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DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE: INVESTIR DANS L'IMMOBILIER LOCATIF POUR RÉDUIRE
VOTRE IMPÔT

Vous envisagez d’acheter un logement afin d’en tirer un loyer qui complétera vos
revenus? Certains mécanismes fiscaux en feront un placement plus rentable, mais
aussi plus contraignant.


Par  Patricia Erb
Date publication
Publié 28 octobre 2024 à 10h32
Temps de lecture
Lecture en 4 min
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Au sommaire
 * Comment Investir avant fin 2024 pour défiscaliser avec le dispositif Pinel ?
 * Profitez de la fiscalité d’un déficit foncier déductible
 * Comment se passe la défiscalisation de SCPI fiscales
 * Quelles sont les charges déductibles des revenus de la location outre-mer?
 * Louer à petit prix permet de réduire son impôt

Cet article est paru dans le magazine Notre Temps , N°659

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COMMENT INVESTIR AVANT FIN 2024 POUR DÉFISCALISER AVEC LE DISPOSITIF PINEL ?


QUEL AVANTAGE FISCAL POUR UN ACHAT EN DISPOSITIF PINEL MÉTROPOLE ?

Le dispositif Pinel Métropole procure une réduction d'impôt si vous respectez
plusieurs conditions: investir dans un programme immobilier neuf, s'engager à
louer votre logement non meublé à usage d'habitation principale pendant une
certaine durée, respecter des plafonds de loyer au mètre carré imposés selon les
zones géographiques. De plus, les revenus de vos locataires doivent être
inférieurs à certains plafonds. Depuis 2023, il existe une variante: le Pinel +.


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PINEL

Les conditions d'éligibilité. Seuls les biens situés en zone tendue sont
éligibles. Pour savoir si le bien convoité s'y trouve, reportez-vous au
simulateur en ligne: https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc



PINEL +

vous devez investir dans un logement situé dans un quartier prioritaire de la
politique de la ville (QPV) ou respecter un critère plus exigeant de performance
énergétique et environnementale.





PINEL ET RÉDUCTION D'IMPÔT: TOUT DÉPEND DE L'ENGAGEMENT DE LOCATION

La réduction d'impôt dépend de l'engagement de location: elle est de 9%, 12% ou
14% de votre investissement, plafonné à 300 000€, selon que vous vous engagez à
louer six, neuf ou douze ans. En Pinel +, ces réductions d'impôt passent à 12,
18 ou 21%.


ATTENTION: FIN DE LA LOI PINEL ET DE SES DISPOSITIFS AU 31 DÉCEMBRE 2024

Attention, les dispositifs Pinel et Pinel + s'achèvent en 2024. Pour bénéficier
de la réduction d'impôt, l'acte authentique d'achat doit être signé avant le
31 décembre 2024. Trop tard pour acheter sur plan. Restent quelques
opportunités: des fins de programme, en livraison immédiate, c'est-à-dire les
lots qui n'ont pas trouvé preneur, après le refus du prêt. "À condition d'aller
sur place pour vous rendre compte de la situation du bien et de ne pas surpayer
le logement, ce qui absorberait l'avantage fiscal", souligne Mélanie Benayoun.

Lire aussi> Investir dans l'immobilier? Pourquoi vous devriez tenir compte de la
nouvelle donne




L'ACHAT D'UN BIEN DANS L'ANCIEN À RÉNOVER (DISPOSITIF DENORMANDIE)

Le dispositif Denormandie concerne les investissements locatifs dans l'ancien,
avec travaux représentant au moins 25 % du montant total. La réduction d'impôt
et les durées de location sont équivalentes au Pinel +. Les opérations éligibles
sont rares



PROFITEZ DE LA FISCALITÉ D’UN DÉFICIT FONCIER DÉDUCTIBLE

Si vous possédez déjà un bien immobilier en location nue et que votre locataire
s'en va, c'est le moment de réaliser des travaux avant de le remettre en
location. Rappelons au passage qu'un diagnostic de performance énergétique (DPE)
est exigé avant toute location.

Dans le régime d'imposition au réel, vous créez un déficit foncier lorsque le
montant de vos charges (notamment des travaux) est supérieur à l'ensemble de vos
revenus fonciers (loyers). Ce déficit foncier minore vos revenus fonciers de
l'année (d'autres loyers éventuels), mais il est aussi déductible de votre
revenu global de l'année (salaires, retraites…), dans la limite d'un montant de
10 700€.

Au-delà de ce montant, le déficit foncier est reportable sur les dix années
suivantes. La limite annuelle de 10 700€ est doublée (soit 21 400€) pour les
travaux de rénovation énergétique des "passoires thermiques".

"Il faut avoir réglé la facture avant le 31 décembre 2024 pour pouvoir la
déduire de vos charges. Aussi, si vous obtenez un devis avant la fin de l'année
et que vous versez 40% de ces travaux, vous ne pourrez déduire que cette somme
de vos revenus, le reste passant sur l'année suivante", prévient Mélanie
Benayoun. L'experte recommande de ne pas passer à côté de cet avantage fiscal.
"Si vous avez un défi cit foncier non utilisé, qui date par exemple de 2014 ou
2015, vous pouvez avoir intérêt à investir dans des sociétés civiles de
placement immobilier (SCPI) pour défi scaliser les revenus distribués par la
SCPI."



COMMENT SE PASSE LA DÉFISCALISATION DE SCPI FISCALES

Au lieu d'acquérir un logement en vue d'une location, il est possible d'acheter
des SCPI fiscales. Ces sociétés civiles de placement immobilier investissent
dans des biens en respectant les conditions des dispositifs de défiscalisation:
Pinel, Denormandie, Malraux, déficit foncier (la SCPI de déficit foncier vous
permet de réduire vos revenus fonciers taxables, voire vos revenus imposables).
Attention toutefois, les revenus distribués sont médiocres et une moins-value à
la revente est possible.



QUELLES SONT LES CHARGES DÉDUCTIBLES DES REVENUS DE LA LOCATION OUTRE-MER?

Le taux de réduction d'impôt en cas d'investissement locatif en Pinel outre-mer
est de 20%, 23% ou 25% pour une durée de location de six, neuf ou douze ans et
de 23, 29 ou 32% pour les mêmes durées en Pinel + Outre-mer.



LOUER À PETIT PRIX PERMET DE RÉDUIRE SON IMPÔT

Si vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier, vous pouvez bénéficier,
grâce au dispositif Loc'Avantages, d'une réduction d'impôt de 15 à 65% du
montant du loyer à condition de vous engager à louer en non meublé à une
personne dont les ressources sont inférieures à certains plafonds et de fixer un
loyer inférieur à 15%, 30% ou 45% des prix du marché. La location doit durer au
moins six ans dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale de
l'habitat (Anah). Pour en bénéficier sur vos revenus 2024, le bail doit être
signé avant le 31 décembre 2024.

Lire aussi> Je prête gratuitement un studio à l'un de mes enfants: dois-je le
déclarer?




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Patricia Erb
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pour obtenir de l'aide?

Non, je ne connais pas mais ça me serait très utile, j'ai souvent du mal avec
les démarches en ligne
Oui, mais ça ne doit pas être une excuse pour passer au tout dématérialisé
Non, il y en a un près de chez moi mais je me débrouille seule
Oui, ça m'aide beaucoup
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