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楊大佬

 

 1. 資深投資者，30多年投資經驗
 2. 投資主要在九龍及新界區域
 3. 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！


林佳武

Atrick Lam

 1. 祥益地產數據分析員
 2. 持有地產代理(個人)牌照
 3. 持有城大管理統計學位
 4. 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
 5. 早年已上車成為業主


潘嘉欣

Yan Phoon

 1. 祥益地產按揭部主管
 2. 從事按揭業務十多年
 3. 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
 4. 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
 5. 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
 6. 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
 7. 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋


Hannah Ching

 

 1. 祥益地產In-house PR
 2. 修讀市場學及公共關係科
 3. 於公司各大小活動擔任主持一職
 4. 負責美術設計與籌備不同類型的活動
 5. 策劃社交媒體宣傳方案
 6. 上車換樓小初哥


下次每週地產新聞評論直播時間:
03/Jun (星期一) 12:00PM


汪敦敬

Lawrance Wong

 1. 從事地產代理業近40年
 2. 創辦祥益地產
 3. 撰文評論樓市逾30年
 4. 一直堅持「講真話」
 5. 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
 6. 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
 7. 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
 8. 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享


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 6. 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
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 8. 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享


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林佳武

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每日新聞摘要 每日新聞摘要 30.05.24 2024-05-30 (明報)官方樓指按月升幅收窄至0.29% 兩月累升2%
港府2月「撤辣」對樓市的剌激效用漸減退，據差估署最新統計，4月私宅售價指數報308.7點，按月升0.29%，雖連升兩個月、累升2.08%，惟按月升幅遠較3月1.79%大幅收窄，而今年首4個月售價指數仍累跌0.84%。同時4月私宅租金指數報186.9點，按月升幅0.92%，同屬連升兩個月（期間累升1.25%），按月升幅卻擴大（3月升幅為0.33%），今年首4個月，租金累升0.48%，走勢跑贏樓價。
值得留意，差估署4月私宅售價指數報308.7點，雖連升兩個月，但較去年12月311.3點仍下挫0.84%；若相對2019年9月高峰398.1點，則低約22.5%。各類單位售價指數於上月均見上升，按月升幅介乎0.25%至0.69%，表現最標青為實用753至1075方呎C類單位，4月報290.7點，按月升0.69%。市場最關注的實用431方呎以下A類細單位，4月報330.8點，按月升0.3%。
租金按月升幅擴大至0.92%
租金方面，走勢與樓價背道而馳；上月私宅租金指數報186.9點，按月升幅由3月0.33%擴大至0.92%，反映暑假住宅租務旺季雖然未至，但租金走勢卻持續強勢，創2019年12月189.7點後逾4年來按月新高，但相對2019年8月高峰200.1點，則仍相差6.6%。不過，上月並非各類單位租金指數均上升，其中實用431至752方呎B類單位，4月報185.3點，按月跌0.98%，屬唯一錄按月下跌的單位類別；按月升幅最勁為實用1076至1721方呎D類單位，4月報150.2點，按月升1.08%。
業界料樓價指數或再下調
美聯首席分析師劉嘉輝指出，「撤辣」雖為樓市帶來支持作用，惟新盤近期持續以低價登場，以搶佔購買力，加上減息時間存變數，令近期樓價再度略下調。至於租務方面，劉稱，隨租務旺季將臨，部分內地生提前來港租樓，加上外來專才持續來港，料次季租金將持續跑贏樓價。
另中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，樓市對「撤辣」的興奮程度逐漸減弱，樓市步入正常化，近期新盤割價傾銷，二手業主只好減價求售，料下月公布的5月差估署售價指數或會再現下調。
(東方)二手市況：第一城每呎又穿萬元 做價3年挫20%
再有藍籌屋苑做價下試撤辣前低位，沙田第一城套三房河景單位，成交呎價再跌穿一萬元關口，成交價較3年前同類型單位下挫逾20%。
美聯黃錦瀚表示，上述單位為4座中層D室，實用面積約853方呎，套三房另連工人套房設計，擁露台，以850萬元成交，呎價約9,965元。資料顯示，上址對下一層單位，2021年曾以1,078萬元登記轉手，期內樓價跌約228萬元。
yoo Residence售750萬貶52% 市區樓再錄勁蝕個案。消息指，銅鑼灣yoo
Residence一個高層單位，實用面積約355方呎，一房間隔，僅以750萬元易手，呎價約21,127元。單位於2013年一手購入，約11年帳面損手近820萬元，貶值逾52%，為近期二手市場跌價幅度最大轉讓。
半新盤蝕讓潮持續。中原曾紀賢指，大埔白石角雲滙1座低層B1室套三房戶，實用面積約857方呎，議價後以1,058萬元沽出，呎價約12,345元，較約5年前購入價帳面低約519萬元，貶值約32.9%。當中未扣除有機會獲得發展商回贈及優惠。
該行廖忠堅稱，觀塘凱滙2座中層K室兩房戶，實用面積約550方呎，減價約7%，成交價888萬元，呎價約16,145元，新買家為換樓客，原業主於2018年12月購入，帳面蝕讓139萬元。
荃灣映日灣做價再低於「4球」。市場消息指，屋苑2座高層開放式戶，成交價397萬元，呎價約18,128元。原業主2019年購入，帳面蝕37萬元。
安基苑無契樓搶高44%拍出
細價樓低價拍賣被瘋搶。黃開基拍賣行昨售出牛頭角安基苑C座低層6室，屬遺產物業，不提供樓契，實用面積約568方呎，自由市場開價238萬元，獲多達20組客出價競投，單位最終以343萬元售出，搶高105萬元，較開價高約44%，呎價約6,039元。單位銀行估價約486萬元，成交價低約143萬元或約29.4%。
忠誠拍賣亦售出3項物業，包括長沙灣AVA
228高層H室銀主盤，實用面積約248方呎，開價298萬元，最終被搶高約20.8%，以360萬元賣出，呎價約14,516元。原業主2022年買入，單位貶值約39%。另外，屯門居屋兆安苑Ｈ座低層4室銀主單位以302萬拍出，呎價約5,364元。場內亦以開價100萬元售出大嶼山二澳無契地皮。
(東方)港島甲廈空置率12.6%破頂
本港商廈租賃市場持續淡靜，4月港島區整體甲級寫字樓空置率按月上升約0.4個百分點至12.6%，創有紀錄新高，同時，該區甲廈平均呎租約64.2元，按年下跌約5.2%。
超甲級寫字樓租金跌9.1%
萊坊發表最新的《香港每月物業市場報告》指出，上月港島區甲廈空置情況較嚴重區域為鰂魚涌及黃竹坑，兩區空置率分別飆升至約14.9%及18.3%。
另外，中環超甲級寫字樓租金跌幅顯著，平均呎租約109.9元，按年下挫約9.1%，按月亦挫約0.5%。
至於銅鑼灣甲廈平均呎租約53.4元，較去年下挫約8.7%；鰂魚涌平均呎租約42.8元，按年亦跌約5.4%，兩個分區租金按月未有變化。
港島寫字樓市場錄得不少內地企業的查詢和新需求。一般而言，面積5,000方呎以下擁有海景及裝修的中小型優質寫字樓，最受內地租戶追捧。不過，由於市場缺乏新需求，預計港島區甲級寫字樓短期內的空置率維持高位，今年租金將下跌達3%。
九龍區寫字樓租賃市場依然低迷，4月甲廈平均呎租按月下跌約1.7%至22.8元，自今年初至上月，已累挫約7.6%。上月以平均面積約3,000方呎或以下的細交易為主。
PARKVILLE商場一樓嗌一億 另一方面，由宏安地產(01243)與物業投資者趙朗持有的屯門THE
PARKVILLE基座商場一樓全層連獨立入口，透過美聯旺舖推出標售。該行游家成稱，物業建築面積約10,602方呎，連租約意向價約1.08億元，目前租客為健身室及日式烤肉店。
(東方)樓價恐曳 租金強勢 私宅上月升幅縮 首4月跌
樓市全面撤辣後帶動本港住宅樓價持續回升，政府最新公布的4月私人住宅售價指數報308.7點，按月再度上升約0.29%，已經連續兩個月上漲，並累升約2.08%，惟上月的升幅明顯收窄。今年首4個月仍然下跌約0.84%，有市場人士指出，息口高企下，上半年樓價難以扭轉跌勢。
差餉物業估價署昨公布的臨時數據顯示，上月私人住宅售價指數升幅，比較3月時的上升1.79%，大幅減少約1.5個百分點，而4月私宅售價指數仍較2021年9月的歷史高位398.1點，低出約22.46%。
4月兩類面積單位售價指數，以實用面積約1,075方呎及以下中小型單位升幅較大，該指數最新報310.2點，按月漲約0.32%，連升兩個月，累漲約2.14%。首4個月計仍下跌約0.77%。至於實用面積約1,075方呎以上大型住宅單位指數，最新報277.9點，按月升約0.29%，亦連漲兩個月，累升約1.35%。該指數4個月仍挫約0.93%。
港島中型單位月挫4%
事實上，據該署臨時數字，4月共有6個類別的私人住宅平均每方呎售價按月下跌，同時，有另外5個類別上升。其中以港島區實用面積約753至1,075方呎中型單位跌幅最大，該類別單位4月平均每方呎售價最新報約15,035元，按月下挫約4.17%。今年首4個月也累積下跌約11.37%，為各類別單位同期挫幅最大。
另外，以按月計算，上月呎價升幅最大單位類別為九龍區實用面積約753至1,075方呎的中型單位，平均呎價最新報約15,698元，較3月漲約4.02%，已連升4個月。今年首4個累升約8.84%。
新盤搶客 二手有難 此外，今年4月私宅租金指數報186.9點，按月上升約0.92%，並連漲兩個月，並創逾4年新高。今年首4個月上升約0.48%，跑贏樓價。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，最新公布樓價連升兩月，反映撤辣見效，但4月升幅顯著收窄，相信是受到新盤低價開售搶灘拖累，令二手業主叫價難以持續企硬。陳又預期，5月樓價指數只能橫行，6月甚至有機會倒跌約0.5%，令第二季樓價出現約0.21%的跌幅，上半年樓價恐要累跌約1.33%。而全年租金有力挑戰逾一成的升幅。
撤辣效用減 全年偏淡
萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，4月住宅樓價指數雖上升，惟高息口及新盤貨尾量囤積等因素，繼續拖慢樓價回升步伐，故維持預測今年樓價走勢呈現L形，上半年仍有機會下跌約3至5%，下半年可望略為回穩，全年走勢持平到下跌約5%。今年租金料可上升約5至8%。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，撤辣首兩個月的興奮程度漸見減弱，樓市步入正常化，預期5月的差估署指數或會出現下調。
(星島)海灣半島將推逾4000伙成焦點
政府於去年《施政報告》重啟啟德大型運輸系統，並有意將「雲巴」系統引入海灣半島，區內的「阻力位」有望得以解決，屆時將大大提升區內交通，並能配合區內商住文藝區的發展路向，令市場重新聚焦在啟德區上，由於區內發展日漸成熟，料發展商將有機會加快推盤步伐，預算下半年推售的全新項目料涉約4000伙。
海灣半島發言人韓家輝表示，看好區內發展，並期望藉啟德郵輪碼頭金庸人物雕塑展活動推廣本地旅遊，亦相信啟德體育園落成後，區內前景將更好，啟德跑道區近兩三年出現很大變化，發展逐漸成型，鄰近啟德體育園將於明年上半年啟用，預計未來將會舉行更多盛事，配合未來跑道區酒店零售進駐，將帶來更多元化海濱生活體驗。
韓家輝：將成本港新地標
韓家輝續稱，海灣半島三面環海，環抱佔地約45公頃四大海濱公園，同時連接約11公里長海濱長廊，相信該區將會成為本港新地標，長遠而言，希望加強市場對該地段未來發展信心和核心價值，提升社區的生活質素，成為居民理想安樂窩。集團支支持該區發展，以及實踐九龍東成為香港第二個核心商業區（CBD2）的共同願景。
會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀指，地建會本月初曾組團前往深圳比亞迪總部參觀、試坐由比亞迪自行研發的無人駕駛電動高架列車「雲巴」。他認為，整個系統十分適合引入未來啟德交通配套當中，加上營運者有經驗，而且技術符合要求及需要，相信可以滿足城市發展對便捷集體運輸系統需求，期望政府可以加快完善區內運輸系統。
「雲巴」推引入可大大強化區內住宅、商業、文娛康體及旅遊等配套。另外，商會亦已向政府遞交很多意見，促進啟德發展區與觀塘以至整個東九龍交通運輸網絡更緊密融合，發揮東九龍作為香港CBD2經濟潛力。
黃光耀：強化區內配套
啟德區為今年一手供應焦點所在，預計下半年推售的全新項目，不少集中在海灣半島上，其中已揚言推售的項目，包括新世界與遠東合作發展的柏蔚森，有機會於下月登場，項目分3期發展，合共提供1305伙，涵蓋1房至3房間隔，主打1房及2房單位，預計先推出第1期發售，共提供291伙。
中國海外獨資發展的維港1號，自政府撤辣後取得不俗銷情，整體銷售亦已接近尾聲，發展商亦有機會於下半年推出系內另一個獨資發展的項目維港‧雙鑽，為區內少有以獨資發展的項目，共提供702伙。
會德豐地產早前預告，夥拍恒地、新世界、中國海外合作發展的承豐道19號項目，有機會第3季推售，項目分3期發展，共提供1590伙。連同會德豐地產另一個項目MIAMI
QUAY第2期，相信有機會下半年推售的新盤，料涉逾4000伙。 詳情
成交快訊 未來鐵路優勢 屯門悅湖山莊以344萬自由價沽 2024-05-29
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前分行錄得一宗屯門悅湖山莊的買賣成交個案，據了解，原業主於2019年以約422.8萬(自由市場價)購入，是次轉手帳面虧蝕約78.8萬元。袁氏稱，上述所錄成交單位為2座低層K室，實用面積431呎，兩房兩廳。新買家為外區客，主要鍾情該區樓價低水，而且單位內籠寬敞企理，加上原業主計劃套現，因此擴大議幅，累減高達21萬，新買家考慮到上述屋苑受惠南延綫新規劃，屋苑附近將增設鐵路站，未來升值潛力優厚，遂便決定以344萬(自由市場價)購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為7981元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署)
(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) 詳情
成交快訊 屯門寶怡花園兩房戶獲以1.08萬元「即睇即租」 2024-05-29
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示，屯門寶怡花園設有屋苑泳池，加上鄰近建生輕鐵站及巴士站，往返市區相當便利，故吸引不少區內或外區客租入。日前分行促成一宗寶怡花園「即睇即租」的租賃成交個案，該單位之租金回報率高達3.4厘。陳氏稱，上述所錄成交單位為3座中層C室，實用面積415呎，兩房一廳。租客為區內客，表示熟悉區內環境，而且屋苑周邊配套完善，加上單位內附企裝及部分傢電，業主更有200元的議價空間，租客遂便決定以1.08萬元「即睇即租」，以實用面積計算呎租26元。陳氏續稱，如以同類型單位銀行估價約381萬作計算，該單位的租金回報率高達3.4厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署)
*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責) 詳情
每週樓市評論 租務旺市 回報上升吸引投資者 2024-05-29 *轉載自2024年05月29日的大公報
原文：萊坊發表了今年第一季《全球豪宅租金指數》報告，全球15個城市的豪宅租金平均按季增長0.7%。香港豪宅租金同樣按季錄得0.7%升幅，但因為有關報告接近3分之2的時間是反映未撤辣前的效應（2月28日撤辣），證明未撤辣前豪宅的市況其實已經開始穩定，起碼在租務上可以這樣說。樓市在撤辣之後最高曾經升過約3個百分比（以CCL為例），近期好像有一點回落，甚至接近消化了撤辣之後的升幅，筆者相信因為撤辣之後市場以換樓為多，換樓潮自然會產生一些板塊多了放盤，所以價格平了，但同時亦因換樓，較多業主追捧有關換樓對象的板塊的價錢亦會高了！筆者認為樓價下跌潮已過了，現在是一個重整階段。事實上，辣招時期和撤辣時期的市場結構的槓桿不同了，資金和購買力發揮的板塊亦不同了，辣招時期很多購買力都集中在細單位，以
2010年至2021年10月(官方樓市指數高位)計，按A類至E類面積劃分的升幅分別是229%、195%、130%、103%和64%，數字反映細單位跑贏大市。而樓花曾幾何時，在同一個區都試過在二、三年間發售呎價由約$11000升到$20000左右，只是有關樓價的升幅不會在樓市指數上反映！
當年過分集中升得太快的板塊會在回復之下去降溫。現在市場上有不少板塊雖然有減價，但價格已經回不到辣招前那種破低價的價位了，舉例：4百萬元以下已買不到嘉湖山莊3房單位，尤其優質單位很多板塊的價格已上升了。此外，要留意租金上升正是反映了市場由最基本需求重組，未來是租務的旺市，香港租金顯然還有上升的空間，所以筆者認為樓市雖然有升有跌地重整，但現在並不是一個樓價下跌的趨勢，事實上是一個市場重整的趨勢。市場上租金回報普遍約3厘，若樓價不升，在租金不斷上升下，收租回報很快就會去到4厘左右，假設租客甘心繼續交租，筆者相信有關回報率會吸引更多長線投資者入市，因此市場只是正在調整中。市場是凶險的，所以要更加珍惜香港這個福地，不從價格上落角度看，香港的處境其實是幸福，低通脹令到很多投資產品獲得實際收益，當然樓市有新常態，例如，發展商需要借貸的息口是遠高於小市民的按揭息口，而另一方面，建屋因為牽涉的物資廣泛，起樓的通脹亦高於民生的通脹，所以發展商起樓，無論建築材料或者息口成本都會高於小業主的二手住宅市場。如果市場發展到小市民負擔能力是低於建築成本的話，發展商在買地和建屋就會停止，供應量就會中斷。事實上，香港已經停了一季沒有推出土地！在新常態裡面，因為香港引入外來人以達致人口的平衡，這個做法一定會令到租金及租金回報率上升，投資環境只會愈來愈好。所以眼前的情況只是不利於短炒，對長線投資是日益幸福，如果通脹繼續低於大量的投資項目，長線投資就容易得到正增長，那整個社會就會愈來愈製造更多財富，我們正正在這情況裡面。
詳情
專題報告 香港物業成交量報告 2024-05-24 詳情

祥益指數
詳細分析

2024-05-23 新盤凍結部份購買力 屯門私樓成交稍減 二手樓吸引力仍大
建築面積
實用面積
回歸分析法
2023-11-302023-11-302023-12-072023-12-072023-12-142023-12-142023-12-212023-12-212023-12-282023-12-282024-01-042024-01-042024-01-112024-01-112024-01-182024-01-182024-01-252024-01-252024-02-012024-02-012024-02-082024-02-082024-02-152024-02-152024-02-222024-02-222024-02-292024-02-292024-03-072024-03-072024-03-142024-03-142024-03-212024-03-212024-03-282024-03-282024-04-042024-04-042024-04-112024-04-112024-04-182024-04-182024-04-252024-04-252024-05-022024-05-022024-05-092024-05-092024-05-162024-05-162024-05-232024-05-23屯門樓市呎價領先指數480480450450420420390390360360330330



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以回歸分析法計算
410.20
較上期
-0.95%
較上５期
-4.02%
以實用面積計算
425.88
較上期
+1.18%
較上５期
-3.35%
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。

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