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L’IMMOBILIER DE BUREAUX SE PORTE BIEN À QUÉBEC… POUR L’INSTANT



Au centre-ville de Québec, le gouvernement occupe près de 40 % des tours de
bureaux (archives).

Photo : Radio-Canada / Maxime Corneau

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Louis Gagné (accéder à la page de l'auteur)

Louis Gagné

Publié à 10 h 38

La généralisation du télétravail au cours des deux dernières années et demie n’a
pas sonné le glas des tours de bureaux de Québec, dont le taux d’occupation est
demeuré pratiquement inchangé par rapport au début de la pandémie. Si les
propriétaires d’immeubles commerciaux de la capitale font meilleure figure que
leurs collègues de la métropole, c’est en grande partie grâce aux milliers de
mètres carrés que loue le gouvernement du Québec pour héberger ses
fonctionnaires.

L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) représente les plus
importants joueurs immobiliers des grandes villes de la province. Pour son
président et directeur général, Jean-Marc Fournier, il n’y a pas photo :
l’immobilier de bureaux se porte mieux à Québec qu’à l’autre bout de la 20.

Il y a une position beaucoup plus favorable à Québec qu'elle ne l'est à
Montréal. Au centre-ville de Montréal, les taux d'inoccupation sont passés, en
début de pandémie, de 8,8 à 16,9 %. Donc, ils ont doublé, et lorsqu'on regarde
la région de Québec, bien là, on est plutôt au même niveau, ou à peu près, de 8
à 8,3 %, indique l’ancien ministre et député à l’Assemblée nationale.

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Le taux de sous-location est un autre indicateur permettant de comparer la
performance de l’immobilier de bureaux dans la capitale et la métropole.

La sous-location, c'est quoi? C'est quelqu'un dont le bail n'est pas arrivé à
terme, mais qui a trop d'espace et qui veut le laisser à une sous-location. À
Montréal, la sous-location est quand même assez importante et à Québec, elle est
marginale, observe Jean-Marc Fournier.

Jean-Marc Fournier mentionne qu’un éventuel virage plus marqué du gouvernement
du Québec en faveur du télétravail aurait des conséquences sur l’immobilier de
bureaux dans la capitale.

Photo : Radio-Canada

Selon des données compilées par Groupe Altus, au premier trimestre de 2022,
4,3 % des locaux à usage professionnel et administratif disponibles à Québec
étaient sous-loués, comparativement à 16,5 % à Montréal.




LOCATAIRE DE CHOIX

Mais à quoi peut-on attribuer l’écart significatif entre les taux d’occupation
et de sous-location des deux plus importantes villes du Québec? Jean-Marc
Fournier ne voit qu’une explication : l’omniprésence du secteur public dans la
capitale.

À Québec, il y a un locataire important qui s'appelle le gouvernement du Québec.
Au centre-ville et à Sainte-Foy, c'est autour de 35, 36 % [des espaces] où c’est
le gouvernement, la Société québécoise des infrastructures (SQI), qui est
locataire, rapporte le PDG de l’IDU.

Dans le sous-secteur de la colline Parlementaire, la part de la SQI sur le
marché de l’immobilier de bureaux atteint 63 %!

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En regardant la part importante qu’occupe le gouvernement du Québec sur le
marché de l’immobilier commercial, en particulier au centre-ville et sur la
colline Parlementaire, on comprend mieux pourquoi la Chambre de commerce et
d’industrie de Québec (CCIQ) était impatiente de voir les fonctionnaires revenir
au bureau.


STIMULER L’ACHAT LOCAL

Depuis le début de la pandémie, le président et chef de la CCIQ, Steeve Lavoie,
a interpellé le gouvernement Legault à plusieurs reprises afin qu’il permette à
ses employés de regagner leur milieu de travail, ne serait-ce qu’à raison de
deux ou trois jours par semaine.

Plusieurs commerçants du quartier Saint-Roch (photo), au centre-ville de Québec,
doivent leur réussite à la présence des travailleurs des immeubles de bureaux
avoisinants (archives).

Photo : Radio-Canada / Érik Chouinard

L’objectif étant de permettre aux commerces du centre-ville de bénéficier des
retombées associées à la présence de 25 000 à 30 000 employés de l’État.


IMPACT MAJEUR

On le sait, à Québec, il y a des périodes qui sont très achalandées [...], mais
on a des périodes plus mortes, et c'est là où [la présence de travailleurs] qui
peuvent acheter local, consommer local, vient donner un coup de main aux
commerçants. Elle leur permet de passer à travers des saisons plus longues, fait
valoir Steeve Lavoie.

> « Juste revenir une journée ou deux par semaine, ça a un impact majeur pour
> les commerçants, beaucoup plus qu'on ne l'imagine. »
> 
> — Une citation de  Steeve Lavoie, PDG, Chambre de commerce et d’industrie de
> Québec

Son souhait a finalement été exaucé au début de l’année, quand le gouvernement
Legault a annoncé la fin du télétravail obligatoire à compter du 28 février et
la réintégration progressive, en mode hybride, des fonctionnaires à partir du
14 mars.

Steeve Lavoie explique que les entreprises de Québec poursuivent leur réflexion
par rapport à la place qu’elles veulent accorder au télétravail.

Photo : Radio-Canada

Pour l’instant, rien n’indique que le provincial envisage de réduire la
superficie des locaux qu’il loue pour héberger les employés du secteur public
afin de tenir compte de la nouvelle réalité découlant du télétravail. Une telle
décision aurait des effets immédiats sur l’immobilier de bureaux de la capitale.



Si jamais le gouvernement du Québec voulait prendre un virage de télétravail
important, cela aura des conséquences, bien sûr, sur une ville comme Québec,
plus que partout ailleurs, prévient Jean-Marc Fournier.

La stabilité qu’apporte le secteur public a donc un sombre corollaire, soit la
grande vulnérabilité du marché immobilier envers les politiques de télétravail
de l’État québécois.


DÉCISION ÉCLAIRÉE

Le PDG de l’Institut de développement urbain du Québec souligne que le
gouvernement est conscient de son apport à la vitalité économique générée par la
présence des fonctionnaires au centre-ville. Son organisation n’a donc pas
ressenti la nécessité de faire des représentations auprès du pouvoir politique
afin de le convaincre de conserver l’ensemble de ses baux locatifs.

Il n'y a pas à plaider tant et tant. Tout ce qu'il y a, c'est de s'assurer que
le Québec prendra une décision éclairée, ce dont je n'ose pas imaginer qu'il ne
ferait pas, insiste M. Fournier.

> « Un locataire comme le gouvernement du Québec devrait se préoccuper aussi des
> conséquences, je dirais, urbaines, dans la mesure où ce sont les quartiers
> eux-mêmes qui pourraient, pour un temps, être dévitalisés. »
> 
> — Une citation de  Jean-Marc Fournier, PDG, Institut de développement urbain
> du Québec

Après avoir été désertées au début de la pandémie, les tours de bureaux de
Québec ont vu leur achalandage augmenter significativement depuis la fin du
télétravail obligatoire (archives).

Photo : Radio-Canada

Curieusement, ce n’est pas à Québec où l’on suit avec le plus d’attention la
tangente que prendra le gouvernement à l’égard du télétravail, mais à Montréal.

Même si l’État n’y occupe pas une place aussi dominante qu’à Québec, sa présence
dans la métropole est suffisamment importante pour que les propriétaires s’y
intéressent de près.

Au centre-ville de Montréal, les taux de disponibilité et de sous-location
permettent aux gens de s'inquiéter. Ils sont là et ça leur fait voir qu'il y a
un risque et ils ne veulent pas en ajouter une couche de plus avec le
gouvernement qui dirait : "bien, je ne loue plus mes loyers." Donc, on voit bien
qu'à Montréal, c'est une préoccupation, souligne Jean-Marc Fournier.


LE MODE HYBRIDE S'IMPOSE

Cela fait maintenant neuf mois que le télétravail, là où il est possible, n’est
plus obligatoire au Québec. Au cours des derniers mois, Steeve Lavoie a constaté
qu’à l’instar du gouvernement, les employeurs du centre-ville ont largement
adopté une formule alliant travail à distance et en présentiel.

L’hybride est vraiment sur toutes les lèvres. C'est-à-dire qu'il y a beaucoup
d'entreprises qui exigent que les gens viennent au bureau une, deux ou trois
fois par semaine [lors de journées spécifiques]. Il y a d'autres entreprises qui
ne donnent pas de journée, mais qui demandent, par exemple, d'être là deux jours
dans la semaine, n'importe quelle journée. Alors, on voit vraiment une reprise
qui se fait de façon mitigée, raconte le patron de la CCIQ.

Offrir la possibilité d'effectuer du télétravail aide certaines entreprises à
recruter de nouveaux employés.

Photo : Radio-Canada / Olivia Laperrière-Roy

Déjà, une tendance se dégage : à Québec, les employés travaillent
majoritairement en présentiel du mardi au jeudi, alors que les lundis et
vendredis sont généralement consacrés au télétravail. Ce changement par rapport
à l’avant-pandémie a obligé les commerces qui dépendent du personnel des tours
de bureaux à adapter leurs horaires. C’est entre autres le cas des propriétaires
de restaurants.

> « J’ai parlé avec des restaurateurs qui nous disent : "bien, mardi, mercredi,
> jeudi, on est full, on est sold out, mais le lundi et le vendredi, c'est
> vide." »
> 
> — Une citation de  Steeve Lavoie, PDG, Chambre de commerce et d’industrie de
> Québec

Autre changement notable, la durée des baux a été considérablement réduite
depuis le début de la pandémie, passant de 10 ans à 2, 3 ou 5 ans.


EN MODE OBSERVATION

La raison, c'est que tout le monde est en position d'attente et de voir de quoi
sera fait demain. Est-ce que le télétravail va se généraliser? Est-ce que le
travail au bureau va redevenir important?, explique Jean-Marc Fournier.

C’est le genre de réflexion qu’entend régulièrement Steeve Lavoie parmi la
communauté d'affaires de Québec. Les entreprises ignorent encore la place exacte
qu’occupera le télétravail au cours des prochaines années.

Plus du tiers (34 %) des locaux commerciaux du secteur Sainte-Foy sont loués par
le gouvernement du Québec (archives).

Photo : Radio-Canada / Alice Chiche

Si offrir la possibilité de travailler à distance sera essentiel pour attirer et
conserver de nouveaux talents, particulièrement dans un contexte de pénurie de
main-d'œuvre, permettre aux employés de travailler au bureau le sera
probablement tout autant.


ÉQUILIBRE À TROUVER

Oui, le télétravail est important pour garder nos gens, leur donner des
avantages, un équilibre travail-famille, ainsi de suite, mais l'inverse est
aussi vrai. On entend beaucoup d'employés dire : "bien, moi, j'aime ça, aller au
travail, ça me fait du bien de sortir de la maison." Alors, c'est vraiment de
trouver un équilibre entre les deux et c'est sur ça que les employeurs
travaillent présentement, explique Steeve Lavoie.

Jean-Marc Fournier observe la même chose. Selon lui, il faudra attendre quelques
années avant de connaître les effets à long terme du recours massif au
télétravail.

Le jury n'a pas fini d'analyser son dossier et de rendre son jugement sur ce que
c'est, la bonne recette de télétravail. On sait bien que le modèle hybride va
prendre une place beaucoup plus importante, évidemment, qu'avant la pandémie,
mais il n'y a pas grand monde qui pense que c'est la recette ultime. Et donc, on
va voir comment tout ça va évoluer. Il n'y a personne qui a la capacité de
voir 5 et 10 ans en avant, conclut-il.


À LIRE AUSSI :

 * Les tours de bureaux du centre-ville continuent de se vider
 * L’embellie des artères commerciales à Québec cache des défis de taille
 * Même deux jours au travail auront un impact positif sur les commerces de
   Québec

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