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CRÉDIT: POURQUOI LA MOITIÉ DES DEMANDES DE PRÊTS SONT REFUSÉES PAR LES BANQUES?

 * Crédit
 * Immobilier

Publié le 23/08/2022 à 15h20 - Mise à jour le 24/08/2022 à 09h57 par Maud
Pierron - Lecture en 5 min

© Adobe-Stock

Près d'une demande de crédit immobilier sur deux est refusée actuellement alors
que les taux ne remontent que légèrement. Pourquoi? La faute au taux d'usure,
qui ferme le robinet du crédit. Explications.


SOMMAIRE
 1. Qu'est-ce que le taux d'usure?
 2. Comment est-il calculé?
 3. C'est quoi le problème avec le taux d'usure?
 4. Seniors, plus de 45 ans… Qui sont les profils les plus touchés?
 5. Quelle est la solution?
 6. Tout sera-t-il réglé le 1er octobre?

Vous avez enfin repéré la maison ou l'appartement de vos rêves? Vous vous lancez
dans des démarches d'obtention de prêt bancaire? Attention, ce n'est pas la
meilleure période pour obtenir un prêt, puisqu'un dossier sur deux est
actuellement rejeté selon les chiffres de l'association française des
intermédiaires en bancassurance (AFIB) publiés mi-août. La cause? Un taux
d'usure trop bas. On vous explique tout.


QU'EST-CE QUE LE TAUX D'USURE?

C'est le taux maximal auquel les banques ont le droit de prêter de l'argent. Il
inclut le taux nominal (celui de votre crédit), le taux d'assurance, les frais
de garanties, de dossier et de courtage soit votre taux annuel effectif global
(TAEG). Si tout cumulé, votre taux est supérieur au taux d'usure, votre crédit
est considéré comme usuraire, et donc illégal. Cet indicateur a été créé en 2008
pour protéger les consommateurs du surendettement et éviter que les banques ne
prêtent à des taux trop haut.

Actuellement, il est de 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus, et de 2,60% pour
les prêts entre 1 et 20 ans.




COMMENT EST-IL CALCULÉ?

Ce taux est fixé par la loi. C'est la Banque de France qui le calcule, et le met
à jour tous les trois mois, en se fondant sur la moyenne des taux de crédit
effectifs pratiqués (des dossiers qui sont acceptés) et en ajoutant une marge
d'1/3 pour s'adapter à tous les profils. En clair, les banques ne sont pas
libres de fixer librement les taux de crédit auxquels elles vous prêtent de
l'argent: ils sont toujours inférieurs au taux d'usure fixé par la banque de
France. Le prochain calcul interviendra le 1er octobre.

Lire aussi> Inflation: quelles conséquences pour vos crédits immobiliers?







C'EST QUOI LE PROBLÈME AVEC LE TAUX D'USURE?

Le taux d'usure en vigueur depuis le 1er juillet est calculé sur "les crédits
des trois mois précédents, qui peuvent avoir été négociés il y a cinq ou six
mois, lorsque les taux étaient encore bas", explique Sandrine Allonier,
directrice des études de la société de courtage Vous financer. Du coup, le taux
d'usure ne suit pas la réalité du marché, il augmente très lentement comparé aux
taux de crédit pratiqués actuellement, qui entraîne "un effet ciseau" pour les
demandeurs de crédits. "Sur un an, alors que le crédit a augmenté de 0,7 point,
le taux d'usure n'a augmenté que de 0,16 point, il y a un grand décalage avec la
réalité", relève l'experte.

Ainsi, avec un taux de 1,80%, "la moyenne des taux actuels" selon Sandrine
Allonier, en prenant en compte tous les autres frais, vous avez de grandes
chances de dépasser le plafond de 2,57%. Et donc d'essuyer un refus. "C'est
mission quasi-impossible", insiste-t-elle. D'autant que ce taux d'usure n'incite
pas les banques à prêter, une pratique sur laquelle elles font déjà peu de
marge, puisqu'elles savent que les dossiers n'iront pas au bout. Et comme les
taux de crédit, malgré la hausse, restent très bas, "mécaniquement, le taux
d'usure aussi".


SENIORS, PLUS DE 45 ANS… QUI SONT LES PROFILS LES PLUS TOUCHÉS?

Tous les profils sont concernés. L'AFIB notait que ceux qui étaient le plus
touchés par des refus de crédit étaient les "30-55 ans", soit les plus aisés, et
dans 7 cas sur 10, il s'agissait de l'achat de la résidence principale.
Les "profils lambda", qui auraient décroché il y a trois mois encore sans
problème un prêt, essuient aujourd'hui une fin de non-recevoir. "Même des
couples en CDI, avec 10 ou 20% d'apport et des revenus supérieurs à 4000 euros
se voient refuser des crédits", assure la directrice des études de Vous
financer. 

Lire aussi> Obtenir un crédit après 60 ans

Si les séniors achètent moins leur résidence principale et qu'ils sont moins
nombreux à faire des demandes de prêts et sur des durées moins longues (le taux
d'usure jusque moins de 20 ans est de 2,60%), ils font partie de ceux qui ont le
plus de problèmes actuellement. "En ce moment, même pour des seniors avec de
très bons dossiers, il est quasi impossible de décrocher un prêt", acquiesce
Sandrine Allonier. Même constat pour les plus de 45 ans, qui s'engage en plus en
général sur une longue durée. Logique, puisque le taux de crédit et le taux
d'assurance augmentent avec l'âge. 


QUELLE EST LA SOLUTION?

On peut toujours tenter de négocier au mieux son assurance emprunteur auprès
d'un autre organisme que la banque prêteuse. Malgré tout, dans la conjoncture
actuelle, cette mise en concurrence n'est pas forcément suffisante. "Mon conseil
pour les particuliers est d'attendre le 1er octobre et le nouveau calcul du taux
d'usure. Les banques sont aussi en position d'attente", assure l'experte. Pour
certains particuliers, il existe d'autres solutions très minoritaires.
"Certaines banques acceptent des prêts sans assurance, s'il y a une garantie
hypothécaire sur un autre bien ou le nantissement d'une assurance vie. Cela fait
donc mécaniquement baisser le taux d'usure", explique la directrice des études
de Vous Financer.





TOUT SERA-T-IL RÉGLÉ LE 1ER OCTOBRE?

"Le taux d'usure devrait augmenter de 0,20% à 0,25% en octobre, prédit Sandrine
Allonier. Cela va redonner de l'air. Les dossiers à 1,8% vont passer, mais pas
ceux à 2%". De son point de vue, et celui d'autres professionnels du secteur, il
faudrait un geste exceptionnel de la banque de France pour relever le taux
d'usure au-delà du calcul usuel. "En 2017, on empruntait à 2% et les taux
d'usure étaient à 3,5%", rappelle-t-elle. Une différence qui s'explique parce
que la pente était inverse: les taux de crédits étaient alors en baisse.
Certains professionnels du secteur plaident même pour un changement du mode de
calcul de ce taux. Mais les associations de consommateurs estiment qu'il s'agit
d'un mécanisme de protection du consommateur indispensable.


 * Prêt immobilier: ne négociez pas que le taux!
 * Comment souscrire assurance emprunteur moins chère?


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