) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociației de
proprietari se au în vedere următoarele:
a) fiecare proprietar, membru al asociației, are dreptul la un vot pentru
unitatea sa de proprietate imobiliară;
b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare,
reabilitare și modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociației, are
o pondere egală cu cotă-parte indiviza din proprietatea comună;
c) în situația în care un proprietar deține o cotă-parte indiviza de părți
comune mai mare de jumătate din totalul cotelor-părți indivize de proprietate
comună din condominiu, ponderea voturilor de care el dispune este limitată,
fiind egală cu suma ponderii voturilor celorlalți proprietari;
d) proprietarul, membru al asociației, poate fi reprezentat în adunarea generală
de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o
împuternicire scrisă și semnată de către proprietarul în numele căruia votează;
e) un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult un membru
absent, dacă prezintă împuternicire scrisă și semnată de către proprietarii în
numele cărora votează. O copie a împuternicirii se atașează procesului-verbal al
sedinței;
f) președintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia
de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a
reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale;
g) în cazul unui vot paritar, votul președintelui asociației de proprietari este
decisiv;
h) administratorul, reprezentantul administratorului, soțul/soția acestuia și
alți membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociației de proprietari la
care acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme referitoare la
activitatea administratorului."

Vot

"Articolul 49
(4) Hotărârile adunărilor generale se iau în cadrul adunării generale convocată
sau reconvocată, după caz. În statutul propriu al asociației de proprietari pot
fi prevăzute și alte condiții de luare a hotărârilor, dar nu cu mai puțin de
jumătate plus unu din voturile celor prezenți la adunarea generală convocată sau
reconvocată. Pentru situațiile care vizează numai proprietarii unui tronson sau
ai unei scări, hotărârile sunt luate prin acordul scris al majorității
proprietarilor scării sau tronsonului respectiv, membri ai asociației de
proprietari, pe bază de tabel nominal."

Luarea hotărârilor

"Articolul 49
(5) Hotărârile adunărilor generale se consemnează, numai în timpul ședinței, în
registrul unic de procese-verbale al asociației de proprietari, se semnează de
către toți membrii prezenți ai adunării generale, de cenzor/comisia de cenzori
și se afișează la avizier."

Prezentarea hotărârilor

"Articolul 51
Adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște, cu acordul a două
treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, asupra oricărei
acțiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai
multor elemente de echipament existent aparținând imobilului respectiv,
adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinței
comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiția ca ea să fie conformă
destinației condominiului, cu respectarea legislației în vigoare."

Deciziile privind modernizarea condominiului – cu două treimi din numărul total
al proprietarilor

PROCESUL-VERBAL

"Articolul 49
(7) Procesul-verbal al sedinței, care descrie evenimentele în desfășurare,
hotărârile adoptate și rezultatele voturilor, va fi redactat de un membru al
asociației numit secretar al adunării generale prin votul majorității celor
prezenți. În termen de 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală,
procesul-verbal al adunării generale este adus la cunoștința tuturor
proprietarilor, prin grija președintelui asociației de proprietari, prin
afișarea unei fotocopii datate la avizierul asociației de proprietari."

Redactat de secretar și afișată de președinte o fotocopie la avizier in termen
de 7 zile

ATRIBUȚII

"Articolul 53
a) alege și revocă din funcție președintele, ceilalți membri ai comitetului
executiv și cenzorul/comisia de cenzori"

De a alege și revoca din funcție organele de conducere

"Articolul 53
b) adoptă și modifică statutul și regulamentul condominiului"

De a adopta/modifica statutul și regulamentul condominiului

"Articolul 53
c) adoptă, modifică sau revocă hotărâri"

De a adopta, modifica sau revoca hotărâri

"Articolul 53
d) adoptă și modifică bugetul de venituri și cheltuieli"

De a adopta și modifica bugetul de venituri și cheltuieli

"Articolul 53
e) adoptă hotărâri privind executarea lucrărilor de întreținere, reparații,
modernizare, consolidare și reabilitare termică și eficiența energetică a
condominiului"

De a adopta hotărâri privind executarea lucrărilor

"Articolul 53
f) în baza acordului scris al tuturor proprietarilor adoptă hotărâri privind
contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor
pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea instalațiilor și
dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creșterii performanței
energetice, precum și pentru reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei
în vederea creșterii calității ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit
prevederilor legale"

De a adopta hotărâri privind contractarea de împrumuturi

"Articolul 53
g) adoptă hotărâri asupra fondului anual de salarii și indemnizații"

De a adopta hotărâri asupra fondului anual de salarii și indemnizații

"Articolul 53
h) adoptă hotărâri asupra cuantumului indemnizațiilor, precum și asupra
numărului și funcțiilor personalului încadrat cu contract individual de muncă
sau contract de prestări servicii în cadrul asociației de proprietari pentru
buna administrare, gestionare și funcționare a condominiului, dar și asupra
valorii și a modalităților de contractare, în limita bugetului de venituri și
cheltuieli"

De a hotărâ asupra indemnizațiilor, numărului și funcțiilor personalului și a
modalităților de contractare

"Articolul 53
i) stabilește modalitățile și tranșele de plată a contribuțiilor fiecărui
proprietar, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, conform
reglementărilor în vigoare"

De a stabili modalitățile și tranșele de plată a contribuțiilor fiecărui
proprietar

"Articolul 53
j) stabilește sistemul de penalizări pentru restanțele afișate pe lista de plată
ce privesc cheltuielile asociației de proprietari, conform prevederilor legale
în vigoare"

De a stabili sistemul de penalizări pentru restanțe

"Articolul 53
k) mandatează președintele și comitetul executiv pentru angajarea și eliberarea
din funcție a administratorului, cenzorului/comisiei de cenzori sau a altor
angajați ori prestatori, în scopul administrării și bunei funcționari a
condominiului"

De a mandata pentru angajarea sau revocarea din funcție a organelor de conducere
sau a altor angajați ori prestatori

"Articolul 53
l) poate stabili plafoanele minime de la care achiziționarea bunurilor sau
contractarea serviciilor se face pe baza ofertelor operatorilor economici care
satisfac cerințele asociației de proprietari, conform legislației în vigoare"

De a stabili plafoanele minime pentru achiziții

"Articolul 53
m) exercită alte atribuții care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de
asociere sau prin votul proprietarilor membri ai asociației"

De a exercita alte atribuții

"Articolul 65
Ca urmare a hotărârii adunării generale a asociației de proprietari,
administratorul, conform contractului de administrare și în baza împuternicirii
acordate de adunarea generală a asociației, poate negocia contractele de
furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori și asociația de
proprietari."

De a negocia contractele de servicii

"Articolul 67
(4) În cazul în care administratorul nu își îndeplinește obligațiile sau le
îndeplinește în mod defectuos, cauzând prejudicii asociației de proprietari,
asociația de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din
garanția administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create
sau poate hotărî diminuarea venitului în funcție de gravitatea faptei, în
condițiile prevăzute în contractul de administrare, precum și de a acționa în
instanță pentru recuperarea prejudiciilor provocate."

De a recupera prejudicii administrator

"Articolul 67
(5) Prin excepție de la prevederile alin. (2), cu acordul adunării generale a
asociației de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operațiunilor de plăți
pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar,
în limita unui plafon lunar de 1.000 lei."

De a modifica limita casa

"Articolul 71
(2) Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un
fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății
comune. Comitetul executiv fundamentează și prezintă adunării generale suma
anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparații, care
se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a
cheltuielilor asociației de proprietari. Fondul de reparații este utilizat numai
pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității
ambiental-arhitecturale a construcțiilor, precum și pentru repararea și
îmbunătățirea proprietății comune."

De a aproba fond de reparatii

"Articolul 73
(1) În cadrul adunării generale, proprietarii membri ai asociației de
proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special, precum și modul de
constituire al acestora."

De a aproba fonduri speciale


PREȘEDINTE

DEFINIȚIE

"Articolul 56
(1) Președintele asociației de proprietari este candidatul, membru al asociației
de proprietari, ales prin voința sa și a jumătate plus unu din numărul
proprietarilor prezenți în cadrul adunării generale. Președintele poate delega,
pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuțiile sale unui membru al comitetului
executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.
(2) În caz de încetare a mandatului președintelui înainte de termen, comitetul
executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare
generală pentru alegerea unui nou președinte.
(3) În cazul schimbării președintelui asociației de proprietari, vechiul
președinte este obligat să transmită noului președinte în termen de 5 zile de la
încetarea mandatului său, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de
membrii comitetului executiv și de către cenzor/comisia de cenzori, toate
documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare sau în
folosință.
(4) În cazul în care adunarea generală a asociației de proprietari decide în
acest sens, și cu acordul președintelui în funcție, asociația de proprietari
poate finanța participarea președintelui la cursuri de perfecționare acreditate
conform legii, referitoare la constituirea, organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari."

Membru al asociației de proprietari ales cu 50%+1 din voturi

ATRIBUȚII

"Articolul 57
a) în baza mandatului acordat de adunarea generală reprezintă asociația de
proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în instanță;"

De a reprezinta asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în
acțiunile în instanță

"Articolul 57
b) semnează documentele asociației de proprietari"

De a semna documentele asociației de proprietari

"Articolul 57
c) supraveghează și urmărește corectă punere în aplicare a hotărârilor adunării
generale, respectarea prevederilor statutului și acordului de asociere, precum
și aplicarea deciziilor comitetului executiv"

De a supraveghea și urmări aplicarea hotărârilor și respectarea statutului

"Articolul 57
d) aduce la cunoștința proprietarilor prevederile statutului și regulamentului
condominiului"

De a aduce la cunoștință prevederile statutului și regulamentului condominiului

"Articolul 57
e) răspunde în scris la sesizările și contestațiile scrise ale proprietarilor
din condominiu în termen de maximum 10 zile de la primirea acestora"

De a răspunde în scris la sesizările și contestațiile scrise în termen de
maximum 10 zile

"Articolul 57
f) gestionează modul de îndeplinire a obligațiilor ce revin asociației de
proprietari în raport cu autoritățile publice"

De a gestiona modul de îndeplinire a obligațiilor ce revin asociației de
proprietari în raport cu autoritățile publice

"Articolul 57
g) prezintă, spre verificare la solicitarea organelor abilitate, toate
documentele asociației, oferind toate informațiile solicitate"

De a prezenta documentele solicitate organelor abilitate

"Articolul 57
h) poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunării generale, după
caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentul condominiului,
hotărârile și deciziile asociației de proprietari, conform prevederilor legale
și statutare"

De a propune măsuri împotriva celor care nu restectă regulamentele

"Articolul 57
i) întocmește și actualizează cartea de imobil, în conformitate cu legislația în
vigoare"

De a întocmi și actualiza cartea de imobil

"Articolul 57
j) păstrează și asigură completarea la zi a cărții tehnice a construcției,
precum și a celorlalte documente privitoare la activitatea asociației de
proprietari"

De a păstra și a asigura completarea documentelor

"Articolul 57
k) întocmește tabelul convocator și afișul pentru avizier pentru adunările
generale și asigură semnarea acestuia de către proprietar"

De a întocmi tabelul convocator aferent adunărilor generale și afișul pentru
avizier

"Articolul 57
l) asigură informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunărilor
generale, cu 10 zile înainte de data stabilită pentru aceasta"

De a informa privind ordinea de zi a adunărilor generale, cu 10 zile înainte de
dată stabilită

"Articolul 57
m) afișează programul de încasări și datele de contact ale administratorului,
ale membrilor comitetului executiv și ale membrilor comisiei de cenzori ori,
după caz, ale cenzorului"

De a afișa programul de încasări și datele de contact ale membrilor asociației

"Articolul 57
n) afișează la avizier hotărârile adunării generale și ale ședințelor
comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc
acestea"

De a afișa la avizier hotărârile asociației în termen de 7 zile

"Articolul 57
o) în cazul modificării cadrului legislativ privind asociațiile de proprietari,
președintele convoacă adunarea generală a asociației de proprietari pentru
modificarea conformă a statutului asociației"

De a convoca adunarea generală a asociației

"Articolul 57
p) informează proprietarii din condominiu cu privire la toate restricțiile
referitoare la culoare, aspect, materiale și altele asemenea, stabilite prin
regulamentul local de urbanism, conform informațiilor furnizate de autoritățile
administrației publice locale"

De a informa proprietarii asupra restricțiilor

"Articolul 57
q) conduce ședințele adunărilor generale și ale comitetului executiv"

De a conduce ședințele adunărilor generale și ale comitetului executiv

"Articolul 57
r) afișează la avizier lista contractelor asociației de proprietari cu
furnizorii de utilități publice, cu administratorul și cu personalul angajat sau
contractual al asociației"

De a afișa la avizier lista contractelor asociației de proprietari

"Articolul 57
s) afișează la avizier listă și datele de contact ale instituțiilor cu atribuții
de inspecție și control la care pot fi sesizate eventualele nereguli legate de
activitatea organelor de conducere ale asociației de proprietari, ale
administratorului, respectiv ale membrilor asociației"

De a afișa la avizier lista și datele de contact ale instituțiilor ce pot fi
sesizate în caz de nereguli

"Articolul 58
(1) Președintele asociației de proprietari și membrii comitetului executiv pot
fi remunerați pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării
generale a proprietarilor, consemnată în procesul-verbal."

De a putea fi remunerat

"Articolul 58
(2) Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin sau pentru depășirea
atribuțiilor legale și statutare, președintele asociației de proprietari,
membrii comitetului executiv, respectiv membrii comisiei de cenzori ori, după
caz, cenzorul răspund personal sau solidar pentru daunele și prejudiciile
cauzate proprietarilor sau terților, după caz
"

De a putea fi sancționat

"Articolul 78
(2) Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în
instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv
90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la
avizier."

De a actiona in instanta restantierul

OBLIGAȚII

"Articolul 6
(1) În vederea înscrierii condominiului se aplică prevederile art. 26 din Legea
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu
modificările și completările ulterioare.
(2) Înscrierea condominiului se face de către biroul de cadastru și publicitate
imobiliară în circumscripția căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui
proprietar din condominiu sau a asociației de proprietari.
(3) Condominiile se identifică prin adresă poștală și, acolo unde există, prin
număr cadastral și număr de carte funciară."

Inscrierea condominiului

"Articolul 8
Unitățile deținătoare ale cărții tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită
asociațiilor de proprietari, cu titlu gratuit, cărțile tehnice ale
construcțiilor, la solicitarea acestora. Unitățile în arhiva cărora se găsesc
proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociațiilor de proprietari
copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor este
suportat de asociația de proprietari solicitantă. În lipsa cărții tehnice a
construcției și/sau a proiectului, asociația de proprietari are obligația
reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare."

Obținerea carții de imobil

"Articolul 62
În vederea facilitării comunicării dintre autoritățile administrației publice
locale și asociațiile de proprietari, președintele asociației de proprietari
este obligat să transmită, în termen de 30 de zile de la data modificării,
compartimentelor prevăzute la art. 10 datele de contact actualizate privind
președintele, membrii comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori sau,
după caz, cenzorul și administratorul."

Legatura cu administratia locala


COMITET EXECUTIV

DEFINIȚII

"Articolul 54
(1) Membrii comitetului executiv sunt desemnați de către adunarea generală a
asociației de proprietari, dintre membrii asociației de proprietari."

Persoane desemnate de către adunarea generală dintre membrii asociației de
proprietari.

COMPONENȚA

"Articolul 54
(2) Comitetul executiv este format din președintele asociației și un număr par
de membri, nu mai mare de patru, astfel încât numărul membrilor comitetului
executiv nu poate fi mai mare de cinci.
(3) În cazul în care o persoană juridică, proprietară a unei locuințe sau a unui
spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință din cadrul condominiului, este
aleasă ca membru al comitetului executiv, aceasta este reprezentată în comitetul
executiv de un reprezentant care are o împuternicire scrisă și semnată de către
aceasta.
(4) În cazurile prevăzute la art. 46 alin. (4), președintele asociației de
proprietari preia toate atribuțiile și răspunderile comitetului executiv."

Președintele asociației și un număr par de membri, nu mai mare de patru

ATRIBUȚII

"Articolul 55
(1) Comitetul executiv are următoarele atribuții:
a) convoacă adunarea generală a asociației de proprietari cel puțin o dată pe an
și ori de câte ori este necesar"

De a convoca adunarea generală cel puțin o dată pe an

"Articolul 55
(1) b) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale și urmărește respectarea
prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere și a regulamentului
condominiului"

De a îndeplini hotărârile adunării generale și a urmări respectarea legii

"Articolul 55
(1) c) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la
îndeplinire a hotărârilor adunării generale și pentru respectarea prevederilor
legale, a statutului și a acordului de asociere, precum și alte decizii ce
privesc activitatea asociației de proprietari"

De a emite decizii

"Articolul 55
(1) d) propune spre adoptare adunării generale proiectul de regulament al
condominiului, cu respectarea dispozițiilor prezentei legi"

De a propune proiectul de regulament al condominiului

"Articolul 55
(1) e) întocmește proiectul bugetului de venituri și cheltuieli și pregătește
desfășurarea adunărilor generale"

De a întocmi proiectul bugetului

"Articolul 55
(1) f) stabileste conditiile privind folosirea, intretinerea, repararea,
inlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune, conform prevederilor
legale"

De a stabili condițiile privind folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea
și modificarea părților proprietății comune

"Articolul 55
(1) g) ia măsuri pentru recalcularea cotelor-parți indivize rezultate în urma
modificării suprafețelor utile ale locuințelor sau spațiilor cu altă destinație
din condominiu"

De a lua măsuri pentru recalcularea cotelor-parți indivize

"Articolul 55
(1) h) întocmește și propune adunării generale planuri de măsuri și activități
și urmărește realizarea lor"

De a întocmi și propune planuri de măsuri și activități

"Articolul 55
(1) i) supraveghează desfășurarea tuturor activităților din cadrul asociației de
proprietari, inclusiv situația încasărilor și plăților lunare"

De a supraveghea desfășurarea tuturor activităților din cadrul asociației

"Articolul 55
(1) j) stabileste programul de incasari al asociatiei de proprietari"

De a stabili programul de încasări

"Articolul 55
(1) k) își asumă obligații, în baza hotărârii adunării generale, în numele
proprietarilor membri ai asociației de proprietari, în ceea ce privește
administrarea condominiului, luând toate măsurile legale necesare"

De a-și asuma obligații în numele proprietarilor cu privire la administrarea
condominiului

"Articolul 55
(1) l) este consultat în legătură cu toate activitățile care implică asociația
de proprietari"

De a fi consultat în legătură cu toate activitățile care implică asociația de
proprietari

"Articolul 55
(1) m) asigură urmărirea comportării în timp a construcției, pe toată durata de
existență a acesteia"

De a asigura urmărirea comportării în timp a construcției

"Articolul 55
(1) n) gestionează situațiile excepționale și de criză"

De a gestiona situațiile excepționale și de criză

"Articolul 55
(1) o) urmărește recuperarea eventualelor creanțe ale asociației"

De a urmări recuperarea creanțelor

"Articolul 55
(1) p) gestionează, conform hotărârilor adunării generale, derularea creditelor
obținute pentru consolidare, reabilitare termică, creșterea calității
ambiental-arhitecturale a condominiului și alte lucrări"

De a gestiona derularea lucrărilor

"Articolul 55
(1) q) propune sistemul propriu de penalizări ale asociației de proprietari
pentru restanțele afișate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociației,
în conformitate cu art. 77 și cu prevederile legale în vigoare"

De a propune penalizări

"Articolul 55
(1) r) notifică instituțiilor publice abilitate cazurile în care există
suspiciuni de încălcare a prevederilor legale în vigoare"

De a notifica instituțiile publice în caz de ilegalități

"Articolul 55
(1) s) ține evidență și răspunde de păstrarea în bune condiții a arhivei
documentelor financiar-contabile ale asociației de proprietari"

De a ține evidență și a păstra în condiții bune arhiva documentelor
financiar-contabile

"Articolul 55
(1) s) propune adunării generale cuantumul îndemnizațiilor, precum și numărul și
funcțiile personalului necesar a fi încadrat cu contract individual de muncă sau
contract de prestări servicii în cadrul asociației de proprietari pentru buna
administrare, gestionare și funcționare a condominiului, în limita bugetului de
venituri și cheltuieli"

De a propune adunării generale cuantumul îndemnizațiilor

"Articolul 55
(1) t) exercită alte atribuții legale, care i-au fost conferite prin hotărârile
adunării generale."

De a exercita alte atribuții stabilite de adunarea generală

"Articolul 55
(2) Comitetul executiv avizează toate documentele asociației de proprietari,
corespondență și registrele privind gestiunea administratorului"

De a gestiona toate documentele asociației, corespondența și registrele privind
gestiunea

"Articolul 63
(3) Desemnarea administratorului și încheierea contractului de administrare se
fac de către comitetul executiv reprezentat de președintele asociației de
proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, și decizia se
comunică tuturor proprietarilor."

De a desemna administratorul

"Articolul 71
(2) Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un
fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății
comune. Comitetul executiv fundamentează și prezintă adunării generale suma
anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparații, care
se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a
cheltuielilor asociației de proprietari. Fondul de reparații este utilizat numai
pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității
ambiental-arhitecturale a construcțiilor, precum și pentru repararea și
îmbunătățirea proprietății comune."

De a fundamenta fondul de reparatii anual

OBLIGAȚII

"Articolul 55
(3) Ședințele comitetului executiv se țin cel puțin o dată pe lună și se
convoacă, pe bază de tabel convocator, de președintele asociației de proprietari
sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puțin 5 zile înainte
de data stabilită pentru ședință"

De a ține ședințe cel puțin o dată pe lună

"Articolul 55
(6) În cazul schimbării sau demisiei comitetului executiv al asociației de
proprietari, vechiul comitet executiv este obligat să transmită noului comitet
executiv, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele
asociației de proprietari și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen
de 5 zile de la încetarea mandatului său, toate documentele și bunurile
asociației pe care le-a avut în administrare și în folosință"

De a transmite noului comitet executiv toate documentele și bunurile asociației

"Articolul 55
(8) În cazul demisiei unui membru al comitetului executiv al asociației de
proprietari, membrul demisionar își exercită toate atribuțiile și răspunderile
până la data alegerii unui nou membru al comitetului executiv în locul acestuia"

De a-și exercita toate atribuțiile și răspunderile până la înlocuire


CENZOR

DEFINIȚII

"Articolul 59
(1) Cenzorul/Comisia de cenzori sunt persoanele mandatate de asociația de
proprietari să urmărească aplicarea prevederilor prezentei legi de către
organele de conducere ale asociației de proprietari și să verifice execuția
bugetului de venituri și cheltuieli conform prevederilor legale în vigoare.
(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mare
de cinci.
Articolul 60
(1) În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice,
acestea trebuie să aibă cel puțin studii medii în domeniul economic sau studii
în domeniul juridic.
(2) În cazul în care cenzorul este persoana juridică, acesta trebuie să aibă
domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanță în
domeniul fiscal, conform legislației în vigoare.
(3) Cenzorul său membrii comisiei de cenzori depun, dacă adunarea generală a
asociației de proprietari hotărăște astfel, în contul bancar al asociației de
proprietari o garanție, pe baza unui contract de garanție încheiat în acest
sens. Cuantumul garanției nu poate fi mai mic decât media anuală a totalului
cheltuielilor lunare ale asociației.
(4) Deponenții garanției prevăzute la alin. (3) nu pot dispune în niciun mod de
sumă depusă drept garanție și nici de dobânda aferentă, decât după îndeplinirea
cumulativă a următoarelor condiții:
a) adunarea generală a asociației de proprietari a aprobat descărcarea de
gestiune privind exercițiul financiar precedent;
b) încetarea efectelor contractului încheiat între asociație și cenzor/membrii
comisiei de cenzori.
(5) În cazul în care se constată de către reprezentanții asociației de
proprietari sau de către proprietari deficit în gestiune, asociația poate
dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune,
direct din contul bancar menționat la alin. (3), cu aprobarea scrisă anterioară
a adunării generale, fără a avea nevoie de consimțământul deponentului
garanției.
(6) Rapoartele de verificare a gestiunii asociației de proprietari se întocmesc
de către cenzor/comisia de cenzori trimestrial și se prezintă comitetului
executiv în cadrul ședințelor comitetului executiv, pentru luare de măsuri în
cazul în care se constată nereguli financiar-contabile, și anual, în cadrul
adunărilor generale."

Persoana/persoanele mandatate pentru a urmări aplicarea legii și a verifica
execuția bugetului

ATRIBUȚII

"Articolul 61
a) urmărește aplicarea prevederilor prezenței legi de către organele de
conducere ale asociației de proprietari"

De a urmări aplicarea prevederilor legale

"Articolul 60
(7) În cazul constatării unor nereguli în gestiunea financiar-contabilă a
asociației de proprietari sau referitoare la nerespectarea prevederilor
prezenței legi în cazul hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv,
cenzorul/comisia de cenzori înștiințează proprietarii prin afișare la avizierul
asociației de proprietari, în termen de cel mult 5 zile de la constatare."

De a înștiința proprietarii ( la avizier ) când constata nereguli ( în cel mult
5 zile )

"Articolul 61
b) verifică gestiunea financiar-contabilă"

De a verifica gestiunea financiar-contabilă

"Articolul 61
c) verifică lunar execuția bugetului de venituri și cheltuieli conform
documentelor, registrelor și situației soldurilor elementelor de activ și pasiv
întocmite de către administrator"

De a verifica lunar execuția bugetului

"Articolul 61
d) cel puțin o dată pe an întocmește și prezintă adunării generale rapoarte
asupra activității sale și asupra gestiunii asociației de proprietari, propunând
măsuri"

De a întocmi rapoarte asupra activității sale și asupra gestiunii asociației

"Articolul 61
e) execută controale inopinate, împreună cu 2 membri ai comitetului executiv
pentru verificarea contabilității și a activității de casierie, și consemnează
rezultatele controalelor în registrul unic de procese-verbale al asociației de
proprietari"

De a efectua controale inopinate

"Articolul 61
f) participă la adunările generale ale asociației și ale comitetului executiv,
asigurând legalitatea desfășurării acestora"

De a asigura legalitatea desfășurării adunărilor generale

"Articolul 60
(8) Cenzorul/Membrii comisiei de cenzori, angajat/angajați al/ai asociației de
proprietari, este/sunt remunerat/remunerați pe baza unui contract de mandat,
conform hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, consemnată în
procesul-verbal"

De a putea fi remunerat/remunerați

"Articolul 60
9) Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce ii/le revin, cenzorul/ membrii comisiei
de cenzori răspunde/răspund personal sau în solidar pentru prejudiciile cauzate
din vina lui/lor asociației și/sau proprietarilor"

De a putea fi sancționat/sancționați


ADMINISTRATOR

DEFINIȚIE

"Articolul 63
(2) În scopul administrării și întreținerii condominiului, asociația de
proprietari încheie contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice,
persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate
administrarea condominiilor, înființate potrivit prevederilor legale în
vigoare."

Persoană fizică autorizată sau persoana juridică cu obiect de activitate în
administrarea condominiilor contractată cu scopul administrării și întreținerii
condominiului

DOCUMENTE

"Articolul 2
e) atestat - actul care dovedește calitatea de administrator de condominii, prin
care persoanele fizice care dețin certificate de calificare, conform lit. f),
sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în
sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari din cadrul
autorității administrației publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului
local
Articolul 10
(6) Atestatul prevăzut la alin. (5) se emite în baza următoarelor documente:
a) certificatul de calificare profesională pentru ocupația de administrator de
condominii, conform prevederilor art. 2 lit. f);
b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin
hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracțiune de natură
economico-financiară;
c) cazierul fiscal.
Articolul 64
(8) Atestatul se afișează, prin grija administratorului, la avizier, la data
intrării în vigoare a contractului de administrare
(9) Atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei
hotărâri judecătorești definitive, în cazul în care instanțele judecătorești
competente au stabilit existența unui prejudiciu cauzat de administrator
(10) Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii și poate fi reînnoit în
aceleași condiții în care a fost emis
(11) Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determină automat
imposibilitatea exercitării activității de administrare a condominiilor"

Atestat

"Articolul 2
i) contract de administrare - acordul scris încheiat între o asociație de
proprietari și un administrator de condominii, care poate fi persoana fizică,
persoana fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate
administrarea condominiilor, în vederea prestării unor activități și
îndeplinirii unor obiective stabilite de asociația de proprietari, conform
legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros și se încheie
în formă scrisă"

Contract de administrare

"Articolul 2
f) certificat de calificare profesională - actul care dovedește calificarea
profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupația de administrator
de condominii, în conformitate cu legislația privind învățământul superior sau
privind formarea profesională a adulților"

Certificat de calificare profesională

"Articolul 64
(5) b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin
hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracțiune de natură
economico-financiară"

Cazierul judiciar

"Articolul 64
(6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înființați și
înregistrați conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea
condominiilor
(7) În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele
juridice prevăzute la alin. (6) au obligația obținerii atestatului în condițiile
legii pentru toți angajații acestora care prestează activitatea de administrare
a condominiilor"

Persoanele juridice – dovedesc că sunt specializate și au ca obiect de
activitate administrarea condominiilor

ATRIBUȚII

"Articolul 66
(1) a) administrează imobilul, propune și supraveghează lucrări având ca scop
conservarea și întreținerea acestuia"

De a administra imobilul, a propune și supraveghea lucrările

"Articolul 66
(1) b) supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât și
personalul angajat"

De a supraveghea lucrările și personalul angajat

"Articolul 66
(1) c) în caz de urgență, cu acordul comitetului executiv, inițiază executarea
tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului"

De a inițiază executarea tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului, în
caz de urgență

"Articolul 66
(1) d) prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu
responsabilitate și în mod profesional"

De a presta serviciile prevăzute în contract cu responsabilitate și în mod
profesional

"Articolul 66
(1) e) execută dispozițiile prevăzute în hotărârile adunării generale a
asociației de proprietari, în conformitate cu prezența lege, regulamentul
condominiului și conform contractului de administrare"

De a executa dispozițiile prevăzute în hotărârile adunării generale

"Articolul 66
(1) f) organizează și conduce contabilitatea în partidă simplă și activitatea de
casierie"

De a organiza și conduce contabilitatea în partidă simplă și activitatea de
casierie

"Articolul 66
(1) g) gestionează, separat pentru fiecare asociație, bunurile materiale și
fondurile bănești ale asociației, conform hotărârilor adunării generale și
deciziilor comitetului executiv"

De a gestiona bunurile și fondurile bănești

"Articolul 66
(1) h) propune, cel târziu până la sfârșitul perioadei de recalculare a
cheltuielilor, bugete anuale și prognoze pe termen mediu în care trebuie să
includă sumele achitate, lucrările de întreținere și lucrările de reabilitare și
îmbunătățire, sumele necesare din fondurile asociației, alte cheltuieli
previzibile și o estimare generală a cheltuielilor asociației de proprietari"

De a propune bugetul anual și prognoze pe termen mediu

"Articolul 66
(1) i) efectuează formalitățile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii
de servicii pentru exploatarea și întreținerea condominiului, derularea și
urmărirea realizării acestor contracte"

De a efectua contractele cu furnizorii de servicii, precum și derularea și
urmărirea realizării acestora

"Articolul 66
(1) j) asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale
și deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în
vigoare"

De a asigura gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării
generale/comitetului executiv

"Articolul 66
(1) l) gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului
executiv, fondul de rulment și fondul de reparații constituite la dispoziția
asociației de proprietari, precum și alte fonduri constituite de către aceasta"

De a gestiona fondul de rulment și fondul de reparații

"Articolul 66
(1) m) calculează, întocmește, supune verificării cenzorilor/comisiei de
cenzori, supune aprobării comitetului executiv și afișează la avizier lista
lunară a cheltuielilor de întreținere, întocmită conform reglementărilor în
vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la
furnizorii de servicii"

De a calcula și afișa la avizier lista lunară a cheltuielilor de întreținere –
în maxim 5 zile

"Articolul 66
(1) n) întocmește lunar și depune semestrial la compartimentul specializat în
sprijinirea și îndrumarea asociațiilor de proprietari pe a cărei rază
teritorială se află condominiul situația soldurilor elementelor de activ și
pasiv"

De a întocmi lunar situația soldurilor elementelor de activ și pasiv

"Articolul 66
(1) o) afișează lunar, la avizier, listă de venituri și cheltuieli ale
asociației, care cuprinde inclusiv veniturile obținute din exploatarea
proprietății comune"

De a afișa lunar la avizier listă de venituri și cheltuieli ale asociației

"Articolul 66
(1) p) asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de
apărare împotriva incendiilor la utilizarea părților comune, funcționalitatea
permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu și
a celor de acces, intervenție și salvare și comunică de urgența președintelui
asociației de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate"

De a controla periodic respectarea normelor generale de apărare împotriva
incendiilor

"Articolul 67
(1) Pentru realizarea lucrărilor de întreținere, reparații sau investiții
privind proprietatea comună, administratorul, ținând seama de preț, durata de
execuție și calitate, supune spre analiza și aprobare comitetului executiv
oferte ale operatorilor economici care satisfac cerințele asociației de
proprietari, conform legislației în vigoare."

De a supune spre analiză și aprobare oferte ale operatorilor economici pentru
lucrări

"Articolul 67
(5) Prin excepție de la prevederile alin. (2), cu acordul adunării generale a
asociației de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operațiunilor de plăți
pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar,
în limita unui plafon lunar de 1.000 lei"

De a păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei

"Articolul 65
Ca urmare a hotărârii adunării generale a asociației de proprietari,
administratorul, conform contractului de administrare și în baza împuternicirii
acordate de adunarea generală a asociației, poate negocia contractele de
furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori și asociația de
proprietari."

De a negocia contractele de servicii

OBLIGAȚII

"Articolul 66
(1) k) are obligația prezentării tuturor datelor, documentelor și informaților
privind conținutul și respectarea contractului de administrare, precum și a
acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestațiilor
convenite, la solicitarea oricărui proprietar"

De a prezenta documente la solicitarea oricărui proprietar

"Articolul 66
(1) q) îndeplinește orice alte atribuții stabilite în cadrul adunării generale a
asociației de proprietari în conformitate cu legea"

De a îndeplini alte atribuții stabilite în cadrul adunării generale

"Articolul 66
(2) Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociației de
proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei
comitetului executiv, după caz"

De a utiliza fondurile asociației doar prin decizia adunării
generale/comitetului executiv

"Articolul 66
(3) Administratorul are obligația de a ține evidente contabile separate pentru
fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare"

De a ține evidențe contabile separate pentru fiecare condominiu pe care îl
administrează

"Articolul 67
(2) Administratorul este obligat să folosească pentru plățile curente și pentru
încasări contul curent al asociației prevăzut la art. 20 alin. (1), la care au
acces pentru informare, în condițiile art. 2.184-2.190 din Legea nr. 287/2009,
republicată, cu modificările ulterioare, toți proprietarii. În acest cont sunt
vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau
valorile primite în numele său în contul asociației.
(3) Contul menționat la alin. (2) poate fi utilizat și pentru plata cotelor
lunare de contribuție la cheltuielile asociației de către proprietari."

De a folosi contul curent al asociației pentru plățile curente și pentru
încasări

"Articolul 68
Pentru protejarea intereselor proprietarilor și ale asociației de proprietari
împotriva riscurilor aferente activității de administrare într-un condominiu,
administratorii, la solicitarea asociațiilor de proprietari, sunt obligați să
încheie, pe cheltuiala proprie, polițe de asigurare de răspundere civilă
profesională."

De a încheia polițe de asigurare de răspundere civilă profesională

"Articolul 69
(1) În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să
transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire
vizat de președintele asociației și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un
termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor,
bunurilor și valorilor aflate în administrarea sa, situația financiar-contabilă
a asociației și a fiecărui proprietar în raport cu asociația, situația
soldurilor elementelor de activ și de pasiv la data predării. Procesul-verbal
cuprinde și chitanța de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele
proprietarilor restantieri, sumele restante, contractele în derulare, plățile ce
urmează a fi făcute după data predării.
(2) În caz de neîndeplinire a prevederilor prevăzute la alin. (1),
administratorul nu este descărcat de gestiune și poate fi acționat în instanța
de asociația de proprietari."

De a transmite noului administrator totalitatea documentelor, bunurilor și
valorilor aflate în administrarea sa

"Articolul 78
(1) Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are
plăți restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor și să
înștiințeze președintele și comitetul executiv al asociației de proprietari
despre restanțe."

De a notifica proprietarul care are plati restante

SANCȚIUNI

"Articolul 67
(4) În cazul în care administratorul nu își îndeplinește obligațiile sau le
îndeplinește în mod defectuos, cauzând prejudicii asociației de proprietari,
asociația de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din
garanția administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create
sau poate hotărî diminuarea venitului în funcție de gravitatea faptei, în
condițiile prevăzute în contractul de administrare, precum și de a acționa în
instanță pentru recuperarea prejudiciilor provocate"

În caz de neîndeplinire a obligațiilor sau îndeplinirea acestora în mod
defectuos, asociația îl poate sancționa financiar sau îl poate acționa în
instanță


FINANCIAR-CONTABIL

DEFINIȚII

"Articolul 2
g) cheltuieli ale asociației de proprietari - totalitatea cheltuielilor sau
obligațiilor financiare ale asociației de proprietari care sunt legate de
exploatarea, repararea, întreținerea, modernizarea, reabilitarea proprietății
comune, precum și cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii și
care nu sunt facturate acestora în mod individual"

Cheltuieli ale asociației de proprietari

"Articolul 2
k) cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari - suma
corespunzătoare din cheltuielile asociației pe care fiecare proprietar din
condominiu este obligat să o plătească lunar, conform prevederilor prezentei
legi"

Cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari

"Articolul 2
l) cota-parte indiviză - cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată
procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca
raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor
utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma cotelor-părți
indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie
recalculate prin grija președintelui asociației de proprietari, conform
suprafețelor utile
Articolul 4
(2) Niciun act de dispoziție nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte
indiviză din coproprietatea forțată asupra părților comune ale condominiului,
decât odată cu înstrăinarea locuinței/spațiului cu altă destinație care
constituie bunul principal.
Articolul 5
În cazul modificării suprafeței utile a unei proprietăți individuale, toate
cotele-părți indivize din condominiu se modifică proporțional."

Cota-parte indiviză

"Articolul 2
j) convenție individuală de facturare - act juridic încheiat între un furnizor
de servicii de utilități publice, asociația de proprietari și un proprietar
individual din condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de
utilități publice încheiat între un furnizor de servicii de utilități publice și
asociația de proprietari, prin care se stabilesc condițiile de furnizare,
utilizare, facturare și plată a serviciilor de utilități publice furnizate la
nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu"

Convenție individuală de facturare

FUNCTIONARE

"Articolul 20
(1) Fiecare asociație de proprietari este obligată să dețină un singur cont
bancar.
(2) În vederea plății cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut la alin. (1) se
comunică tuturor proprietarilor prin afișare la avizier, odată cu lista de plată
a cheltuielilor asociației de proprietari.
(3) Prin datele de identificare ale contului bancar menționate la alin. (2) se
înțelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul,
sucursala și codul IBAN.
Articolul 67
(2) Administratorul este obligat să folosească pentru plățile curente și pentru
încasări contul curent al asociației prevăzut la art. 20 alin. (1), la care au
acces pentru informare, în condițiile art. 2.184-2.190 din Legea nr. 287/2009,
republicată, cu modificările ulterioare, toți proprietarii. În acest cont sunt
vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau
valorile primite în numele sau în contul asociației.
(3) Contul menționat la alin. (2) poate fi utilizat și pentru plata cotelor
lunare de contribuție la cheltuielile asociației de către proprietari.
(4) În cazul în care administratorul nu își îndeplinește obligațiile sau le
îndeplinește în mod defectuos, cauzând prejudicii asociației de proprietari,
asociația de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din
garanția administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create
sau poate hotărî diminuarea venitului în funcție de gravitatea faptei, în
condițiile prevăzute în contractul de administrare, precum și de a acționa în
instanță pentru recuperarea prejudiciilor provocate.
(5) Prin excepție de la prevederile alin. (2), cu acordul adunării generale a
asociației de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operațiunilor de plăți
pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar,
în limita unui plafon lunar de 1.000 lei."

Conturi bancare

"Articolul 74
(1) Administratorul organizează și conduce contabilitatea în partidă simplă a
veniturilor și cheltuielilor asociației de proprietari cu respectarea
prevederilor legale în vigoare privind legislația financiar-contabilă.
(2) Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele
încasate depășesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie
regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate
proprietarilor îndreptățiți în termen de maximum 30 de zile de la constatarea
acestora.
(3) În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit față de sumele
încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la
constatare."

Contabilitate

CHELTUIELI

"Articolul 75
(1) Cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli legate de
exploatarea, repararea sau întreținerea proprietății comune și cheltuielile
pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii și care nu sunt
facturate individual către proprietățile individuale."

Definiție

"Articolul 63
(1) Administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și/sau
modernizarea, după caz, a proprietății comune aferente condominiului sunt în
sarcina asociației de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activități
reprezintă cheltuieli comune."

cheltuieli comune

"Articolul 82
(1) Cheltuielile repartizate proporțional cu numărul de persoane reprezintă
cheltuielile asociației pentru asigurarea serviciilor de utilități publice de
care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfășoară activități în mod
curent în condominiu și care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de
proprietate individuală în parte pe baza unor dispozitive de
măsurare/înregistrare, fie datorită naturii și caracteristicilor anumitor
servicii, fie din lipsa dispozitivelor de măsurare/înregistrare.
(2) Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile
asociației pentru: apă rece, caldă și canalizare; combustibil pentru prepararea
apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea
instalațiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deșeurilor menajere,
vidanjare.
(3) Modul de repartizare a cheltuielilor prevăzute la alin. (1) se stabilește
printr-un regulament aprobat de comitetul executiv al asociației de proprietari.
(4) Comitetul executiv stabilește cotele de participare pe persoană la
cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în clădire.
(5) Dacă adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște în acest sens,
comitetul executiv stabilește cotele de participare pe persoană la cheltuielile
aferente persoanelor care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună, și
stabilește perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriașii, au dreptul de
a solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană și care
trebuie să fie de cel puțin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării
generale."

pe persoane

"Articolul 83
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociației
pentru: apă rece și canalizare; apă caldă de consum; energia termică,
combustibilul și apă rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale;
încălzirea proprietății individuale.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcție de indexul
contoarelor individuale, în funcție de indexul repartitoarelor de costuri,
conform normelor tehnice și metodologiilor elaborate de autoritățile naționale
de reglementare sau de autoritățile administrației publice locale, sau în
funcție de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile, cu
respectarea legislației și a reglementărilor în vigoare."

pe consumuri individuale

"Articolul 84
(1) Cheltuielile repartizate după cota-parte de proprietate reprezintă
cheltuielile asociației efectuate pentru întreținerea, repararea, exploatarea
și, după caz, consolidarea și/sau reabilitarea părților de construcții și
instalații aferente condominiului aflate în proprietate comună indiviză. Aceste
cheltuieli se repartizează proporțional cu cota-parte din proprietatea comună a
fiecărui proprietar.
(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile
efectuate pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și, după
caz, consolidarea părților de construcții și instalații din condominiu aflate în
proprietate comună.
Articolul 85
Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile
asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau
fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de
consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de
construcții și instalații aflate în/și pe proprietatea comună, astfel cum este
descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul;
conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare,
încălzire, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a
instalațiilor; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul;
interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică
proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de
rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din
acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii
sau remunerații pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar,
îngrijitor, personalul care asigură curățenia etc.; indemnizații acordate
membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii
comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare;
contracte sau polițe de asigurări; cheltuieli cu produse și accesorii pentru
curățenie, alte servicii administrative către proprietatea comună."

cota-parte indiviză

"Articolul 87
(1) Cheltuielile pe beneficiari reprezintă cheltuielile aferente serviciilor de
care beneficiază în mod individual proprietarii, toți sau în parte, gestionate
financiar prin intermediul asociației de proprietari.
(2) Cheltuielile pe beneficiari se repartizează conform valorii care revine
fiecărui beneficiar în cauză, pe baza facturilor/documentelor justificative.
Articolul 88
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul
și gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze,
energie electrică, deșeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de
costuri; chiriile spațiilor comune - boxe, casa scării, holuri, spațiu ghenă,
terasă etc.; gestiunea financiară; gestiunea contractelor cu caracter
individual; întreținerea interfonului și a părții de instalație din interiorul
proprietății individuale; verificarea metrologică a contoarelor individuale de
energie termică, în cazul distribuției orizontale; reviziile instalaților
interioare de gaze, apă și încălzire; alte servicii individuale către
proprietari.
Articolul 89
Pentru proprietarii care beneficiază de anumite servicii de utilități și
determină consumuri suplimentare, în condițiile în care nu există nicio
interdicție legală în acest sens, calculul cotei de contribuție aferente
cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin
normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei
comitetului executiv, în funcție de cantitatea consumată."

pe beneficiar

"Articolul 90
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociației de
proprietari pentru încălzirea proprietăților individuale - locuințe sau spații
cu altă destinație decât aceea de locuință: energia termică sub formă de
căldură, combustibilul și energia electrică pentru încălzire,
salariu/remunerație pentru fochist și echipament de lucru, costuri pentru
funcționarea instalațiilor de încălzire centrală"

pe consumatori tehnici

"Articolul 91
Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru plata unor
servicii care nu pot fi repartizate după criteriile prevăzute la art. 75 alin.
(2) lit. a)-e).
Articolul 92
Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociației de proprietari
pentru: lucrările de întreținere, reparații și înlocuiri la antenă ori antenele
colective de televiziune, care se repartizează în raport cu numărul prizelor de
televizoare aflate în locuințe și în spațiile cu altă destinație decât aceea de
locuință, în condițiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin
care sistemul de antenă colectivă să fie desființat sau casat; cutiile poștale,
cheile de la ușa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu
numărul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate
cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curățatul coșurilor
de fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporțional cu numărul sobelor
și al mașinilor de gătit racordate la coșurile de fum ale clădirii.
Articolul 93
Alte cheltuieli în cadrul asociației de proprietari se repartizează în
conformitate cu normele și normativele avute în vedere la facturarea comună a
acestora și/sau în conformitate cu clauzele prevăzute în contractele încheiate
cu furnizorii respectivelor servicii."

de alta natura

RECUPERARE CREANTE

"Articolul 79
Autoritățile administrației publice locale au drept de preempțiune la preț egal
asupra locuințelor aflate în procedura de executare silită pentru recuperarea
datoriilor proprietarilor la cotele de contribuție la cheltuielile asociației,
cu respectarea normelor de procedură civilă în vigoare. Aceste locuințe vor fi
folosite ulterior numai ca locuințe sociale, proprietarii executați silit având
prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condițiile de acces
la locuințele sociale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare."

Preemtiune autoritati locale

"Articolul 80
(1) Asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor
spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un
privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate
cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
(2) De asemenea, pentru aceleași creanțe, asociația de proprietari beneficiază
de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în
apartamentele și celelalte spații proprietăți individuale amplasate în
condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în
imobilul cu privire la care există sumele datorate.
(3) Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea
președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă
lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu
de restanță, numai după împlinirea termenelor prevăzute la art. 78 alin. (2).
Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea președintelui asociației de
proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin
care asociația confirmă plata sumei datorate.
(4) Președintele asociației de proprietari are obligația radierii ipotecii
imobiliare, legale, în termen de cel mult 10 zile de la data la care suma
datorată cu titlul de restanță a fost plătită de către proprietar.
(5) Pentru nerespectarea termenului prevăzut la alin. (4), președintele
asociației de proprietari răspunde pentru prejudiciile directe sau indirecte
aduse proprietarului.
(6) Operațiunile de publicitate imobiliară privitoare la ipoteca imobiliară
legală și privilegiul general mobiliar prevăzute la alin. (1) și (2) sunt
scutite de tarif sau taxă de timbru.
(7) Executorii judecătorești sunt obligați să înștiințeze în scris, potrivit
prevederilor art. 666 din Legea nr. 134/2010, republicată, cu modificările
ulterioare, asociația de proprietari cu privire la termenele de intervenție și
la posibilitatea intervenției în cursul executării silite pornite de un creditor
împotriva debitorului, proprietar în condominiul în care este constituită
respectiva asociație de proprietari."

Ipoteca legala

FONDURI

"Articolul 71
(2) Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un
fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății
comune. Comitetul executiv fundamentează și prezintă adunării generale suma
anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparații, care
se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a
cheltuielilor asociației de proprietari. Fondul de reparații este utilizat numai
pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității
ambiental-arhitecturale a construcțiilor, precum și pentru repararea și
îmbunătățirea proprietății comune.
(3) Sumele încasate pentru constituirea fondului de reparații se depun, în
conformitate cu prevederile prezentei legi, în contul asociației de proprietari
prevăzut la art. 20 alin. (1).
(4) Pentru încasarea fondului de reparații, administratorul eliberează chitanță
nominală separată.
(5) În termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare,
administratorul este obligat să prezinte, în condițiile prevăzute la art. 69
alin. (1), președintelui asociației de proprietari și cenzorului/comisiei de
cenzori contabilitatea fondului de reparații, a fondului de rulment și să o
transfere noului administrator."

Fondul de reparații

"Articolul 102
(l) utilizarea cu altă destinație a fondului de rulment sau a fondului de
reparații, altfel decât este prevăzut la art. 71 și 72;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
e) faptele prevăzute la alin. (1) lit. l), n), și o), cu amendă de la 4.000 lei
la 9.000 lei."

Sancțiuni fond de reparații

"Articolul 72
(1) În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăți curente, asociația de
proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a
proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se
stabilește astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului
la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin
echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare
înregistrate de asociația de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu
cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației, iar în cazurile
asociațiilor de proprietari nou-înființate, prin aproximarea acestuia cu fondul
de rulment stabilit la alte asociații de proprietari echivalente ca mărime.
(2) Fondul de rulment se depune în contul curent al asociației de proprietari,
menționat la art. 20 alin. (1).
(3) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine
fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de
proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata
sumelor afișate pe lista de plată.
(4) Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează chitanță
nominală separată.
(5) Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de
proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează
altfel."

Fondul de rulment

"Articolul 78
(2) Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în
instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv
90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la
avizier.
Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
j) neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparații sau a
fondului de rulment;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
c) faptele prevăzute la alin. (1) lit. e) și j), cu amendă de la 2.500 lei la
5.000 lei;"

Sancțiuni fond de rulment

"Articolul 73
(1) În cadrul adunării generale, proprietarii membri ai asociației de
proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special, precum și modul de
constituire al acestora.
(2) Toate fondurile speciale ale asociației de proprietari se depun în contul
asociației de proprietari, prevăzut la art. 20, au evidență separată și pentru
fiecare se emite chitanță separată."

Fondul special

PENALITĂȚI

"Articolul 77
(1) Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități
pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalitățile
nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica
numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca
suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile
calendaristice de la data afișării.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere, prevăzute la
alin. (1), se includ în fondul de penalități al asociației de proprietari și se
vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităților impuse asociației de
proprietari de către terți, precum și pentru cheltuieli cu reparațiile asupra
proprietății comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele
rezultate din aplicarea penalităților de întârziere nu pot fi utilizate și în
alte scopuri."

Penalitatea aplicată de asociație

"Articolul 77
(1) Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități
pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalitățile
nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica
numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca
suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile
calendaristice de la data afișării.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere, prevăzute la
alin. (1), se includ în fondul de penalități al asociației de proprietari și se
vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităților impuse asociației de
proprietari de către terți, precum și pentru cheltuieli cu reparațiile asupra
proprietății comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele
rezultate din aplicarea penalităților de întârziere nu pot fi utilizate și în
alte scopuri."

Penalitatea aplicată de furnizor


CONTRAVENȚII ȘI SANCȚIUNI

CINE APLICĂ CONTRAVENȚIILE ȘI SANCȚIUNILE

"Articolul 102
(4) Constatarea contravențiilor prevăzute la alin. (1), făcută la sesizarea
oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor
corespunzătoare se fac după cum urmează:
b) de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală
în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. a)-e), i)-m) și o)-s);"

Pot fi aplicate de către primar/împuterniciții acestuia sau Poliția Locală

CATEGORII DE CONTRAVENȚII ȘI SANCȚIUNI

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
a) neconvocarea adunării generale, conform prevederilor prezentului act
normativ;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
b) faptele prevăzute la alin. (1) lit. a),b), c), r) și s), cu amendă de la 200
lei la 1.000 lei;"

Neconvocarea adunării generale ( 200 – 1000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
b) necomunicarea de către proprietar a modificării suprafeței utile către
asociația de proprietari și administrația financiară locală;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
b) faptele prevăzute la alin. (1) lit. a),b), c), r) și s), cu amendă de la 200
lei la 1.000 lei;"

Necomunicarea modificării suprafeței utile ( 200 – 1000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
c) neluarea de către asociația de proprietari, de președinte sau de către
comitetul executiv al asociației de proprietari a tuturor măsurilor necesare
pentru repararea, reabilitarea și menținerea în stare de siguranță și
funcționare a condominiului și a instalațiilor comune aferente pe toată durata
existenței acestora, conform prevederilor legale în vigoare;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
b) faptele prevăzute la alin. (1) lit. a),b), c), r) și s), cu amendă de la 200
lei la 1.000 lei;"

Neluarea măsurilor necesare -reparare, reabilitare și menținere ( 200 – 1000 lei
)

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
d) nerespectarea de către proprietari a prevederilor art. 31 alin. (1);
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
a) faptele prevăzute la alin. (1) lit. d), f) și k), cu amendă de la 500 lei la
3.000 lei;"

Nerespectarea dreptului de acces la părțile comune pentru intervenții ( 500 –
3000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
e) nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea
sau depășirea atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv,
cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
c) faptele prevăzute la alin. (1) lit. e) și j), cu amendă de la 2.500 lei la
5.000 lei;"

Nerespectarea statutului/acordului de asociere/neîndeplinirea atribuțiilor (
2500 – 5000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
f) punerea în pericol de către proprietari a integrității structurale a
condominiului său a altor proprietăți individuale, precum și a bunei funcționari
a instalațiilor aferente acestora;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
a) faptele prevăzute la alin. (1) lit. d), f) și k), cu amendă de la 500 lei la
3.000 lei;"

Punerea în pericol a integrității structurale/proprietății individuale ( 2500 –
5000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
g) schimbarea de către proprietar a destinației locuinței sau spațiului cu altă
destinație decât aceea de locuință fără autorizațiile și aprobările legale;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
d) faptele prevăzute la alin. (1) lit. g), h), i), m), p) și q), cu amendă de la
5.000 lei la 10.000 lei;"

Schimbarea destinației fără autorizațiile și aprobările legale ( 5.000 -10.000
lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
h) neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreținere, reparații sau
de înlocuire a elementelor de construcții aflate în proprietatea sa individuală,
dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalți proprietari. Fac
excepție cazurile în care au fost îndeplinite prevederile art. 30 alin. (5);
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
d) faptele prevăzute la alin. (1) lit. g), h), i), m), p) și q), cu amendă de la
5.000 lei la 10.000 lei;"

Neexecutarea lucrărilor de întreținere/reparații/înlocuire a elementelor ce aduc
prejudicii ( 5.000 -10.000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
i) modificarea aspectului proprietății comune de către proprietari, precum și a
elementelor constructive ale condominiului fără respectarea prevederilor
prezenței legi;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
d) faptele prevăzute la alin. (1) lit. g), h), i), m), p) și q), cu amendă de la
5.000 lei la 10.000 lei;"

Modificarea aspectului proprietății comune fără respectarea legii ( 5000-10000
lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
j) neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparații sau a
fondului de rulment;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
c) faptele prevăzute la alin. (1) lit. e) și j), cu amendă de la 2.500 lei la
5.000 lei;"

Neluarea măsurilor constituirii fondului de reparații/fondului de rulment ( 2500
– 5000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
k) neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă
profesională a administratorului;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
a) faptele prevăzute la alin. (1) lit. d), f) și k), cu amendă de la 500 lei la
3.000 lei;"

Neîncheierea asigurării pentru răspunderea civilă profesională a
administratorului ( 500-3000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
l) utilizarea cu altă destinație a fondului de rulment sau a fondului de
reparații, altfel decât este prevăzut la art. 71 și 72;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
e) faptele prevăzute la alin. (1) lit. l), n), și o), cu amendă de la 4.000 lei
la 9.000 lei."

Utilizarea cu altă destinație a fondului de rulment/fondului de reparații ( 4000
– 9000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
m) utilizarea și gestionarea veniturilor asociației de proprietari, altfel decât
este prevăzut la art. 20, 70 și 74;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
d) faptele prevăzute la alin. (1) lit. g), h), i), m), p) și q), cu amendă de la
5.000 lei la 10.000 lei;"

Utilizarea defectuoasă a veniturilor asociației ( 5000-10000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
n) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor art. 95-97 și ale art. 99 din
prezența lege de către furnizorii serviciilor de utilități publice;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
e) faptele prevăzute la alin. (1) lit. l), n), și o), cu amendă de la 4.000 lei
la 9.000 lei."

Nefacturarea furnizorilor serviciilor de utilități publice ( 4.000 – 9.000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
o) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezenței legi de către
proprietarii ansamblurilor rezidențiale, conform prevederilor art. 14;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
e) faptele prevăzute la alin. (1) lit. l), n), și o), cu amendă de la 4.000 lei
la 9.000 lei."

Neaplicarea prevederilor legii de către dezvoltatori ( 4000 – 9000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
p) nefurnizarea sau refuzul proprietarilor/dezvoltatorilor ansamblurilor
rezidențiale de a furniza/presta serviciile de utilități publice prin
intermediul rețelelor aflate în proprietatea acestora către locuințele sau
spațiile cu altă destinație din respectivele ansambluri rezidențiale;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
d) faptele prevăzute la alin. (1) lit. g), h), i), m), p) și q), cu amendă de la
5.000 lei la 10.000 lei;"

Nefurnizarea/refuzul de a furniza/presta serviciile de utilități publice ( 5.000
– 10.000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
q) desfășurarea de către persoane fizice sau juridice a activității de
administrare a condominiilor fără îndeplinirea condițiilor prevăzute la art. 64;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
d) faptele prevăzute la alin. (1) lit. g), h), i), m), p) și q), cu amendă de la
5.000 lei la 10.000 lei;"

Desfășurarea activității de administrare cu încălcarea legii ( 5000 – 10000 lei
)

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
r) nerespectarea prevederilor art. 55 alin. (1) lit. s);
Articolul 55
(1) Comitetul executiv are următoarele atribuții:
s) ține evidență și răspunde de păstrarea în bune condiții a arhivei
documentelor financiar-contabile ale asociației de proprietari;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
b) faptele prevăzute la alin. (1) lit. a),b), c), r) și s), cu amendă de la 200
lei la 1.000 lei;"

Nerespectarea legii privind evidenta și păstrarea arhivei documentelor ( 500 –
3.000 lei )

"Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în
astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
s) nerespectarea prevederilor art. 104 alin. (1).
Articolul 104
(1) În termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezenței legi, asociațiile
de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au
fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost
reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în
conformitate cu prevederile prezenței legi.
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
b) faptele prevăzute la alin. (1) lit. a), b), c), r) și s), cu amendă de la 200
lei la 1.000 lei;"

Nereorganizarea asociațiilor de locatari în asociații de proprietari -12 luni (
200 – 1000 lei )

"Articolul 103
Prevederile referitoare la contravenții din prezenta lege se completează cu
dispozițiile Ordonanței Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al
contravențiilor, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 180/2002,
cu modificările și completările ulterioare."

Alte prevederi


TERMENE

TIPURI DE TERMENE

"Articolul 15
(2) Cu cel puțin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de
constituire a asociației de proprietari, proprietarii se convoacă prin afișare
la avizier și prin tabel convocator. Tabelul convocator se semnează de cel puțin
cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor din condominiu."

Înștiințare pentru convocarea adunării de constituire – 10 zile

"Articolul 22
(2) Regulamentul condominiului se inițiază de către președintele asociației sau
de către comitetul executiv al asociației de proprietari, se dezbate și se
adoptă în adunarea generală a asociației de proprietari cu acordul majorității
proprietarilor din condominiu și este adus la cunoștință, prin afișare la
avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, tuturor
proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare."

Afișarea regulamentului condominiului – 7 zile

"Articolul 28
(3) Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicații cu privire la
calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, după
caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată.
Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la
contestație în termen de 10 zile de la primirea acesteia"

Contestare cota de contribuție – 10 zile / Răspuns la contestație – 10 zile

"Articolul 28
(4) În cazul în care președintele sau administratorul nu ia toate măsurile
necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile
sau la orice alt document al asociației de proprietari, conform legii,
proprietarii au dreptul de a notifica despre această comitetul executiv și
cenzorul/comisia de cenzori. În situația nesoluționării sau a soluționarii
necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 10 zile de la
depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevăzute la
art. 10"

Răspuns cu privite la solicitarea punerii la dispoziție a documentelor – 10 zile

"Articolul 30
(1) Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice
schimbare intervenită în structură și numărul membrilor familiei prin deces,
căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și
locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței.
(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de
la schimbarea intervenită, de la luarea în spațiu, respectiv de la semnarea
contractului de închiriere/comodat."

Notificare cu privire la schimbarea numărului membrilor familiei – 10 zile

"Articolul 31
(1) Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al
asociației de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul
președintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului și
al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcții/reparații,
după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se
inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună,
la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac
excepție cazurile de urgență când termenul pentru preaviz este de 24 de ore."

Preaviz pentru accesul în locuință – 5 zile / cazuri de urgență – 24 ore

"Articolul 33
(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităților de
proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din
următoarele condiții:
a) proprietarul prezintă o adeverință din partea asociației de proprietari, care
reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației de proprietari, iar în cazul neachitării integrale,
menționarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverința va avea
număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termenul de
valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverință se prezintă notarului
public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a
administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu precizarea
numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari. Prin
excepție, semnătura oricăruia dintre aceștia este suficientă, caz în care în
cuprinsul adeverinței se va menționa motivul lipsei celei de-a doua semnături.
În situația în care condominiul nu are constituită asociație de proprietari sau,
deși constituită, aceasta nu are președinte și administrator în funcție sau
plata cotelor de contribuție la cheltuielile comune ale asociației de
proprietari sau/și pentru utilitățile publice se face printr-o altă modalitate
agreată de proprietarii condominiului, înstrăinatorul va da o declarație pe
propria răspundere cu privire la acest aspect, declarație care va fi menționată
în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, și va prezenta notarului public
copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităților publice și/sau a
cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și/sau
cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi
pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;
b) în cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari sau către
furnizorii de utilități publice în cazul facturării individuale a serviciilor,
notarul public vă autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă
expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinatorului către asociația
de proprietari, precum și toate debitele către toți furnizorii de utilități
publice."

Adeverința cu privire la achitarea cotelor de contribuție – valabilitate 30 de
zile

"Articolul 33
(8) La solicitarea oricărui proprietar, președintele și/sau administratorul
sunt/este obligați/obligat să elibereze adeverința prevăzută la alin. (2) lit.
a) care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile
asociației de proprietari sau existența unor datorii către asociația de
proprietari sau către furnizorii de utilități publice, după caz, în termen de 3
zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia."

Adeverință cu privire la achitarea cotelor de contribuție – emitere 3 zile

"Articolul 33
(6) La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunțarea hotărârii
judecătorești ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după
caz, instanța de judecată ori executorul judecătoresc va menționa în act ca
noului proprietar îi revine obligația să prezinte președintelui asociației de
proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului
dreptului de proprietate, informațiile necesare, conform actelor de proprietate,
în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari pentru respectiva locuință sau pentru spațiile cu altă destinație
decât aceea de locuință, și datele de contact ale proprietarului."

Prezentare acte de proprietate de către noii proprietari – 10 zile

"Articolul 33
(9) Președintele sau administratorul asociației de proprietari are obligația
solicitării notarii în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni și care
depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată.
Birourile de cadastru și publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor
debite în cartea funciară a locuințelor sau spațiilor cu altă destinație."

Notat în cartea funciară debitele – mai vechi de 3 luni

"Articolul 34
(3) Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui
asociației de proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de
la încheierea lucrărilor și se introduc în cartea tehnică a construcției și în
baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu
noile suprafețe utile."

Comunicat modificarea suprafețelor – 30 de zile

"Articolul 47
(4) Proprietarii sunt anunțați, prin afișare la avizier și pe bază de tabel
nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunțați, pe
baza tabelului nominal convocator, prin poștă cu scrisoare recomandată, cu
conținut declarat și confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a
asociației de proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită,
inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepția adunărilor
generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot
convoca, în condițiile prevăzute la alin. (3), cu cel puțin 3 zile înainte de
data stabilită."

Înștiințare convocare adunare generală – 10 zile / AG extraordinare sau AG
reconvocate – 3 zile

"Articolul 48
2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus
unu din membrii asociației de proprietari, întrunirea adunării generale se
suspendă și se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei
convocări în condițiile prevăzute la art. 47."

Lipsa cvorum prima convocare – reconvocare în max 15 zile

"Articolul 49
(6) În condițiile prevăzute la art. 28, cu cel puțin 3 zile înainte de adunarea
generală, proprietarii au acces la toate documentele referitoare la execuția
bugetară pe anul trecut și la proiectul de buget pe anul în curs, precum și la
orice alte documente necesare bunei desfășurări a adunării generale."

Punere la dispoziție documente înainte de adunarea generală – 3 zile

"Articolul 49
(7) Procesul-verbal al sedinței, care descrie evenimentele în desfășurare,
hotărârile adoptate și rezultatele voturilor, va fi redactat de un membru al
asociației numit secretar al adunării generale prin votul majorității celor
prezenți. În termen de 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală,
procesul-verbal al adunării generale este adus la cunoștința tuturor
proprietarilor, prin grija președintelui asociației de proprietari, prin
afișarea unei fotocopii datate la avizierul asociației de proprietari."

Afișare copie proces-verbal adunare generală – 7 zile

"Articolul 53
(3) Ședințele comitetului executiv se țin cel puțin o dată pe lună și se
convoacă, pe bază de tabel convocator, de președintele asociației de proprietari
sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puțin 5 zile înainte
de data stabilită pentru ședință.
(4) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul unic de
procese-verbale al asociației de proprietari și se semnează de toți membrii
prezenți, precum și de către cenzor/comisia de cenzori și se afișează la avizier
in termen de maximum 7 zile de la data ședinței comitetului executiv."

Convocare comitet executiv – 5 zile / afișare proces-verbal – 7 zile

"Articolul 55
(6) În cazul schimbării sau demisiei comitetului executiv al asociației de
proprietari, vechiul comitet executiv este obligat să transmită noului comitet
executiv, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele
asociației de proprietari și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen
de 5 zile de la încetarea mandatului său, toate documentele și bunurile
asociației pe care le-a avut în administrare și în folosință."

Predarea documentelor către noul comitet executiv – max 5 zile

"Articolul 56
(1) Președintele asociației de proprietari este candidatul, membru al asociației
de proprietari, ales prin voința sa și a jumătate plus unu din numărul
proprietarilor prezenți în cadrul adunării generale. Președintele poate delega,
pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuțiile sale unui membru al comitetului
executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică."

Delegarea atribuțiilor președintelui – maxim 90 de zile pe an

"Articolul 56
(2) În caz de încetare a mandatului președintelui înainte de termen, comitetul
executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare
generală pentru alegerea unui nou președinte."

Convocare adunare generală pentru alegerea unui nou președinte – 5 zile

"Articolul 56
(3) În cazul schimbării președintelui asociației de proprietari, vechiul
președinte este obligat să transmită noului președinte în termen de 5 zile de la
încetarea mandatului său, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de
membrii comitetului executiv și de către cenzor/comisia de cenzori, toate
documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare sau în
folosință."

Predarea documentelor către noul președinte – 5 zile

"Articolul 57
e) răspunde în scris la sesizările și contestațiile scrise ale proprietarilor
din condominiu în termen de maximum 10 zile de la primirea acestora"

Răspunsul președintelui la sesizări/contestații – max 10 zile

"Articolul 57
n) afișează la avizier hotărârile adunării generale și ale ședințelor
comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc
acestea"

Afișarea la avizier ( de către președinte ) a hotărârilor adunărilor
generale/comitetului executiv – max 7 zile

"Articolul 60
(7) În cazul constatării unor nereguli în gestiunea financiar-contabilă a
asociației de proprietari sau referitoare la nerespectarea prevederilor
prezenței legi în cazul hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv,
cenzorul/comisia de cenzori înștiințează proprietarii prin afișare la avizierul
asociației de proprietari, în termen de cel mult 5 zile de la constatare"

Afișarea la avizier de către cenzor/comisia de cenzori a eventualelor
ilegalitați – max 5 zile

"Articolul 62
În vederea facilitării comunicării dintre autoritățile administrației publice
locale și asociațiile de proprietari, președintele asociației de proprietari
este obligat să transmită, în termen de 30 de zile de la data modificării,
compartimentelor prevăzute la art. 10 datele de contact actualizate privind
președintele, membrii comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori sau,
după caz, cenzorul și administratorul."

Transmiterea datelor de contact către autoritățile locale – 30 de zile

"Articolul 66
(1) Administratorul are, în principal, următoarele atribuții:
m) calculează, întocmește, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori,
supune aprobării comitetului executiv și afișează la avizier lista lunară a
cheltuielilor de întreținere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în
termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de
servicii"

Afișarea la avizier de către administrator a listei lunare a cheltuielilor de
întreținere – max 5 zile

"Articolul 66
(2) Administratorul este obligat să folosească pentru plățile curente și pentru
încasări contul curent al asociației prevăzut la art. 20 alin. (1), la care au
acces pentru informare, în condițiile art. 2.184-2.190 din Legea nr. 287/2009,
republicată, cu modificările ulterioare, toți proprietarii. În acest cont sunt
vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau
valorile primite în numele său în contul asociației"

Depunerea sumelor încasate în contul curent al asociației – max 24 de ore

"Articolul 69
(1) În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să
transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire
vizat de președintele asociației și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un
termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor,
bunurilor și valorilor aflate în administrarea sa, situația financiar-contabilă
a asociației și a fiecărui proprietar în raport cu asociația, situația
soldurilor elementelor de activ și de pasiv la data predării. Procesul-verbal
cuprinde și chitanța de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele
proprietarilor restantieri, sumele restante, contractele în derulare, plățile ce
urmează a fi făcute după data predării."

Predarea documentelor, bunurilor și valorilor către noul administrator – max 5
zile

"Articolul 71
(5) În termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare,
administratorul este obligat să prezinte, în condițiile prevăzute la art. 69
alin. (1), președintelui asociației de proprietari și cenzorului/comisiei de
cenzori contabilitatea fondului de reparații, a fondului de rulment și să o
transfere noului administrator"

Prezentarea contabilității fondului de reparații și rulment și predarea către
noul administrator – 5 zile

"Articolul 77
(1) Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități
pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalitățile
nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica
numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca
suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat."

Aplicarea penalităților – după 30 de zile de la termenul scadent

"Articolul 77
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile
calendaristice de la data afișarii"

Termenul de plată pentru cotele de contribuție – 30 de zile de la afișare

"Articolul 78
(2) Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în
instanța proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv
90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la
avizier"

Acționarea în instanță pentru neplata cotelor de contribuție – 60 de zile de la
termenul scadent/90 de zile de la afișarea listei

"Articolul 80
(4) Președintele asociației de proprietari are obligația radierii ipotecii
imobiliare, legale, în termen de cel mult 10 zile de la data la care suma
datorată cu titlul de restanță a fost plătită de către proprietar"

Radierea ipotecii imobiliare – cel mult 10 zile de la data plății

"Articolul 82
(5) Dacă adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște în acest sens,
comitetul executiv stabilește cotele de participare pe persoană la cheltuielile
aferente persoanelor care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună, și
stabilește perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriașii, au dreptul de
a solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană și care
trebuie să fie de cel puțin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării
generale"

Stabilirea/scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană – minim 15 zile

"Articolul 100
(4) În cazul ansamblurilor rezidențiale finalizate la data intrării în vigoare a
prezenței legi, proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidențial preda
autorității administrației publice locale, în termen de 3 luni de la intrarea în
vigoare a prezenței legi, cu titlu gratuit, rețelele comune și terenul aferent
până la bransamentele imobilelor din ansamblul rezidențial, în vederea preluării
în administrare și exploatare a acestor rețele de către furnizorul care asigură
aceste servicii în unitatea administrativ-teritorială respectivă"

Predarea rețelelor comune și terenul aferent către autoritatea administației
publice locale – 3 luni

"Articolul 105
În termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi,
președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să transmită autorităților
administrației publice locale numele și datele de contact actualizate privind
președintele comitetul executiv, comisia de cenzori/cenzorul și
administratorul."

Transmiterea numelor și datelor de contact actualizate către autoritatea
administației publice locale – 60 de zile

"Articolul 106
Persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu
prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot
îndeplini funcția de administrator numai dacă, până la data de 1 ianuarie 2022,
obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea
profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator, în conformitate cu
prezența lege."

Obținerea certificatelor de calificare profesională pentru a îndeplini ocupația
de administrator – 12 luni

"Articolul 107
În termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezenței legi:
a) proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament al
condominiului;
b) proprietarii care nu au informat asociația de proprietari, în conformitate cu
art. 34 alin. (3), respectiv cu privire la modificările suprafețelor construite
sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezenței legi, sunt obligați
să comunice asociației de proprietari modificările suprafețelor respective;
c) președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să actualizeze, în baza
actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație
decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile privind
proprietățile, suprafețele și cotele-părți indivize aferente acestora, în
vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației pentru
respectiva locuință."

Aprobarea regulamentului de condominiu – 12 luni

PROIECT DE:



©AlinApostol