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COME SI CONTANO I LOCALI DI UNA CASA. O I VANI.

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29 Novembre 2022
Quando si vende o si acquista un immobile è importante capire come si contano i
locali di una casa. Il primo passo per farlo è definire cosa si intende per
locale, come si effettua il conteggio per determinare il tipo di abitazione
(monolocale, bilocale, trilocale, quadrilocale) e perché non si deve confonderlo
con il vano catastale.


QUALI SONO I LOCALI DI UNA CASA

Il bilocale è composto da due stanze principali che possono essere una camera da
letto e un soggiorno, oppure una camera da letto e uno studio. A queste o altre
combinazioni di stanze (cameretta dei bambini, sala, soggiorno, camera da letto,
studio) si aggiungono poi gli altri ambienti di servizio.
Quando le stanze principali (in varie combinazioni) sono tre si parla di
trilocale. Quando i locali sono quattro (ad esempio: due stanze da letto,
soggiorno, studio), si tratta di un quadrilocale.

Cos’è il locale di una villa o di un appartamento? Il locale è una stanza con
una specifica funzione / destinazione. Rientrano in questa categoria ambienti
dove si trascorre la maggior parte della vita domestica: la camera da letto, il
soggiorno, la sala o il salone, lo studio e la cameretta dei bambini. Queste
stanze sono considerate gli ambienti principali di una casa e, nel calcolo dei
locali totali, ognuna vale come una unità.


QUALI STANZE NON SONO CONSIDERATE LOCALI

Oltre ai locali veri e propri, una casa si compone di tanti altri ambienti,
alcuni di questi fondamentali ai fini dell’abitabilità ma non considerati per
determinare la tipologia di appartamento. Stiamo parlando delle stanze con una
specifica funzione di servizio: il bagno e la cucina (in realtà quest’ultima può
rientrare nel calcolo dei locali secondo gli usi del luogo o di una determinata
agenzia). A questi si aggiungono ambienti che non sono essenziali, come il
ripostiglio, l’ingresso o i corridoi.
Tutti questi locali, quindi, non rientrano nel calcolo per definire il tipo di
abitazione. Se vi è capitato di leggere più annunci immobiliari, avrete forse
notato, ad esempio, che il numero dei bagni accompagna spesso una prima e
sintetica definizione dell’appartamento: trilocale con due bagni, bilocale con
un bagno grande etc.



COS’È IL MEZZO LOCALE DI UNA CASA

Può succedere che in un annuncio, nell’indicazione del numero dei locali,
compaia anche “un mezzo” (ad esempio: 4,5 locali). Se vi siete imbattuti in una
simile definizione, sappiate che non è un errore.
Il mezzo locale di una abitazione è un ambiente con una superficie tale da
meritare una certa considerazione come, ad esempio, una cucina abitabile con una
superficie di oltre 12 mq o altri ambienti accessori di almeno 6 mq di ampiezza
(ad esempio: ingresso guardaroba). Queste aree, infatti, sono spaziose anche se
non tali da essere ritenute stanze principali e quindi locali interi.



QUALI E QUANTE STANZE HA UN BILOCALE, UN TRILOCALE O UN QUADRILOCALE

Nel calcolo del numero dei locali di una casa, conta quante delle stanze
principali sopraindicate sono presenti, indipendentemente dalla loro superficie.
O quasi. Come detto precedentemente, infatti, quando la dimensione di un
ambiente supera una certa soglia, questo, anche se di servizio, può essere
conteggiato come mezzo locale (ex: cucina abitabile).


COSA SI INTENDE PER TRILOCALE, BILOCALE O QUADRILOCALE?

Il bilocale è composto da due stanze principali che possono essere una camera da
letto e un soggiorno, oppure una camera da letto e uno studio. A queste o altre
combinazioni di stanze (cameretta dei bambini, sala, soggiorno, camera da letto,
studio) si aggiungono poi gli altri ambienti di servizio.
Quando le stanze principali (in varie combinazioni) sono tre si parla di
trilocale. Quando i locali sono quattro (ad esempio: due stanze da letto,
soggiorno, studio), si tratta di un quadrilocale.



CHE DIFFERENZA C’È TRA LOCALE E VANO CATASTALE?

In attesa che entri in vigore la riforma del catasto, la giurisprudenza in
materia di beni immobiliari considera il vano catastale una unità di misura
utile al calcolo della rendita catastale e, quindi, della relativa tassazione.
Queste, infatti, si basano sulla consistenza catastale, ovvero la grandezza
espressa in vani.

ll vano catastale non corrisponde al locale.

I vani per immobile di tipologia abitativa (categoria A), si suddividono in

 * vani principali
 * vani accessori diretti
 * vani accessori indiretti (o complementari)
 * dipendenze


VANI PRINCIPALI

I vani principali sono considerati come una unità e sono così definiti secondo
la superficie e la destinazione. Per la precisione, il vano è uno spazio
delimitato da pareti, soffitti e pavimenti, provvisto di illuminazione diretta,
con una superficie minima di tot mq fino a un numero massimo di mq che varia di
regione in regione. Oltre il limite massimo, la superficie è considerata
eccedenza e concorre in modo diverso alla determinazione della superficie
catastale.
A differenza del conteggio dei locali, nel calcolo dei vani catastali, la cucina
(ma non l’angolo cottura) rientra sempre anche con una dimensione inferiore al
minimo previsto dalla Agenzie delle Entrate del Territorio per definire un vano
principale.
Invece, una camera da letto con una ampiezza inferiore al minimo indicato è
considerata un vano accessorio diretto, non un vano principale.
Sono vani principali (se con la giusta metratura): la cucina, le camere da
letto, il soggiorno, la sala, il salotto.



VANI ACCESSORI DIRETTI

Questi vani sono al servizio diretto dei vani principali (dai quali si accede e
sono funzionali all’uso dell’immobile). Ad ognuno di essi è assegnata una misura
corrispondente a 1/3 di vano.
Sono vani accessori diretti: bagno, corridoio, ingresso, disimpegno, cabina
armadio e le stanze con una superficie inferiore al minimo indicato.

Vani accessori indiretti (o complementari)
Questa tipologia di vani non è al servizio diretto dell’immobile perché non sono
propriamente necessarie per utilizzarlo. L’accesso può essere esterno. Nel
calcolo della superficie catastale concorrono nella misura di ¼ di vano.
Sono vani accessori indiretti: cantine, lavanderia, soffitte, ripostigli in
cantine o soffitte, locali di sgombero.

Dipendenze
Le dipendenze sono aree libere con una funzione di servizio della casa che
comportano un’aggiunta del 10% al calcolo totale. Non è però detto che la loro
presenza sia un vantaggio per l’Unità Immobiliare Urbana, soprattutto se
incidono in modo negativo sul reddito lordo. In questo caso, si può detrarre il
10%.
Sono dipendenze: terrazze, tettoie, portici, aie, giardini



Via Emilia Pavese 63/A
29121 - Piacenza
Sede Legale:
Via Enrico Besana, 3 (MI)

Contatti

Tel. 0523.1552705
info@eticasa.io
PEC: eticasasb@pec.it
P.IVA: 12455580964

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