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Édito

par Thierry Mouthiez

le 18/10/2021


INVESTISSEMENT : VERS UNE NOUVELLE COMPRESSION DES TAUX « PRIME »…

« Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France affichent un niveau
honorable dans le contexte actuel avec 15,2 milliards d’euros engagés sur les
neuf premiers mois de l’année 2021 (-17 % sur un an) » affirme Olivier
Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissement
de BNP Paribas Real Estate Transaction France, à propos des résultats du marché
de l’investissement à fin septembre.

La société de conseil considère que « cette contreperformance s’explique
notamment par la très forte baisse des transactions unitaires de plus de 100
millions d’euros avec seulement 32 opérations recensées depuis le début de
l’année, contre 47 sur la même période de l’année 2020 ». Chez CBRE, on fait
valoir qu’« après un deuxième trimestre timide, le marché reprend des couleurs
au troisième trimestre, produisant un volume global légèrement au-dessus de 5
milliards d’euros ». Et Nicolas Verdillon, « managing director investment
properties », de préciser que « cette reprise reflète l’amélioration des
conditions techniques de transactions et démontre l’appétit durable pour
l’immobilier d’entreprise ». Enfin, pour JLL, « avec 2,9 milliards d’euros
investis, le marché francilien a connu un troisième trimestre plus dynamique que
le deuxième (+37 %), mais toujours en net retrait par rapport aux performances
traditionnellement observées ».

Un marché dans lequel « si le bureau reste, toujours et de loin, la classe
d’actifs la plus plébiscitée par les investisseurs avec près de 9 milliards
d’euros investis depuis le début de l’année, on note un ralentissement plus
marqué (-24 % sur un an) » dixit Olivier Ambrosiali ; dans lequel le segment
industriel et la logistique « reste incroyablement dynamique et les rendements
n’ont jamais été aussi bas, reflétant la concurrence sur les rares
opportunités » dixit Nicolas Verdillon ou encore dans lequel « le QCA arrive en
tête des engagements avec près d’1,9 milliard d’euros (22 %), grâce notamment à
7 transactions de plus de 100 millions d’euros » dixit JLL.

Surtout, dans ce marché où « les opportunités restent variées » selon Stephan
von Barczy, directeur du département investissement de JLL, la société de
conseil n’a pas enregistré « de mouvement particulier pour les taux « prime » en
bureaux au 3ème trimestre 2021 par rapport au trimestre précédent, à l’exception
de quelques décompressions observées sur des secteurs présentant des niveaux
d’offre élevés ou disposant essentiellement d’actifs de grande taille plus
difficiles à financer. Le taux « prime » bureaux du QCA reste, ainsi, stable à
2,50 % ». Néanmoins, selon Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas Real Estate, «
au cours des prochaines semaines, les taux « prime » pourraient connaître de
nouvelles compressions, tout particulièrement sur le marché de la logistique. De
son côté, malgré une accélération traditionnelle des cessions au cours du 4ème
trimestre, les volumes investis en immobilier d’entreprise devraient connaître
en 2021 une baisse de l’ordre de 10 % comparativement à 2020, retrouvant ainsi
un niveau plus en adéquation avec leur moyenne long terme ». Un avis partagé par
Nicolas Verdillon, pour qui, « la pression sur les taux de rendement se poursuit
pour les actifs « prime » situés dans les secteurs établis, optimisant ainsi
certaines valeurs vénales ». Cependant, le conseil note qu’« en revanche, pour
les actifs au profil locatif et/ou environnemental incertains et situés
principalement dans les secteurs secondaires, les taux de rendement subissent
une dé-pression haussière, qui continue de rétablir une hiérarchie du risque
alimentée par un marché très étroit »…

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