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LOYER IMPAYÉ : RECOURS, ASSURANCE ET DÉLAI DE PAIEMENT

[LOYER IMPAYE] Ce mardi 29 novembre, les députés ont voté une mesure permettant
aux bailleurs de résilier le contrat de location sans avoir besoin d'engager
d'action en justice en cas de locataire mauvais payeur.

Sommaire
 * Recours
 * Loyer impayé
 * Déclaration loyer impayé
 * Assurance loyer impayé
 * Délai de paiement
 * Paiement des frais d'huissier
 * Eviter un loyer impayé

[Mise à jour du mercredi 30 novembre 2022 à 10h50]  Permettre aux propriétaires
de résilier le bail de manière unilatérale en cas de loyer impayé sans avoir
besoin d'engager une action en justice. C'est la mesure proposée par le député
Guillaume Kasbarian (Renaissance) et adoptée à l'Assemblée nationale ce mardi
29 novembre dans le cadre de l'examen d'une proposition de loi anti-squats.
Concrètement, l'article permet aux bailleurs d'inclure systématiquement dans les
contrats de location une "clause de résiliation de plein droit" et d'obtenir
plus rapidement une expulsion du locataire mauvais payeur. Le texte adopté
prévoit également que le juge puisse suspendre la clause en cas de demande du
locataire. Autre disposition votée dans le cadre de l'examen de ce texte, un
article permettant de réduire le délai minimal entre une assignation et la tenue
d'une audience et ainsi d'accélérer la procédure contentieuse des litiges entre
bailleurs et locataires.




COMMENT FAIRE EN CAS DE LOYER IMPAYÉ ?


LES RECOURS DONT DISPOSE LE PROPRIÉTAIRE

Un loyer impayé est une source d'angoisse pour les propriétaires bailleurs. Nous
vous conseillons de réagir dès le premier jour de retard de paiement, et dans un
premier temps de prendre contact avec votre locataire. Envoyez-lui tout d'abord
un avis d'échéance de loyer, l'objectif étant d'entamer un dialogue pour
comprendre la source du problème, et trouver une solution à l'amiable.
Rencontre-t-il des difficultés financières ? Est-ce un oubli ponctuel ? Cette
première étape est bénéfique pour votre analyse de la situation, et peut vous
éviter d'entreprendre une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse. S'il
s'agit d'un ennui passager, et que la dette du locataire ne porte que sur un ou
deux mois de loyer, il est préférable de lui proposer un délai de paiement. Si
un compromis résulte de vos échanges, il est indispensable de formaliser ce
dernier dans un document daté et signé par les deux parties concernées. Si votre
relance ne résout pas le problème, plusieurs recours sont possibles, et vous
devez selon votre situation :


 * Contacter et monter un dossier auprès de votre assureur, si vous
   avez souscrit une assurance loyer impayé ;
 * Prévenir Action Logement, si votre locataire a choisi la garantie Visale ;
 * Joindre la personne s'étant porté caution du locataire, pour que cette
   dernière puisse s'acquitter des loyers dus.

Si le problème persiste, il vous faut procéder à la résiliation du bail de
location. Votre contrat de location contient normalement une clause résolutoire,
qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de loyer impayé. Si cette
clause n'apparaît pas dans votre contrat, vous devez procéder à une résiliation
judiciaire. Si elle est présente, vous devez faire appel à un huissier pour
transmettre un commandement de payer au locataire, qui dispose ensuite d'un
délai de 2 mois pour régulariser sa situation. Si votre locataire est toujours
redevable à la fin de ce délai, vous devez assigner votre locataire en justice
devant un tribunal d'instance, pour que ce dernier constate la résiliation du
bail de location et prononce l'expulsion du locataire, hors trêve hivernale.




LES SOLUTIONS POUR AIDER LE LOCATAIRE

Chômage, maladie, éclatement familial, surendettement... Les causes de loyer
impayé sont nombreuses. Qu'il s'agisse d'une difficulté passagère ou d'un
problème plus récurrent, vous avez intérêt à informer votre propriétaire, pour
éviter la résiliation de votre bail de location, et la mise en place d'une
procédure d'expulsion. En effet, vous vous êtes engagé lors de la signature
du bail de location, à payer un loyer mensuel dont le règlement doit
intervenir à la date renseignée sur le contrat de location. Plusieurs solutions
existent pour contrer une fin de mois difficile :

 * Contacter votre propriétaire pour définir un échéancier de paiement ;
 * Faire appel à un conciliateur de justice pour trouver une solution au litige
   ;
 * Demander un délai de paiement au juge si votre bailleur a lancé une procédure
   de résiliation du bail de location ;
 * Solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour profiter d'une
   aide financière directement versée au propriétaire ;
 * Obtenir une aide au logement (APL, ALF ou ALS) auprès de votre Caisse
   d'Allocations Familiales (CAF).

Il est important de rappeler que les aides au logement sont suspendues en cas de
loyer impayé, et que la CAF, vous considère dans cette situation dès que votre
dette équivaut à deux mois de loyer hors charges. Enfin, le dispositif "SOS
loyers impayés", mis en place par l'Agence départementale d'informations sur le
logement (Adil), offre un accompagnement adapté à votre situation. Ce numéro
vert vous permet de les contacter :  0805 16 00 75.


À PARTIR DE QUAND UN LOYER EST-IL CONSIDÉRÉ COMME IMPAYÉ ?

Un loyer est considéré comme impayé dès lors que le paiement n'est pas effectué
à la date indiquée dans le contrat de location.  En revanche,
la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) considère qu'il y a un loyer
impayé, lorsque le montant de la dette du locataire est supérieur ou égal à
2 fois le montant mensuel du loyer brut (avant déduction de l'aide), hors
charges. Si l'aide au logement dont bénéficie le locataire est directement
versée au bailleur, la dette doit être au moins égale à 2 fois le montant
mensuel du loyer net (après déduction de l'aide), hors charges. 


QUAND LE BAILLEUR DOIT-IL DÉCLARER UN LOYER IMPAYÉ ? 

Votre première déclaration de loyer impayé doit être adressée à votre
locataire dans les 15 jours qui suivent la constatation du loyer impayé. Pour
cela, vous devez envoyer à votre locataire une mise en demeure de régler sous
huitaine par courrier recommandé avec accusé de réception. La seconde
déclaration doit être réalisée auprès de la caution du locataire, dans un délai
de 30 jours, à compter de la date à laquelle le paiement aurait normalement dû
être effectué. Si votre locataire a choisi la garantie Visale pour caution, vous
devez déclarer le loyer impayé à Action Logement.  Enfin, vous devez signaler le
loyer impayé à la CAF dans un délai de 3 mois, si votre locataire bénéficie
d'une aide au logement.


POURQUOI SOUSCRIRE UNE ASSURANCE LOYER IMPAYÉ ?

L'assurance loyer impayé protège le propriétaire bailleur contre un défaut de
paiement du locataire, en indemnisant le propriétaire à hauteur des sommes dues
par le locataire. L'assureur se substitue donc au locataire pour garantir le
versement du loyer. Cette garantie n'est pas obligatoire, mais il est fortement
conseillé d'y souscrire pour sécuriser votre investissement locatif. Certaines
conditions sont requises pour pouvoir bénéficier de cette assurance :

 * Le montant du loyer appliqué ne doit pas dépasser un certain plafond ; 
 * Le bail de location doit contenir une clause résolutoire et une clause de
   solidarité ;
 * Le locataire doit être solvable, c'est-à-dire que ses revenus doivent être
   entre 2,7 et 3 fois supérieurs au montant du loyer.

Les plafonds et les conditions d'indemnisations varient selon les assureurs. Si
vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés, vous devez relancer
votre locataire selon des conditions définies dans votre contrat d'assurance.
Lisez donc ce dernier attentivement, car il fixe notamment les délais de relance
et les règles pour du commandement de payer transmis au locataire.


QUEL EST LE DÉLAI DE PAIEMENT POUR UN LOYER IMPAYÉ ?

Le locataire bénéficie d'un délai de 2 mois pour s'acquitter des sommes dues au
propriétaire à la suite de la réception du commandement de payer envoyé par
l'huissier. Il est important de préciser que les clauses résolutoires sont
suspendues durant ce délai de 2 mois accordé au locataire. Au terme de cette
période, le locataire peut rester dans le logement s'il a payé les sommes
réclamées. En revanche, si le locataire est toujours redevable de son impayé de
loyer, le propriétaire doit saisir le tribunal d'Instance pour procéder à
l'expulsion du locataire. Selon la situation financière du locataire, le juge
peut décider d'échelonner la dette du locataire sur une période de 3 ans
maximum. Le bail reste effectif durant ce délai supplémentaire, et l'expulsion
ne peut pas avoir lieu. Si le propriétaire entreprend lui-même l'expulsion du
locataire, sans respecter la procédure d'expulsion prévue et mise en œuvre par
un huissier, il s'expose à peine de 3 ans de prison, et de 30 000 euros
d'amende.


QUI PAIE LES FRAIS D'HUISSIER EN CAS DE LOYER IMPAYÉ ?

Un loyer impayé ne débouchant pas sur un plan d'apurement, à savoir un accord à
l'amiable entre le propriétaire et le locataire, implique la rédaction, et la
transmission d'un commandement de payer rédigé par un huissier. Cet acte
juridique engendre des frais d'huissier, qui s'ajoutent à l'impayé de loyer
existant, et sont en principe à la charge du locataire. En pratique, le
locataire peut refuser de les régler, et si le propriétaire a souscrit à une
assurance loyer impayé, il est possible que l'assureur s'acquitter de ces frais.


COMMENT ÉVITER UN LOYER IMPAYÉ ? 

Plusieurs éléments vous permettent de bien choisir votre locataire, et ainsi de
minimiser le risque de loyer impayé :

 * Assurez-vous de la solvabilité du locataire, qui doit idéalement
   présenter des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer, et démontrer une
   situation professionnelle stable ;
 * Compilez et épluchez toutes les pièces justificatives du locataire afin de
   déterminer la solidité du dossier de location du locataire ;
 * Optez pour une caution en mesure de s'acquitter du versement du loyer pour
   compenser la défaillance du locataire et ainsi sécuriser votre investissement
   locatif ;  
 * Souscrivez à une assurance loyer impayé pour vous protéger et couvrir les
   charges liées à une action en justice potentielle ;
 * Constituez un bail de location avec toutes les informations obligatoires,
   sans oublier d'y inscrire une clause résolutoire pour anticiper l'annulation
   du contrat en cas de soucis ; 
 * Entretenez une bonne relation avec votre locataire, la dimension humaine est
   non négligeable pour éviter tout litige potentiel ;

Pour rappel, le paiement du loyer peut correspondre au terme échu, c'est-à-dire
concerner au mois passé, ou s'effectuer d'avance pour le mois à venir. Il doit
obligatoirement être versé par le locataire, même si ce dernier vous fait
parvenir un préavis de location pour entériner son départ du logement.

Anthony Mbella Modifié le 30/11/22 10:50 Figaro Immobilier







LOYER

 * Consignation de loyer : demande et procédure
 * Lettre d'augmentation de loyer : modèle gratuit
 * Loyer de référence : calcul, villes et logements concernés
 * Modèle de quittance de loyer : Word gratuit à télécharger
 * Complément de loyer : définition, exemple, abus...
 * Augmentation du loyer : règles de calcul et modalités de révision
 * Charges comprises : calcul et charges concernées
 * Lettre de refus d'augmentation de loyer
 * Zone tendue : location, définition, préavis, décret...
 * Lettre à la caution solidaire pour loyer impayé
 * Encadrement des loyers
 * Lettre de relance de loyer impayé : modèle à télécharger
 * Charges locatives : régularisation, définition, calcul...
 * Indice ILAT : calcul et dates de révision des loyers
 * Lettre de mise en demeure pour impayés de loyers
 * Attestation de loyer : où la trouver et comment la remplir ?
 * Lettre de demande de quittance de loyer : modèle gratuit
 * Quittance de loyer : comment l'obtenir ?
 * Garantie loyers impayés : fonctionnement et conditions
 * IRL : son plafonnement à 3,5% adopté par l'Assemblée
 * Demande de délai de paiement du loyer
 * Indexation du loyer : réglementation et baux concernés


GUIDE LOCATION IMMOBILIER

 * Sous-location Airbnb : loi, risques, assurance...
 * Locataire qui ne veut pas payer le loyer
 * Payer moins d'assurance
 * Quand doit-on payer le premier mois du loyer et les frais liés au début d'un
   bail ?
 * Amende au propriétaire en cas d'impayé de loyer
 * Refus de visite : obligations et recours

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